Заключение


Анализ норм, регулирующих сделки с земельным участком, совершенные по итогам торгов, позволил нам прийти к следующим выводам.
Истоки сделок с земельными участками лежат в римском праве.
Отмена крепостного права в 1861 г., а особенно аграрная реформа П.А.
Столыпина, обусловили массовое вовлечение в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, обусловив тем самым дальнейшее развитие гражданского законодательства и научной доктрины.
Первые советские нормативные акты ввели понятие артельная форма землепользования и единоличное хозяйство, присущие для менталитета российского крестьянства. Распределение земли основывалось на принципе уравнительно-трудовых начал и основой сельского хозяйства являлось коллективное хозяйство. Земля была изъята из оборота, сделки с земельными участками носили ограниченный характер, и решение по ним могли принять только государственные органы, поэтому никоим образом не допускалось совершение гражданских сделок.
Широкое распространение на практике в советский период имело привлечение застройщиком, заключившим с исполнительными органами договор об отводе земельного участка, к строительству других лиц под условием уступки права собственности на часть возводимого строения. Соответственно, сделки с земельными участками могли осуществляться под видом продажи домов.
Особенностью советского гражданского и земельного законодательства в нашей стране вплоть до 1990 г. было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Основным видом прав граждан и юридических лиц на землю было право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Любые сделки граждан и юридических лиц с земельными участками признавались недействительными.
Законодательство начала 1990 г., регулирующее оборот земель, сформировалось в основном из подзаконных актов, которые были направлены на реорганизацию сельскохозяйственных предприятий (колхозов и совхозов), приватизацию их имущества, включая земли. В Указах Президента РФ предусматривались сделки с земельными участками, которые носили пока ограниченный характер, члены реорганизуемых предприятий могли совершать сделки с земельными участками при выходе на пенсию, при получении земли в наследство, для организации крестьянского фермерского хозяйства, сдавать в залог, аренду, передавать в качестве залога в уставный капитал юридических лиц. Значительным шагом для возникновения права частной собственности на землю явился закон РФ «О праве граждан Российской Федерации» на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», предоставивший лицам с иностранным элементом быть участником гражданского оборота. Затем уже глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации вместе с Земельным кодексом закрепили правила о сделках с земельными участками, определили его принципы, раскрыли содержание недействительной сделки с земельным участком.
При совершении земельной сделки субъект права должен вступить в правоотношения с государственными и муниципальными, природоохранными, налоговыми, страховыми органами. В отношениях с землей должен превалировать публичный интерес над частным, земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота. Ученые-цивилисты достаточно неоднозначно относятся к этой проблеме. Мы разделяем позицию тех ученых, которые считают, что сделки с земельными участками в силу особенности объекта, заключенные по итогам торгов, должны регулироваться нормами гражданского законодательства с учетом земельного.
В гражданском законодательстве под сделками принято понимать действия, направленные на достижение определенных юридических последствий. В сделках должна присутствовать воля лица, направленная на наступление определенных последствий. Недействительностью следует считать отрицание правом тех юридических последствий, на которые была направлена сделка-волеизъявление, то есть недействительность тех прав и обязанностей, которые должны были наступить из сделки.
Сделками с земельными участками, совершенными по итогам торгов, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель, которые заключаются на торгах и преследуют цель выявления претендента, способного предложить максимально высокую цену или другие наилучшие условия договора.
При определении понятия недействительность необходимо иметь ввиду разграничение понятий юридического факта и сделки - правоотношение. Следовательно, когда говорят о «недействительности сделки», должна подразумеваться недействительность, то есть отрицание определенных прав и обязанностей, которые должны были наступить из сделки, но в силу определенных оснований не наступили. Поэтому термин «недействительная сделка» как юридический факт не должна влечь за собой каких-либо юридических последствий, на которые была направлена воля сторон. Недействительная сделка как правоотношение отрицается правом в силу ряда юридических недостатков, имевших место в момент совершения сделки - юридического факта.
/
Термин «недействительная сделка» с земельными участками означает «несуществующая», «ненастоящая» сделка, объектом которой является обособленный земельный участок. В этом смысле признание ее таковой свидетельствует о том, что действия граждан или юридических лиц, совершенные в виде сделки с земельным участком, являются юридически несуществующими в силу противоречия законодательству. Основание недействительности сделки с земельным участком заключается в обстоятельствах, непосредственно относящихся к сделкам, существующих на момент ее совершения.
В юридической литературе высказывается мнение о том, что к основным признакам действительности сделки относятся способность сделки удовлетворять всем законным принадлежностям и способность сделки удовлетворять условиям соглашения, только тогда она может произвести перемены в юридических отношениях, которым направлена, ожидает права, устанавливает соответствующие им обязанности. Приведенное мнение непременно следует отнести к условиям действительности сделок с земельными участками, к высказанному добавим законность оформления сделки.
Для определения условий действительности сделки с земельным участком необходимо отметить, что сделка должна являть собой правомерное действие, то есть то, что дозволено законом.
Участниками в торгах с земельными участками могут быть только праводееспособные лица, способные самостоятельно распоряжаться имуществом, поскольку отсутствие одного их условий предполагает ничтожность сделки.
Каждая из сторон в сделке, участвующая на торгах, должна быть свободной и способной сама по себе входить в соглашение с другой стороной, причем соглашение должно быть непринужденным. Взаимное согласие и содержание воли, выражающее интерес двух договаривающихся сторон, никоим образом не должны противоречить закону и нравственности. Только при перечисленных условиях сделку надлежит признать действительной.
/
В отношениях с землей должен превалировать публичный интерес над частным. Земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота, хотя ученые-цивилисты и неоднозначно относятся к: этой проблеме. Диссертант разделяет позицию ученых, считающих, что сделки с земельными участками, совершенные на торгах, должны регулироваться нормами гражданского законодательства с учетом земельного.
В гражданском законодательстве традиционным является деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. Недействительность сделки с земельным участком предоставляет праву не признавать юридической силы за определенными действиями граждан и юридических лиц, отдельными правовыми актами, документами.
Законодательное закрепление деления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые ошибочно, поскольку ничтожные сделки с земельными участками не производят того эффекта, на который они направлены. В отличие от ничтожных сделок, оспоримые сделки могут производить тот эффект, на который они направлены. Следовательно, не недействительные, а действительные сделки необходимо делить на безусловно действительные и на условно действительные (или оспоримые).
В гражданском законодательстве к надлежащим способом правой защиты в отношении ничтожной сделки с земельными участками следует относить применение последствий ее недействительности. Признание оспоримой сделки с землей недействительной должно повлечь за собой применение последствий ее недействительности. Иски о признании ничтожной сделки с земельным участком недействительной следует рассматривать как иски о применении последствий ее недействительности. Суды должны применять надлежащий способ защиты, не выходя за пределы предмета иска.
Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации правил о ничтожных сделках можно объяснить стремлением законодателя вызвать большее уважение к закону и тем самым обеспечить неукоснительное соблюдение его требований при заключении сделок с земельными участками.
Однако при решении этой задачи законодателем допущен ряд погрешностей, которые не замедлили сказаться на практике его применения. Поэтому справедливым будет ограничить круг ничтожных сделок с земельными участками за счет расширения круга оспоримых сделок. Независимо от того, оспоримая или ничтожная сделка, недействительной ее должен признавать только суд. Факт недействительности (ничтожности или оспоримости) сделки, совершенной с нарушением правил проведения торгов, должен устанавливаться исключительно судом, а не иным субъектом гражданского права. Это позволит предотвратить различного рода злоупотребления в данной сфере и не нарушать принцип стабильности договорных отношений.
В современных развивающихся экономических отношениях торги являются совершенно новым институтом в гражданском и земельном законодательстве, представляющие специфический способ заключения гражданско-правового договора, имеющие цель выявить претендента, способного предложить максимальную цену.

Предметом торгов должен быть только сформированный в соответствии с процедурой и определяемый нормами земельного законодательства земельный участок, который не изъят и не ограничен в гражданском обороте. Если выставляемый на торги земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то его продавцом должен выступать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, ему предоставлено определять начальную цену земельного участка.
Процедура оформления земельного участка должна включать в себя подготовку проекта его границ, включая определение технических условий подключения и оплаты объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; публикацию сообщения о проведении торгов в виде аукциона или конкурса.
В гражданском законодательстве не закреплены основные принципы проведения торгов земельными участками. Правовое положение торгов по продаже земельных участков или права их аренды, на наш взгляд, должно основываться на основополагающих началах равенства и состязательности участников, открытости, гласности, экономичности, эффективности и ответственности. В торгах может принять участие любое лицо и не должен быть заранее известен победитель торгов.
Правоотношения, складывающиеся в результате организации и проведении торгов земельными участками, являются гражданско-правовыми отношениями, которые носят организационно-правовой и имущественноправовой характер. Для эффективного и надлежащего проведения торгов земельными участками требуется закрепление положения о создании рабочей комиссии как постоянно действующего консультативного органа, функция которой заключается в подготовке технической стороны конкурса (аукциона). В ее состав должны входить несколько компетентных экспертов в сфере организации и проведения торгов земельными участками.
/
Основная цель проведения торгов по продаже или предоставлению в аренду земельных участков заключается в том, чтобы на аукционе выявить покупателя, способного предложить наивысшую цену за сформированный земельный участок; на конкурсе торги направлены на выявления лица, способного предложить наилучшие условия использования земельного участка. Отношение ученых к этой проблеме неоднозначное. Высказываются мнения по участию лиц в торгах по продаже или предоставлению в аренду земельных участков, которое не может быть сведено к простому приглашению заключить договор, а являться приглашением участвовать в торгах, поскольку за отказ от проведения торгов организатор обязан возместить его участникам реальный ущерб. На наш взгляд, решение о проведении торгов представляет собой локальный, внутриорганизационный документ, не порождающий никаких гражданско-правовых последствий. Последствия могут возникнуть только вследствие действия этого решения совместно с извещением о проведении торгов по продаже или предоставлению в аренду земельных участков.
Отношения организатора и победителя торгов должны строиться на договорных отношениях, направленных на исполнение обязательств его участников, и обеспечиваться задатком.
Извещение о проведении торгов по продаже земельных участков или права их аренды, опубликованное в средствах массовой информации, может выступать предложением заключить договор. Заявка, выступающая согласием принять участие в торгах, может быть признана акцептом, является основанием заключить договор между организатором и участником торгов, который не должен устанавливать критерии, требования или процедуры, носящие дискриминационный характер.
Поскольку результатом торгов земельными участками является подписание протокола о результатах торгов, он должен иметь силу гражданско-правового договора.
Основанием признания сделок с земельными участками, совершенных на торгах недействительными, должна быть ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, это может быть несоблюдение порядка извещения о проведении торгов земельными участками, либо в нем не содержится предусмотренного гражданским и земельным законодательством перечня информации о проведении торгов.
Торги должны быть признаны судом недействительными по причине отказа в признании победителем аукциона участника торгов, предложившего наибольший размер арендной платы земельного участка. В случае нарушения правил условий конкурса, аукциона, установленных его организаторами, предусмотренных законодательством, торги должны быть признаны недействительными. Подведение итогов торгов неправомочным органом также должно вести к недействительности торгов.
Анализ гражданского и земельного законодательства проводится с учетом требований градостроительного и жилищного законодательства, поскольку жилые помещения, представленные зданиями, сооружениями, строениями, предназначены для постоянного проживания и должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Продажу земельных участков для жилищного строительства или продажи права на заключение договора аренды, проводимых, причем, только на аукционах, необходимо осуществлять с определенными ограничениями, с учетом требований зонирования. При их предоставлении необходимо учитывать, что земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, должен располагаться в соответствующих жилых зонах, состоящих из следующих зон: застройки индивидуальными жилыми домами, малоэтажными жилыми домами, многоэтажными жилыми домами.
Целесообразно установить трехлетний срок исковой давности в отношении исков о признании недействительными торгов по продаже земельных участков или права их аренды.
В круг лиц, по иску которых торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны недействительными, должны входить не только претенденты и участники этих торгов, но и государственные органы в лице прокурора и уполномоченных на проведение торгов органов публичной власти.
При исследовании вопросов недействительности сделок по предоставлению на торгах земельных участков в аренду для жилищного строительства, необходимо расширить круг лиц, по иску которых эти торги могут быть признаны недействительными. В их число предлагается включить граждан, заявление которых о предоставлении земельного участка для жилищного строительства оставлено без рассмотрения или которым необоснованно отказано.
Торги по продаже земельных участков или права их аренды могут быть признаны судом недействительными в следующих случаях:
при нарушении принципа открытости торгов по продаже земельных участков или права их аренды, когда извещение о проведении торгов, в том числе об изменениях условий участия и победы в данных торгах, не были опубликованы в установленных законодательством средствах массовой информации или опубликованы с нарушением порядка и сроков;
при наличии заинтересованности организатора торгов по продаже земельных участков или права их аренды в победе определенного участника торгов, поскольку организатор не представил все необходимые условия для победы в торгах остальным участникам;
при отсутствии у организатора торгов по продаже земельных участков или права их аренды полномочий проводить такие торги или подводить их итоги;
при отсутствии у членов конкурсной комиссии торгов необходимой квалификации для определения их результатов;
если при проведении аукциона по продаже земельных участков или права их аренды победу в нем одержало не то лицо, которое предложило максимальную цену за земельный участок;
при ненадлежащем извещении претендентов и участников торгов по продаже земельных участков или права их аренды и об изменении условий участия и победы в данных торгах.
Необходимо добавить новый пункт в Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808), изложив его в следующей редакции:
«Для проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков в составе конкурсной комиссии необходимо создать рабочую комиссию как постоянно действующий консультативный орган, которая будет подготавливать техническую часть конкурса (аукциона). В состав рабочей комиссии должны входить не менее трех экспертов в сфере организации и проведения торгов земельными участками».
В п. 25 названных Правил внести следующие пункты:
«з) наименование органа публичной власти, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; и) наименование организатора торгов;
к) информация о категории выставляемых на аукцион земельных участков, об их обременениях, об ограничениях их использования, об их разрешенном использовании».
Изложить абзац 2 п.З статьи 30.1 ЗК РФ в следующей редакции:
«В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, обязан принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо отказать в предоставлении такого земельного участка, мотивируя причины такого отказа, либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети

"Интернет"

<< |
Источник: Байметов Александр Анатольевич. Недействительность сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук 2007. 2007

Еще по теме Заключение:

  1. + 13. аудиторское заключение: структура, назначение, виды заключений
  2. 4. Порядок заключения и ведения договора ДМС Подготовка и заключение договора
  3. Брак: понятие, условия и порядок его заключения; препятствия к заключению брака; прекращение брака. Недействительность брака
  4. 110. Может ли быть удовлетворен иск лица, претендующего на статус субабонента, о заключении договора энергоснабжения в отсутствие согласия на заключение такого договора со стороны энергоснабжающей организации?
  5. 187. Предполагает ли заключение договора коммерческого представительства возможность для представителя изменять условия договора, заключенного во исполнение поручения, и исполнять обязанности перед третьим лицом от собственного имени?
  6. 2.1. Заключение договора
  7. N 3 Заключение эксперта
  8. 7.1. Виды аудиторских заключений
  9. Статья 77. Заключение эксперта
  10. 9.1.4. Заключение
  11. 7.2. Состав аудиторского заключения
  12. 5.3.6. Заключение
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Социальное право России - Страховое право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -