§ 1. Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками


Земля представляет собой особый объект правовых отношений, который благодаря своим природным качествам и свойствам занимает важное место в жизни человека. В истории менялись формы использования земли, вместе с этим изменялись правовые нормы, регулирующие землепользование.
Когда начинают развиваться экономические отношения, возникает расслоение в обществе на владеющих земельным участком и невладеющих, появляется новая форма землепользования, именуемая землевладением. При распределении власти в общине, завоевании новых территорий происходит передел земельных угодий, таким образом у земли появляется владелец. С возникновением государства появляются законы, в том числе, регулирующие земельные отношения. Хозяйствующие субъекты вступают в сделки друг с другом на основании соглашений, договоров, в особенности они получили широкое распространение в Дріевнем Египте, Вавилоне, Индии и Китае.
Впервые письменное заключение сделки с землей относится к 2000 г. до н.э.[1]
Термин «сделка» берет свое начало из римского права - negotium, его использовали в нескольких значениях: возмездная сделка, договор; дело (судебный процесс), которым занято данное лицо; торговля, промысел, торговая сделка. Римские юристы дали определение правомерным действиям, которые прямо направлены на установление, изменение или прекращение права и обязанностей (так называемые сделки). Они не выработали общего понятия «сделки» и знали только отдельные конкретные договоры. Ближе всего подходило к современному понятию «сделки» выражение negotium gerere, negotium contrahere. В сделках как в правомерных целенаправленных действиях выражалась воля совершающих их лиц. Если в сделке выражается воля одного лица (одной стороны), сделка называется односторонней; например, завещание, выражающее всю волю завещателя; принятие наследства либо отказ от наследства, выражающее волю наследника. Если в сделке выражалась воля двух сторон (например, продавца pi покупателя; подрядчика и заказчика), сделка называется двусторонней, или
і
договором .
В России земельные отношения стали складываться после возникновения государства - Киевской Руси.
В Новгородской и Псковской судных грамотах содержалось большое число видов договоров. Договор купли-продажи земли оформлялся записью. В Двинской области в состав продаваемых угодий входили обычно двор, пахотные земли, сенокосные и промысловые угодья “. Допускалось, что субъектами , договора купли-продажи земли могли быть близкие родственники. Известны случаи, когда сторонами были супруги, однако женщины могли в этой сделке выступать лишь в качестве продавца. Условиями действительности сделки было ее оформление при свидетелях обеих сторон и скрепление печатью архиепископа или его наместника. В договоре могло быть оговорено, что земля продается "одерень" или "в веки", т.е. без права выкупа. При отсутствии этого условия выкуп признавался недействительным.
В конце XIV века русские княжества объединяются в одно единое Московское княжество. При присоединении к Московскому княжеству земель удельные князья становились слугами и боярами московского князя, а удельные земли приобрели статус вотчин. Князья становились их собственниками, а московский великий князь считался «государем этих земель». Московский князь владел дворцовыми и черносошными землями. Из состава дворцовых земель раздавались земли за службу. Московский князь раздавал земли дворянам в «служилое» владение — поместья.
Значительным памятником гражданского права был Судебник 1497 года '. Развитие земельных отношений характеризовалось полным или почти полным исчезновением самостоятельной общинной собственности на землю. Земли общин переходили в руки вотчинников и помещиков, включались в состав княжеского домена. В то же время все более четко оформлялось вотчинное и поместное землевладение. Вотчина отличалась тем, что собственник обладал почти неограниченным правом на нее. Он мог не только владеть и пользоваться своей землей, но и распоряжаться ею: продавать, дарить, передавать по наследству. В то же время вотчина - феодальное землевладение, поэтому условное. Например, князь мог отобрать вотчину у отъехавшего вассала.
Возникла еще более условная форма землевладения - поместье. Оно давалось сеньором своим вассалам только на время службы как вознаграждение за нее. Поэтому распоряжаться землей помещик не мог.
Великокняжеский домен разделялся на земли чернотяглые и дворцовые. Они различались лишь по форме эксплуатации населявших эти земли крестьян и по организации управления ими. Дворцовые крестьяне несли барщину или натуральный оброк и управлялись представителями дворцовой власти. Чернотяглые платили денежную ренту и подчинялись общегосударственным чиновникам. Земли домена постепенно раздавались великими князьями в вотчины и поместья.
В 1565 году при Иване IV Грозном земли Московского государства были разделены на опричнину и земщину. Княжеско-боярские земли стали относиться к опричным землям. Конфискованные земли были розданы служилым людям, и поместье становится основной формой землевладения вместо боярской вотчины. В этот же период была запрещена покупка вотчин монастырями и высшим духовенством без ведома царя и были конфискованы некоторые церковно-монастырские земли.
В 1580 г. церковным Собором было принято решение, запрещавшее митрополитам, архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, принимать земли в заклад и на помин души, увеличивать каким-либо другим способом свои земельные владения.
В Российском государстве назревает необходимость в создании промышленных предприятий, которые ощущали нехватку рабочей силы. Появились деревни, прикрепленные к заводам. Указом «О покупке к заводам деревень»[2] отменялся запрет для купцов и промышленников покупать населенные деревни, вводился запрет продажи таких деревень отдельно от заводов и без разрешения Берг- и Мануфактур-коллегии. Запрещалось использование прикрепленных деревень в качестве залога.
В 1558 году царь Иван Грозный по ходатайству («челобитью») Григория Строганова предоставляет последнему земли «по реке Каме-до реки Чусовой» для обустройства города, пашен, добычи и варения соли. Аналогично были предоставлены Григорию Строганову в 1574 году земли «на Тохчеях и на Тоболе» для добычи и переработки железной, медной и оловянной руд, а также свинца и серы. В 1644 г. Петру Марселису и Филимону Акеме было разрешено строительство заводов на Ваге, в Костроме и Шексне[3].
Таким образом, к середине XVI века окончательно складывается феодальная собственность на землю, имевшая сословный характер. Основными формами землевладения в этот период становятся вотчина и поместье. Владельцу вотчины были предоставлены права по распоряжению земельного участка, он мог его продать, заложить, передать по наследству. Владелец поместья имел более ограниченный круг прав. Он не мог свободно распоряжаться землей, но мог передавать земельный участок по наследству,

земля могла быть обменена, поместье могло быть передано в качестве приданого дочери. Продажа земельного участка поместья признавалась действительной только на основании царского указа.
Крупнейшим законодательным актом гражданского права XVII века явилось Соборное Уложение 1649 года1. Соборное Уложение 1649 г. - значительный шаг вперед по сравнению с предыдущим законодательством.
В этот период получают юридическое закрепление сложившиеся ранее три основных вида феодального землевладения. Первый вид - собственность государства или непосредственно царя (дворцовые земли, земли черных волостей). Второй вид - вотчинное землевладение. Будучи условной собственностью на землю, вотчины имели все же иное правовое положение, чем поместья. Они передавались по наследству. Существовало три их вида: родовые, выслуженные (жалованные) и купленные. Законодатель заботился о том, чтобы число родовых вотчин не уменьшалось. В связи с этим предусматривалось право выкупа проданных родовых вотчин. Третий вид феодального землевладения» - поместья, которые давались за службу, главным образом военную. Размер поместья определялся служебным положением лица. Поместье не могло передаваться по наследству. Феодал пользовался им до тех пор, пока служил.
Различие в правовом положении между вотчинами и поместьями постепенно стиралось. Хотя поместье не передавалось по наследству, его мог получить сын, если он нес службу. Было установлено, что если помещик умер или покинул службу по старости либо болезни, то он сам или его вдова и малолетние дети могли получить часть поместья на "прожиток". Соборное Уложение 1649 г. разрешило производить обмен поместий на вотчины. Подобные сделки считались действительными при следующих условиях: стороны, заключая между собой меновую запись, обязывались эту запись представить в Поместный приказ с челобитной на имя царя.
При Петре I [4] земельные участки активно начинают предоставляться для промышленного строительства. Так, в 1701 г. на Урале тульскому мастеру Никите Демидову были предоставлены земли для строительства и эксплуатации железорудных заводов.
По Указу от 4 марта 1702 года предоставление земельного участка под промышленные цели предусматривало неограниченную рубку дров на прилегающей территории для нужд промышленного производства. При этом пользование земельным участком осуществлялось на платной основе. Плата за пользование землями выражалась в обязательных поставках продукции в казну по государственным расценкам, а также возложении обязанности совершения определенных действий в общественных интересах (постройка церквей, прокладка дорог, защита местного населения от разбойных набегов сибирских инородцев и т.д.) [5].
Во второй половине XVIII века в российском законодательстве разрабатываются и закрепляются институты права собственности на недвижимое имущество,' в первую очередь на землю. В 1714 г. закончился длительный процесс приравнивания правового режима поместья к режиму вотчины. Именной Указ Петра I "О порядке наследования в движимых и
„3
недвижимых имуществах установил, что право распоряжения вотчинами и поместьями становится совершенно одинаковым, одинаковые принципы устанавливаются и для наследования вотчин и поместий. Сами понятия вотчины и поместья сливаются в одно - "недвижимое имение". Указ о единонаследии, перечисляя объекты, входящие в понятие недвижимого имущества, кроме вотчин и поместий, включает сюда дворы и лавки. Это является одним из показателей роста значения купечества, имущественные права которого весьма интересуют государство. Однако уравнивание поместий и вотчин не означало снятия ограничений с феодальной земельной

собственности. Феодальная собственность на землю продолжает оставаться собственностью с ограниченным правом распоряжения ею. Тот же указ о единонаследии запрещает отчуждать недвижимое имущество. Делались также ограничения в наследовании недвижимости. Существовал и еще ряд ограничений в праве распоряжения и пользования недвижимым имуществом.
Принцип платности землепользования получил свое развитие в пункте 7 Инструкции межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам от 25 мая 1766 года. Она предписывала владельцам фабрик и заводов на наемных землях платить в соответствии с Берг-Регламентом. В пункте 8 названной инструкции предусматривалась обязанность собственников заводов и фабрик без отвода на государственной земле вносить платеж за землю в казну в троекратном размере ’. В Манифесте Екатерины II от 28 июня 1782 г. «О распространении права собственности владельцев земли на все произведения земли, на поверхности и в недрах ее содержащиеся» промышленники получили право основывать заводы как на своей собственной земле, так и на земельных участках иных лиц по соглашению с ними (п. 13); собственники земельных участков либо иные лица по договору с собственником получили право на добычу и переработку полезных ископаемых (п. 2 и 3), а также на содержателей заводов по производству золота или серебра была возложена обязанность вносить в казну десятую долю добытых драгметаллов (п. 9)
Указом от 12 декабря 1791 года 3 купцам, мещанам и всем крестьянам, кроме помещичьих, было предоставлено право покупать земли. А с 3 марта 1848 г. такое право было предоставлено и помещичьим крестьянам. Указ от 20 февраля 1803 года «О свободных хлебопашцах» предоставил помещикам право (но не обязанность) отпускать своих крестьян на волю за установленный ими самими выкуп. С 1842 г. помещики уже были вправе предоставлять по договору крестьянам землю в пользование, за что крестьяне
должны были нести в пользу помещика определенные повинности, сохранялись права помещика вершить суд и расправу над крестьянами за проступки и малозначительные преступления.
В 1835 г. был принят Свод законов Российской Империи который довольно подробно регулировал отношения по использованию земельных участков. В частности, устанавливались ограничения права собственности на землю, право преимущественной покупки дворянских имений принадлежало членам данного рода, эти имения переходили по наследству только старшему сыну. Крестьяне не могли выходить из общины и получать надел в частную собственность. Казенные и удельные крестьяне не вправе были отчуждать земельные наделы. К середине XIX века в России уже появилось множество форм землевладения: церковное, удельное, кабинетное, майоратное и др. Церковные или монастырские земли принадлежали духовенству. Существовал запрет на отчуждение в третьи руки земельных угодий, отведенных монастырям и архиерейским домам казной. Удельными землями признавались земли, поступившие или причисленные к составу угодий. Огромные земельные наделы были переданы в собственность царской фамилии по указу императора Петра I. Дворцовым имуществом признавалось имущество, приписанное к содержанию различных дворцов императорского дома. Майоратные земли возникали на основании майората (потомственное землевладение, которое жаловалось царем отдельным сановникам). Частновладельческие земли принадлежали исключительно дворянам — помещикам (после реформы. 1906 г. — и крестьянам). Общественные земли — земли, которые принадлежали городам и городским обществам, дворянским обществам, обществам сельских обывателей, земствам и земским учреждениям. Посессионное землепользование во многом схоже с частной собственностью, но характеризовалось наличием ограничений. Субъектами посессионных земель были владельцы посессионных заводов (заводы, имеющие пособия).
Увеличению количества совершенных сделок с землей ВО МНОГОМ способствовала крестьянская реформа 1861 года. Она проводилась в результате принятия Манифеста от 19 февраля 1861 г. об отмене крепостного права и Общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости[6].
Крестьянин стал новым участником сделок с землей, он получил право на выкуп усадебной и полевой земли. Наделение землей производилось в постоянное пользование с условием отбывания повинностей в пользу помещика. Выкупить земельный участок крестьянин мог только по истечении 9 лет после ее получения. При этом требовалось согласие помещика для выкупа полевой земли. Для урегулирования вопросов, возникавших по поводу разграничения помещичьих и крестьянских земель, назначались мировые посредники, которые помогали сторонам заключать соглашения (уставные грамоты).
Крестьяне использовали земельные участки либо в общинной, либо в подворной формах. При подворном землевладении расположение и размеры участков отдельных дворов в полевых наделах оставались неизменными. В общине все земли распределялись между ее членами. Каждому члену выделялись «полосы» как продуктивных, так и непродуктивных земель, которые подлежали систематическому переделу.
При общинной форме землепользования собственником земли являлась община, а усадебная земля каждого двора находилась в потомственном пользовании этой семьи и переходила по наследству. Полевая земля находилась в общинном пользовании крестьян и распределялась по душам, тяглам или иным способом, а повинности отбывались с помощью круговой поруки [7].
Земельная реформа 1861 года осуществлялась на основе следующих принципов [8]:
а) собственность на землю сохраняется за прежними владельцами- помещиками;
б) крестьяне получают усадебную оседлость и наделы на условиях последующего выкупа или отработки;
в) всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес при реорганизации земельных отношений.
По условиям реформы крестьяне получили право постоянного пользования на земельные участки. Пользование земельным участком основывалось на принципе платности. Порядок последующего выкупа определялся специальным Положением о выкупе.
Положение от 19 февраля 1861 г. устанавливало, что крестьяне, вышедшие из крепостной зависимости, в обязательном порядке объединяются в сельские общества. Как правило, сельское общество образовывалось путем объединения крестьян, принадлежащих одному помещику. Оно могло состоять из одного селения или из части большого селения, населенного крестьянами, принадлежащими разным помещикам.
После освобождения крестьян от крепостной зависимости расширилась сфера применения гражданского права. Крестьяне стали более активными участниками гражданских правоотношений. Они в большей мере, чем раньше, могли покупать и продавать, а также заключать другие сделки с землей, так как имели свои земли, а также движимое и недвижимое имущество. Крестьянская реформа резко расширила круг гражданских прав крестьянина, его гражданскую правоспособность.
Для обязательственного права этого периода характерен принцип договорной свободы, получили распространение кабальные договоры между помещиками и крестьянами. Интересы предпринимателей ничем не ограничивались, рабочие же были вынуждены заключать кабальные договоры.
В начале XIX века в русском праве была определена система юридических фактов, разграничивались правонарушения и волеизъявления (сделки), различались односторонняя сделка и договор. В общей части гражданского права выделялось учение о сделке, которое в дальнейшем разрабатывалось в учебниках и курсах Д.И. Мейера, Ю.С. Гамбарова, М.М.
Агаркова *.
В начале XX вв. был подготовлен проект гражданского уложения редакционной комиссией, образованной в 1882 года. В книге I (положения общие) в разделе III (приобретение и прекращение прав) прописаны общие положения о сделках. В ст. 56 проекта определено понятие сделки и ее виды: «Сделки - действия, совершаемые для приобретения и прекращения гражданских прав 1) Односторонние сделки - изъявления воли одного лица, как-то: завещательные распоряжения, и 2) Многосторонние - договоры или соглашения двух или нескольких лиц» [9].
Термин «сделка» вводился с целью обозначить юридические факты, в которых воля действующего лица непосредственно направлена на возникновение или прекращение юридического отношения.
После составления ст. 56 проекта, несмотря на появление в русской цивилистической литературе ряда работ, в определение понятия сделки в проект не было внесено ничего существенно нового.
На формирование российского законодательства повлиял Гражданский кодекс Франции 1804 года [10], в котором были хорошо разработаны нормы отдельных видов договоров, но не было предусмотрено общих положений о сделках.
В начале XX в. России проводится вторая земельная реформа, которая получила название по имени премьер-министра П.А. Столыпина. Объектом этой реформы были земли крестьянства. В результате принятия Указа от 8 ноября 1905 года[11] были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861 года. Указами от 4 марта и от 15 ноября 1906 года и Закона от 14 июня 1910 года" разрушалось общинное крестьянское землевладение, его заменяло частная (подворная) система. Крестьянин получил право выбрать оставаться ли ему в общине или нет, вне зависимости от согласия на то общины, как это было ранее. Домохозяева могли требовать закрепления за ним надела земли в частную собственность и выделения из общины даже в том случае, если размер этого надела превышал норму, причитающуюся на долю двора и данном сельском обществе на момент выдела.
В тех земельных обществах, в которых в течение 24 лет не было общих переделов, общинный порядок землевладения считался ликвидированным. За отдельными домохозяевами закреплялись в частную собственность находящиеся в их владении участки.
Крестьяне получили право стать полноправными собственниками земельных участков. Сельские общества крестьян были обязан выделять землю выходящим из общины крестьянам в одном месте (отруб). Крестьянам получили право переносить свои усадьбы и образовывать хутор. Были установлены способы удостоверения права собственности крестьян на подворные участки и определен порядок их отчуждения. Был значительно ограничен принцип семейной собственности в крестьянском, дворе. Собственником земли и имущества по указу становилась не семья в целом, а глава семьи — домохозяин.
Земельная реформа окончательно установила различные формы собственности на земельные участки. Различались государственные (казенные), монастырские, майоратские, частновладельческие, посессионные, и общественные земли.
Земли, имевшие чисто стратегическое и военное значение (занимаемые крепостями и другими сооружениями), не могли быть предметом товарного оборота, то есть являлись объектами, которые были изъяты из гражданского оборота.
Архиерейским домам и монастырям не запрещалось приобретать в собственность всякого рода ненаселенные недвижимые имения как покупкой, так и через дар или завещания от частных лиц. Монастырям и архиерейским дворам запрещалось владеть или приобретать недвижимые имения и отчуждать в посторонние руки земельные угодия, отведенные казной.
Майоратские земли возникали по инициативе царя, который своей властью жаловал имения отдельным, преданным ему сановникам на праве майората (потомственного владения). Майоратское владение было недробимым. Не могло отчуждаться, закладываться или иным путем уменьшаться. Имение в целом переходило только к старшему наследнику. С прекращением наследников ' мужского пола майоратское имение возвращалось в казну. Законом от 21 октября 1906 года [12] было разрешено владельцам майоратских имений отчуждать крестьянам за деньги участки из состава этих имений.
«у
Указом от 9 ноября 1906 года “ субъектом права частной собственности на надельную землю кроме дворян и помещиков стал также и крестьянин.
Субъектами права собственности посессионных земель были владельцы посессионных заводов, имеющие пособие от казны или в людях, или в землях, или в лесах, или в рудниках;
Субъектами права собственности на общественные земли признавались города и городские общества; дворянские общества; общества сельских обывателей; земства и земские учреждения.
До 1917 года в России земельные отношения регулировались нормами гражданского законодательства, земельное право тогда еще не было сформировано как самостоятельная отрасль права и как самостоятельная наука.
Российское гражданское право знало институт чиншевого права, вещного права владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования ’. Чиншевое право использовалось как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной Поэтому профессор В.И. Синайский утверждал, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими3. Тогда сложно было выделить критерии различий вещных и обязательственных прав. Попытку их разграничить делает К.П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует ¦ отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров»4.
Порядок использования земельных участков в России предусматривал наличие предельных сроков их пользования. Такой срок устанавливался в 12 лет. Но допускались исключения из общего правила, так можно было заключать сделку на предоставление в пользование земельного участка, на котором возводились строения, при этом срок продлевался до 30 лет. На больший срок, 100 лет и более мог быть заключен договор найма земель с целью устройства на них горных заводов.
С 1917 года в Российском государстве происходят кардинальные изменения, наша страна становится советской, изменения, соответственно, коснулись и земельных отношений. Единственным собственником земли становится государство, вводится запрет частной собственности. Таким образом, земля исключается из гражданского оборота.
Декретом о земле от 27 октября 1917 года [13] было ликвидировано право частной собственности на землю. Декрет СНК РСФСР от 14 декабря 1917 г.
О
«О запрещении сделок с недвижимостью» " подтвердил, что право частной собственности на земли отменяется. Им было установлено, что с 18 декабря 1918 г. ввиду обобществления городской земли приостанавливаются любые сделки по распоряжению недвижимостью и землями в городах.
В основу Декрета о земле был положен «Крестьянский наказ о земле» J. В ст. 1 Наказа было сказано, что «земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдана в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема». В соответствии с требованиями крестьян были установлены принципы землепользования: право пользования землей получили все граждане Российского государства, желающие обрабатывать ее своим трудом, наемный труд не допускался.
20 августа 1918 г. был издан Декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» (далее — Декрет 1918 года) [14], который развивал положения о национализации Декрета о земле. Статьей 1 Декрета 1918 г. отменялось право частной собственности на все без исключения участки, находящиеся в пределах всех городских поселений, как застроенные, так и незастроенные, принадлежащие как частным лицам и промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям.
Первым нормативно-правовым актом, характеризующим правовое положение земли, стал Декрет ВЦИК «О социализации земли» которым отменена частная собственность на землю, недра, воды, леса и природные ресурсы, все это становилось собственностью трудового народа.
Соответственно земля и другие ресурсы были конфискованы у прежних собственников, не было никаких выкупных платежей. Неотчуждаемость земли, ее недр, вод и лесов привела к полному изъятию этих объектов из гражданского оборота, в силу чего все гражданские сделки о земле - купля- продажа, залог, дарение, завещание, обмен и т.п. - объявлялись недействительными.
Указанным актом вводились две формы землепользования: артельное (кооперативное) и единоличное хозяйства, наибольшее распространение получила артельная или общинная форма землепользования, поскольку она наиболее присуща для менталитета российского крестьянства1.
Основным принципом распределения земли являлся принцип разделения в зависимости от уравнительно-трудовых начал так, чтобы потребительно-трудовая норма не превышала трудоспособности наличных сил каждого отдельного хозяйства и в то же время давала бы возможность безбедного существования семье земледельца (ст. 12).
Затем 13 февраля 1919 года ВЦИК принял Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах по переходу к социалистическому земледелию2. Законодатели впервые ввели понятие «государственный земельный фонд». Приоритетом использования земли пользовались советские хозяйства и коммуны, во вторую очередь — для нужд трудовых артелей и товариществ и для общественной обработки, в третью — для добывания средств к существованию единоличных землепользователей (ст. 8).
30 октября 1922 года законы о земле были объединены в единый закон - Земельный кодекс РСФСР , который был принят Постановлением ВЦИК РСФСР.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. [15] упраздняет разделение вещей на движимое и недвижимое имущество. Термин «недвижимое имущество» перестает использоваться в науке, его использовали лишь когда упоминали о дореволюционном и зарубежном законодательстве [16].
Земельные участки стали разграничиваться по категориям, было введено понятие правового режима землепользования. С принятием в 1924 году Конституции СССР земельное законодательство отнесено к компетенции государственных органов СССР.
В Общих началах землепользования и землеустройства, которые были приняты 15 декабря 1928 г. ЦИК СССР, были прописаны право трудящихся на землю, порядок проведения землеустроительных работ, правовой режим отдельных категорий земель, земель единого государственного земельного фонда.
Документом, который заслуживает более детального исследования, является Примерный устав сельскохозяйственной артели [17], который был принят 17 февраля 1935 года. Основой сельского хозяйства становится коллективное хозяйство (колхоз). В результате происходит новый передел земель, теперь она закрепляется за колхозом на праве бессрочного пользования, сохранившего организационно-правовую форму хозяйствования вплоть до 1993 года, когда Указами Президента РФ[18] они на основании ГК РФ были реорганизованы в другие организационно-правовые формы хозяйствования, например, в сельскохозяйственные производственные кооперативы. Крестьянским хозяйствам, которые не объединились в колхозы, была представлена земля за пределами землепользования колхозов.
По Конституции 1936 года земля, ее недра, воды и леса объявляются государственной собственностью, достоянием советского народа. За колхозами закрепляется право бесплатного и бессрочного пользования землей. Члены колхоза получили возможность иметь в пользовании небольшой приусадебный участок и вести подсобное хозяйство.
Правовое регулирование земельных отношений осуществлялось в сфере коллективного землепользования и землепользования граждан, которые не вступили в колхозы. Договоры аренды земельных участков были ограничены, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. вообще запрещены і. Вступление граждан и организаций в какие-либо земельные сделки не допускалось, если была необходимость в предоставлении земельного участка, то решение об этом принимали административные органы.
Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 2, принятые 13 декабря 1968 года, смогли осуществить кодификацию земельного законодательства. Впервые вводятся новые категории земель, такие как земли водного фонда и земли населенных пунктов.
Позже объединение и упорядочение земельного законодательства, начатое в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, продолжил Земельный кодекс РСФСР , который был принят 22 октября 1970 года.
В советский период единственным собственником земли было государство. Земля была объектом, по сути, изъятым из гражданского оборота. Поэтому о сделках с землей не может быть и речи. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной
собственности государства [19].
Широкое распространение на практике имело привлечение застройщиком, заключившим с исполкомом сельского или городского Совета народных депутатов договор об отводе земельного участка, других лиц к строительству на основании домашней сделки под условием уступки права собственности на часть возводимого строения. Любая попытка совершить отчуждение части земельного участка, в том числе и путем привлечения застройщиков, изменить первоначально заключенный договор о предоставлении земельного участка под строительство, которое требовало не только согласия райисполкома, но и аннулирования прежнего договора о предоставлении земельного участка и подписания нового договора всеми участниками строительства, влекла «за собой признание сделки противозаконной (ст. 30 и 147 ГК РСФСР), какими бы другими дефектами ни страдало соглашение между сторонами»[20].              '              '
Профессор И.Л. Брауде, анализируя сделки советского периода, отмечал, что под видом продажи домов продавали земельные участки, на которых стояли эти дома. Сделки с недвижимостью оформляли нотариусы и органы, именуемые бюро технической инвентаризации (БТИ), которые недостаточно хорошо проверяли содержание сделки. В тех случаях, когда купля-продажа строения являлась лишь прикрытием намерения сторон, суды при отсутствии административного акта о передаче покупателю земельного участка, обслуживающего строение, признавали такие' сделки
~              3
недействительными .
Что касается классификации недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, то ни в ГК РСФСР 1922 года, ни в ГК РСФСР 1964 года, ни в
Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик [21] 1991 года она не проводилось. Вместе с тем, недействительные сделки в анализируемый период всегда делили на оспоримые и ничтожные. Деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, указывает Н. В. Рабинович, является вполне оправданным. Несмотря на то, что в прежнем российском и советском законодательстве не применялись термины «оспоримость» и «ничтожность», тем не менее, всегда проводилось различие сделок в зависимости от способа определения их недействительности [22]. Теперь цивилистические понятия ничтожной и оспоримой сделки впервые включены законодателем в новый Гражданский кодекс РФ.
Ошибка советских законодателей заключалась в том, что земле не уделялось должного внимания. Земля - среда обитания человека, его социально-экономическая защита и именно в этом должна состоять цель земельных преобразований. За землю в ответе может быть только государство, которое, исходя из публичных интересов, часть земли продаст в собственность, большую часть сдаст в аренду. Цивилизованный рынок земли должен существовать при определенном соглашении всех слоев общества, который, к сожалению, начиная с 1991 года, в России действует по указке определенного политического круга, заинтересованного только в собственном благополучии.
Анализ истории развития в отечественном праве сделок с земельными участками может дать основания для выводов, имеющих правовое и социально-экономическое значение.
Впервые в отечественном праве речь о сделках с землей заходит во времена Киевской Руси. Это объясняется тем, что именно для данного этапа характерно экстенсивное развитие Российского государства, когда оно активно расширяется путем объединения славянских княжеств вокруг Московского княжества, в одно единое государство.

Но развитие учения о сделках и их последующее закрепление в законодательстве происходит в начале XIX века, когда в российском праве формируется понимание системы юридических фактов, разграничиваются правонарушения и волеизъявления (сделки), различаются односторонняя сделка и договор. Впоследствии учение о сделке продолжили разрабатывать Д.И. Мейер, Ю.С. Гамбаров, М.М. Агарков.
Аграрная реформа 1861 года и реформа П.А. Столыпина повлияли на увеличение оборота земельных участков за счет вовлечения в него самого многочисленного сословия России — крестьян, обусловив тем самым дальнейшее развитие гражданского законодательства и научной доктрины.
Ход земельных реформ был прерван октябрьской революцией 1917 года, которая коснулась и земельных отношений. В результате государство становится монопольным собственником всех земельных угодий страны. Опорой сельского хозяйства страны становятся коллективные хозяйства (колхозы). Из юридической науки исчезает деление вещей на движимые и недвижимые. Граждане и организации могли только пользоваться землей на основе права постоянного (бессрочного) и временного пользования. Практически все сделки с земельными участками находились под запретом и признавались незаконными.
В источниках гражданского права советского периода не было классификации недействительных сделок на ничтожные и споримые, ни в ГК РСФСР 1922 г., ни в ГК РСФСР 1964 г., и даже в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, хотя в среде ученых цивилистов обсуждалось такое явление ’.
<< | >>
Источник: Байметов Александр Анатольевич. Недействительность сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук 2007. 2007

Еще по теме § 1. Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками:

  1. § 2. Законодательство о недействительности сделок с земельными участками в современный период
  2. Глава 1. Законодательство и общая характеристика недействительности сделок с земельными участками
  3. § 4. Особенности недействительности сделок с земельными участками на торгах для жилищного строительства
  4. § 1. Понятие и признаки недействительных сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  5. §              3.              Основания признания недействительными сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  6. Глава 3. Понятие и основания недействительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  7. Байметов Александр Анатольевич. Недействительность сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук 2007, 2007
  8. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  9. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  10. § 2. Оспоримость и ничтожность сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  11. § 1. Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  12. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  13. 34. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ЯВЛЯЮЩИМИСЯ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
  14. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  15. Глава 2. Правовой режим сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  16. Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
  17. Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
  18. Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Социальное право России - Страховое право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -