Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд


1. Земельный участок считается подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд с момента государственной регистрации решения об изъятии. После этого уполномоченный орган и собственник заключают соглашение о выкупе, являющееся по своей правовой природе договором купли-продажи, поэтому к нему применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже.
Заключение и исполнение такого договора и признается выкупом участка для государственных или муниципальных нужд.
Если уполномоченный орган и собственник не достигли соглашения (о самой возможности выкупа или его условиях), выкуп может быть осуществлен на основании решения суда.
С момента государственной регистрации решения об изъятии до выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (по соглашению или решению суда) собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В числе прочего собственник может передать право собственности на участок другому лицу, и тогда выкупаться участок будет у этого лица. Собственник не может изменить юридическую судьбу земельного участка - изъятие для государственных или муниципальных нужд. В остальном собственник сохраняет все свои права и обязанности (соблюдать целевое назначение участка, не допускать ухудшения плодородия почв на землях отдельных категорий и т.п.).
2. Земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, может быть не только использован по назначению собственником, но и улучшен в рамках, обеспечивающих его целевое использование. Затраты и убытки собственника, понесенные им в связи с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений и т.п., могут быть как возмещены при выкупе, так и не возмещены. Риск несения затрат на необходимые улучшения земельного участка лежат на собственнике. Поэтому целесообразно вопросы возмещения затрат на улучшение участка урегулировать в соглашении о выкупе. При возникновении спора об их компенсации он разрешается в судебном порядке. В последнем случае определяющими факторами становятся целесообразность и необходимость произведенных улучшений.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.
Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.
2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.
Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.
Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду.
Под убытками понимаются реальный ущерб - затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).
Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.
Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).
Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.
Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.
3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с коммент. нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент - другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.

<< | >>
Источник: Абрамова1 Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В.. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.Часть первая: учебно-практический комментарий 2010. 2010

Еще по теме Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд:

  1. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  2. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  3. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  4. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  5. Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  6. Комментарий к статье 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  7. Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  8. Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  9. 38. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  10. Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
  11. Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
  12. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
  13. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  14. Глава VIII. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  15. §5. Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд(Наименование параграфа в ред. Федерального закона от 2 февраля 2006г. N19-ФЗ.) Статья 763. Государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -