7.3 Эмфитевзис и суперфиций
К числу прав на отчуждаемые вещи принадлежали также вещные, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйственной – для её обработки (emphyteusis), городской – для возведения на ней строения (superficies).
Эти права сходны с сервитутами, так как являются правами пользования чужой вещью, но отличаются от них широтой содержания и долгосрочностью действия. Установление одного из этих двух прав на земельный участок делает право собственности на эту землю почти номинальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получает реальное выражение.В содержание эмфитевзиса входит право пользоваться земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и передавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Субъект эмфитевзиса был обязан уплачивать собственнику арендную плату, а также вносить государственный земельный налог. Невзнос арендной платы в течение трех лет приводил к прекращению эмфитевзиса.
Суперфиций представлял собой аналогичное право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу superficies solo cedit – строение следует за землей (связано с землей).