Определение надзорной инстанции об удовлетворении протеста
Определение
20 мая 2003 г. г. Энск
Президиум Энского областного суда в составе председателя президиума Фролова А. И., членов президиума Алушкина О. П., Степановой И. Ф., Топоркова Н.
Г., Янкушина В.А., с участием заместителя прокурора Энской области Головкина Ф. А., рассмотрел дело по иску Петелина Г. М. к Ромашкину И. П. и Хохло-ву Е. К. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома по протесту прокурора Энской области на решение Энского районного суда от 15 января 2003 г. и определения коллегии Энского областного суда от 24 февраля 2003 г.Заслушав доклад судьи областного суда Винокурова В. В., президиум
УСТАНОВИЛ:
Петелин Геннадий Максимович и Ромашкин Иван Петрович — собственники по 1/2 части жилого дома № 12 по ул. Гороховой в г. Энске. Домовладение в натуре не делилось. Между собственниками был определен порядок пользования жилыми помещениями.
23 ноября 2002 г. Петелин Г. М. заключил договор купли-продажи принадлежащей ему части дома с Хохловым Е.К. Договор нотариально удостоверен.
Ромашкин И. П. обратился в суд с иском о признании этого договора недействительным по тем основаниям, что при его совершении было нарушено право преимущественной покупки.
Решением Энского районного суда от 15 января 2003 г. иск удовлетворен: договор купли-продажи части дома Хохлову Е. К. от 23 ноября 2003 г. признан недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на Ромашкина
И. П.
Решение оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Энского областного суда от 24 февраля 2003 г.
В протесте прокурора области ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, выслушав заключение заместителя прокурора области, поддержавшего протест, президиум приходит к следующему.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что при совершении договора купли-продажи части дома было нарушено преимущественное право покупки Ромашкина И.
П. как участника общей долевой собственности на дом.С этим согласился и суд кассационной инстанции. Однако такой вывод судов первой и кассационной инстанции сделан без достаточных оснований.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов). При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Следовательно, решение вопроса о том, имело ли место нарушение преимущественного права покупки, зависит от того, соблюдены ли правила п. 2 ст. 250 ГК РФ как продавцом, так и другими участниками долевой собственности.
Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно из заявления Петелина Г. М. в Энскую городскую нотариальную контору от 19 июля 2002 г., он через указанную нотариальную контору поставил в известность Ромашкина И. П. о намерении продать свою долю дома за 48 миллионов рублей с предложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о делении или отказе приобрести продаваемую часть дома в соответствии со ст. 250 ГК РФ.
Извещение истцом было получено.
При таком положении у продавца возникает право на отчуждение принадлежащей ему доли в доме постороннему лицу при условии, если другие участники долевой собственности прямо заявят о своем отказе от преимущественной покупки, либо в течение установленного законом месячного срока вообще не выскажут своего намерения реально осуществить это право.
В деле имеется копия заявления Ромашкина И.
П. в нотариальную контору от 17 августа 2002 г., в котором он возражает относительно продажи Петелиным Г, М. части дома постороннему лицу (лист дела 25), которое суд первой инстанции положил в основу своего решения. Однако при этом не было принято во внимание, что возражения против продажи обосновывались не тем, что истец пожелал приобрести эту часть дома, а тем, что такая продажа затрагивает его — Ромашкина И. П. — интересы, поскольку при определении порядка пользования жилое помещение, занимаемое семьей Г. М. Петелина, включает в себя 3 кв. м от его (истца) доли.Данные о том, что Ромашкин И. П. в последующее время в пределах установленного срока заявлял о желании осуществить свое преимущественное право покупки, в деле отсутствуют.
Кроме того, при подаче в декабре 2002 г. искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным, Ромашкин И. П. также не ссылался на нарушение его преимущественного права покупки. Причем при рассмотрении дела в судебном заседании 18 декабря 2002 г. Ромашкин И. П. заявил, что отказывается от покупки у Петелина Г. М. его доли в связи с отсутствием у него средств. Заявление Ромашкина И. П. было занесено в протокол судебного заседания и им подписано (л. д. 32).
Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным и о переводе на него прав и обязанностей покупателя были уточнены Ромашкиным И. П. и сформулированы в окончательном виде лишь при рассмотрении дела в январе 2003 г.
В договоре купли-продажи в качестве предмета сделки указана 1/2 часть дома в ее идеальном выражении без определения конкретный помещений. Цена обозначена в сумме 48 миллионов рублей. Эти условия сделки, на которых предполагалось ее совершить, были сообщены Ромашкину И. П. через нотариальную контору.
Согласно договору купли-продажи Петелин Г. М. распорядился своей 1/2 частью дома. Доля Ромашкина И. П. в ее идеальном выражении осталась прежней.
Все эти обстоятельства не были учтены и оценены судом с точки зрения того, были ли соблюдены требования ст.
250 ГК РФ и можно ли при данных обстоятельствах сделать вывод о нарушении права истца на преимущественную покупку продаваемой Петелиным Г. М. принадлежащей ему части в долевой собственности.Поэтому решение районного суда и определение кассационной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по существу в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, выяснить насколько действия сторон согласовались с требованиями ст. 250 Гражданского кодекса РФ, было ли волеизъявление истца направлено на реальное осуществление им своего права преимущественной покупки продаваемой части дома и в зависимости от установленных данных разрешить спор.
Исходя из этого, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Энского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛ:
Протест прокурора Энской области удовлетворить. Решение Энского районного суда от 15 января 2003 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Энского областного суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, но в новом составе судей.
Председатель президиума Фролов