Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки

1. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются едиными правилами, установленными Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утв.

Наряду с нотариусами некоторые виды сделок (доверенности, завещания) могут удостоверять должностные лица органов исполнительной власти (в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса), капитаны судов, командиры воинских частей, главные врачи госпиталей и т.д. Должностные лица консульских учреждений РФ вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ (ст. 38 Основ законодательства о нотариате).

2. Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не гарантирует действительности сделки, однако лишает почвы последующие споры по многим вопросам (подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки, отсутствие заблуждения относительно характера сделки и т.п.). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. По просьбе сторон и за особое вознаграждение нотариус может составить для сторон проект сделки.

3. Документ, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки и ее содержание, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Согласно ст. 45 Основ законодательства о нотариате нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо подписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненныекарандашом.

Если основания для отложения или отказа (ст. 41, 48 Основ законодательства о нотариате) в удостоверении сделки отсутствуют, нотариус проставляет на документе, фиксирующем сделку, удостоверительную надпись установленного образца, а также вносит сведения о сделке в соответствующий реестр.

4. Нотариальное удостоверение сделок требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. В настоящее время число таких случаев не велико. В частности, нотариальному удостоверению подлежат:

- доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), а также доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);

- договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК);

- договор об уступке требований (п. 1 ст. 389 ГК), а также договор о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК), если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме;

- договор ренты (ст. 584 ГК);

- завещание (п. 1 ст. 1124 ГК);

- согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью супругов (ст. 35 СК);

- сделка, направленная на отчуждение или залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21, ст. 22 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

5. Вместе с тем по желанию сторон нотариально удостоверена может быть любая сделка (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). На практике к услугам нотариуса стороны чаще всего прибегают при совершении сделок с недвижимостью, поскольку, во-первых, данные сделки являются одними из наиболее значимых и, во-вторых, это значительно упрощает процедуру их государственной регистрации или перехода права собственности на недвижимое имущество.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Первый вопрос, на который необходимо дать ответ при толковании ст. 164, состоит в том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме. К сожалению, закон дает известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.

Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о состоявшейся регистрации (ст. 13 Закона о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).

С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. 158, 160, п. 3. ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 и др. ГК). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.

При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.

2.

И действительно, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.

О сделках с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, упоминается в ряде статей ГК. В частности, она требуется:

- для договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК);

- договоров продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК) и предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);

- договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

- договора ренты под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК);

- договоров аренды здания или сооружения на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК) и аренды предприятия (п. 3 ст. 658 ГК);

- договора доверительного управления имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).

3. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом надлежит отличать от регистрации возникновения права собственности и иных вещных прав на это недвижимое имущество. По общему правилу регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с вещными правами подлежат регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, свидетельства о приватизации, судебные решения и т.д. (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).

В отличие от подлежащих регистрации сделок с недвижимым имуществом, считающихся заключенными в момент их государственной регистрации, сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации, вступают в силу с облечением их в надлежащую форму. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения такой сделки.

В случаях, прямо предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат как сделка по поводу недвижимого имущества, так и переход права, вытекающего из сделки (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 и др. ГК). Такая двойная регистрация представляется излишней мерой, поскольку она лишь усложняет оборот без серьезного повышения гарантий его стабильности.

4. Пункт 2 ст. 164 указывает на то, что помимо регистрации сделок с недвижимым имуществом законом может вводиться также регистрация сделок с движимым имуществом. Правовое значение процедуры регистрации сделки остается таким же: с этого момента сделка считается заключенной, а отсутствие государственной регистрации приводит к ее ничтожности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (подробнее об этом см. п. 1 коммент. к ст. 165 ГК).

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1028 ГК договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности; там же регистрируются договоры, направленные на отчуждение, залог и предоставление прав на использование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков (ст. 1232 ГК).

5. Государственную регистрацию сделок, о которой говорится в ст.

6. Государственную регистрацию сделок не следует отождествлять также с обязательным учетом некоторых договорных обязательств, предусмотренным действующим законодательством. Так, все законы о бюджете последних лет, опираясь на требования БК, предусматривают обязательный учет в органах федерального казначейства обязательств бюджетных учреждений, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета. Целью такого учета является предотвращение заключения бюджетными учреждениями договоров (прежде всего договоров на поставку продукции для государственных нужд), не обеспеченных бюджетным финансированием. Вытекающие из договоров обязательства, принятые федеральными учреждениями сверх утвержденных им лимитов бюджетных обязательств, не подлежат оплате за счет средств федерального бюджета и по иску вышестоящей организации или федерального казначейства признаются недействительными.

Указанный учет осуществляется на основании специального Положения, утв. Правительством РФ от 15 июля 1999 г. N 806 (СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3762). Учреждение представляет в орган федерального казначейства оригинал договора и его копию. На оригинале договора, учтенного органом федерального казначейства, проставляются дата учета договора, штамп и подпись ответственного исполнителя органа федерального казначейства, а также учетные номера бюджетных обязательств и их суммы по каждому коду бюджетной классификации РФ. Оригинал договора возвращается исполнителю, а его копия с расшифровкой остается в органе федерального казначейства.