Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 79

1. Часть 1 коммент. ст. регламентирует общее условие прекращения договора поднайма жилого помещения - истечение срока, на который он был заключен.

Кроме того, договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращает и правоотношения поднайма (ч. 2 коммент. ст.).

2. Нормы коммент. ст. предусматривают и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, согласно ч. 3 коммент. ст., договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон, что следует рассматривать в качестве нормального способа расторжения договора поднайма, а также при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В качестве примера: именно договором между поднанимателем и нанимателем определяются условия и порядок оплаты за поднаем (ч. 2 ст. 78 коммент. закона). Следовательно, невыполнение поднанимателем определенных договором условий оплаты и будет являться существенным нарушением условий такого договора и достаточным основанием для его расторжения.

3. Расторжение договора поднайма по воле сторон подразумевает согласованное волеизъявление как поднанимателя, так и нанимателя жилого помещения. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако, если договор поднайма заключен без указания срока, он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. То же касается и нанимателя жилого помещения, если инициатором расторжения договора выступает он (ч. 6 коммент. ст.).

4. Положения ч. 4 коммент. ст. регламентируют и иные условия экстраординарного прекращения правоотношений по пользованию жилым помещением по договору поднайма и расторжения такого договора, уже напрямую не связанные с нарушением его условий.

Вопросы назначения и пределы использования жилого помещения подробно освещены в ст. 17 коммент. закона;

- систематически нарушают права и законные интересы соседей;

- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Общие правила пользования жилыми помещениями независимо от формы собственности утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

5. В перечисленных в ч. 4 коммент. ст. случаях законодателем установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения: наниматель жилого помещения, как лицо, ответственное перед наймодателем (ч. 3 ст. 76 коммент. закона), вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и только в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если поднаниматель и проживающие с ним граждане отказываются освободить занимаемое жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма по перечисленным выше основаниям, их выселение производится также только в судебном порядке (ч. 5 коммент. ст.).