Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Комментарий к статье 84

1. Положения коммент. ст. посвящены правовым последствиям выселения граждан только из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Вопросы выселения из жилых помещений иных форм собственности, а также видов использования регламентируются другими нормами коммент. закона. Например, выселению из помещений специализированного жилищного фонда посвящены положения ст. 103 коммент. закона.

2. Граждане могут быть выселены из жилых помещений только в судебном порядке. Выселение для нанимателя является в большинстве случаев санкцией за нарушение им самим либо лицами, за действия которых он отвечает (например, временными жильцами - ч. 3 ст. 80 коммент. закона), условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленных по договору социального найма.

В частности, ст. 83 коммент. закона предусматривает расторжение договора социального найма в случаях:

- разрушения или повреждения жилого помещения;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилья не по назначению.

3. Выселение осуществляется не только в связи с нарушением условий заключенного в отношении жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов договора, но и при отсутствии такого договора, например, в случае самоуправного вселения гражданина в жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов.

Выселение также возможно и в рамках гражданского правоотношения, например, по основаниям ст. ст. 309, 310 ГК РФ - в связи с неисполнением нанимателем ранее принятых на себя обязательств по освобождению спорного жилого помещения.

4. В соответствии с коммент. ст. выселение граждан (не только нанимателей) осуществляется:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

- без предоставления других жилых помещений.

5. Правовые последствия выселения зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.

6. Правовые основания выселения граждан с предоставлением других благоустроенных помещений перечислены в ст. 85 коммент. закона, правила предоставления благоустроенного помещения в связи с указанным выселение - в ст. 89 коммент. закона. Комментируемый закон не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В названной выше ст. 89 коммент. закона сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Так, например, Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42) утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (приложение N 1), а именно дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен.

7. Общие требования к жилому помещению сформулированы в ст. 15 коммент. закона, а также Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).

Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется в связи с выселением по основаниям ст. 90 коммент. закона, основания выселения без предоставления другого жилья перечислены в ст. 91 коммент. закона.