27. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены главами 3 и 4 ЗК РФ:

право собственности (глава 3);

право постоянного (бессрочного) пользования (ст.

право пожизненного наследуемого владения (ст. 21);

право аренды (ст. 22);

право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст. 23);

право безвозмездного срочного пользования (ст. 24). При определении основания возникновения вышеперечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает ссылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.

ЗК РФ содержит требование государственной регистрации сделок с земельными участками, которая обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственной регистрации подлежат:

договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. С момента регистрации данного договора последний считается заключенным (п. 2 ст. 558ГКРФ);

договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договор мены жилыми помещениями (ст. 567 со ссылкой на п. 2 ст. 558 ГК);

дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты

(ст. 584 ГК РФ);

договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п. 3 ст. 609 ГК РФ);

договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям;

Юу договор доверительного управления предприятием (п.

сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав;

сделки, направленные на установление обременении вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права (в том числе и права на земельные участки) могут возникнуть из «...договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему», следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограниче-ний (обременении) вещных прав на земельные участки, в соответствие со ст. 164 и 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации.

правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Так, могут устанавливаться публичные сервитута для:

прохода или проезда через земельный участок;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок и др. Основным признаком сервитута является связь

двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограни-ченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута:

ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена другая дорога). Это означает, что, если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удовлетворить свои потребности другим образом, в этих условиях собственник участка имеет право возбудить вопрос о прекращении сервитута;

если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением участка.

дарственной власти и органов местного самоуправления путем предоставления им земельных участков по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.

Максимальный срок, на который земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование, не должен превышать один год.

При предоставлении земельных участков на этом праве из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, срок определяется договором: например при предоставлении служебного надела - сроком трудового договора.

ЗК РФ предусмотрел три случая предоставления земельных участков на этом этапе: 1 )из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, указанными ст. 29, юридическим лицам, которые в соответствии с Кодексом сохранили право получать землю в пользование на праве постоянного бессрочного пользования, т. е. государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, но на срок не более чем один год;

из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иными гражданами и юридическими лицами на основании договора;

из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24, гражданам в виде служебного надела.

Приватизация земельных участков или их купля- продажа у государства регулируется нормами следующих нормативных правовых актов:

Земельным кодексом РФ;

Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г, № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»;

решения органов власти субъектов РФ. Вступление в действие нового Земельного кодекса

РФ ускорило процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением.

В Законе содержится четкая формула расчета цены покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих земельных участках зданий и сооружений. До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 1994 г. «Об утверждении программы приватизации», где цена рассчитывалась исходя из нормативной цены, в то время как ЗК РФ предусматривает расчет цены исходя из ставки земельного налога. Нормативная цена согласно Указу выше, чем предлагаемая сейчас в ЗК РФ, причем с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и цена. ЗК РФ уполномочивает субъект РФ устанавливать цену земли для таких участков (застроенных) V