Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
1. Гражданское законодательство рассматривает землю как один из объектов гражданских прав. Термин "земля" употребляется в Кодексе не в буквальном смысле, т.е. не как природный объект (ресурс), не имеющий территориальной обособленности, а в значении "земельный участок", который в соответствии со ст.
130 ГК является вещью.В соответствии со ст. 11.1 ЗК земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельного участка на местности производится в процессе землеустройства в соответствии с Законом о землеустройстве, описание и индивидуализация земельного участка - в порядке ведения государственного кадастра недвижимости в соответствии с Законом о кадастре недвижимости. Порядок установления на местности границ и порядок описания местоположения границ земельного участка определяется Правительством РФ. Индивидуализация земельного участка осуществляется путем внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его уникальных характеристиках (кадастровый номер, описание местоположения границ и другие сведения согласно ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).
Являясь объектам гражданских прав, земельный участок обладает признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК). Глава 17 ГК устанавливает возможность возникновения разных видов вещных прав на землю: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
2. Согласно п. 1 ст. 260 земельные участки могут находиться в собственности. Их собственники обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения в полном объеме в соответствии с действующим законодательством. Исключения составляют земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте. В соответствии со ст.
27 ЗК земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и другими объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК. Земельные участки, ограниченные в обороте, по общему правилу также не предоставляются в частную собственность, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом. Ограниченные в обороте участки названы в п. 5 ст. 27 ЗК. Все иные земельные участки относятся к объектам, не ограниченным в обороте.Обладать правом собственности на земельный участок могут все субъекты гражданского права. Исключение составляют иностранцы и лица без гражданства, которые не могут быть собственниками некоторых земельных участков, в частности участков в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ "О Государственной границе Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 17. Ст. 594).
3. Использование земельных участков ограничено: а) целевым назначением; б) разрешенными способами; в) запретом нанесения вреда окружающей среде; г) необходимостью соблюдения регламентов, правил и нормативов (градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических и т.п.).
Если земельный участок отнесен законом к землям определенного назначения, его использование для других целей не допускается или ограничивается. Статья 7 ЗК выделяет несколько видов земель по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и т.д. Каждый такой вид может использоваться в соответствии с установленным для него целевым назначением и видом разрешенного использования. Так, согласно ст. 37 Градостроительного кодекса видами разрешенного использования земельных участков являются основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных.
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
1.
По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения. Исключения из общего правила могут быть предусмотрены законом.2. Право собственности на земельный участок не распространяется на то, что находится над и под поверхностью земельного участка. Пункт 3 ст. 261 разрешает собственнику земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом о недрах, иными законами и не нарушает прав других лиц. Под поверхностью земельного участка могут располагаться подземные коммуникации, колодцы, гаражи, погреба, другие объекты, которые могут находиться как в собственности владельца земельного участка, так и в собственности других лиц. В последнем случае права собственника названных объектов не должны нарушаться собственником земельного участка. В соответствии со ст. 1.2 Закона о недрах недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут отчуждаться в любой форме. Но отчуждаться могут права пользования недрами в той мере, в какой их оборот разрешен законом.
Над поверхностью земельного участка могут находиться здания, сооружения, воздушные линии бытового электроснабжения и т.д. Если данные объекты не находятся в собственности владельца земельного участка, он не должен нарушать право собственности на них, а использование объектов, находящихся в его собственности, не должно нарушать законодательство. В соответствии со ст. 11 ВК деятельность по использованию воздушного пространства могут осуществлять граждане и юридические лица, наделенные в соответствии с законом таким правом. При этом использованием воздушного пространства, в числе прочего, считается строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, проведение взрывных работ и тому подобное, что может представлять угрозу безопасности воздушного движения.
Соответственно, если деятельность на земельном участке не представляет опасности воздушному движению, она не рассматривается как использование воздушного пространства и не требует специального разрешения. Поэтому собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
1. Земельными участками общего пользования являются участки, не закрытые для общего доступа. Как правило, это не просто земельные участки как часть земной поверхности, а участки, обладающие определенными элементами коммунальной инфраструктуры или особыми природными составляющими, благодаря которым они и становятся привлекательными для использования неограниченным кругом лиц (земли транспортных магистралей, парки, рынки, лесопарки, сады и т.п.).
В литературе преобладает мнение о том, что земельные участки общего пользования входят в состав исключительно земель поселений (п. 12 ст. 85 ЗК). Более правильно рассматривать эту норму лишь в качестве одного из примеров таких земель. Другими категориями земель общего пользования могут являться, например, объекты лесного фонда или водного фонда. Косвенно подтверждают такой подход п. 8 ст. 27 ЗК (о земельных участках в границах территорий общего пользования, на которых находятся пруды, обводненные карьеры); ст. 11 ЛК (о праве граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов). В составе земель населенных пунктов земельные участки общего пользования могут входить в разные территориальные зоны: жилые (земельные участки, занятые бульварами, площадями, улицами); рекреационные (земельные участки, занятые набережными, лесопарками, пляжами, скверами, закрытыми водоемами, и другие места отдыха населения); зоны инженерных и транспортных инфраструктур (земельные участки, занятые проездами, автомобильными дорогами) и т.д.
Земельные участки общего пользования следует отличать от более широкого понятия "общественное место" - место, открытое для свободного доступа неограниченного круга лиц, включающее не только земельные участки, но и здания, сооружения, транспортные средства и т.д.). Кроме того, они отличаются также от понятия "имущество общего пользования", которое возникает, например, в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК) или на основании п. 4 ст. 11.4 ЗК при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.
2. Собственниками земельных участков общего пользования являются публично-правовые образования. Такие земли не подлежат приватизации.
Право пользования земельным участком общего пользования предоставлено физическим лицам. Граждане обладают, во-первых, неограниченным правом находиться на таком земельном участке, а во-вторых, ограниченным правом использовать имеющиеся на этом участке природные объекты. Ограничения могут устанавливаться законом, иными правовыми актами, а также собственником земельного участка. Несмотря на отсутствие в коммент. норме прямого указания об этом, в содержание названного права граждан входит и право пользоваться элементами инфраструктуры земель общего пользования (использование скамеек и тротуаров в сквере, светофоров на улицах и дорогах, мест общественного обслуживания и т.д.).
3. Земельные участки общего пользования следует отличать от специального режима общего пользования. Специальный режим общего пользования, предусмотренный п. 2 ст. 262, обеспечивает возможность доступа граждан на чужой земельный участок. Такой режим действует в отношении земельных участков, находящихся в собственности любых лиц.
Специальный режим общего пользования предполагает право любого лица пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Специальный режим общего пользования действует по общему правилу. Для того чтобы исключить его действие, необходим прямой запрет собственника входить на участок без его разрешения. Такой запрет может быть выражен огораживанием участка либо обозначением запрета другим способом. Специальный режим общего пользования не предполагает использования имеющихся на участке природных или иных объектов.