Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. Как и предыдущая статья, ст. 272 регулирует отношения при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем недвижимого имущества.

Для предотвращения коллизии интересов вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю может быть решен при предоставлении ему земельного участка в договоре аренды, срочного безвозмездного пользования или др. либо впоследствии отдельным соглашением.

2. При отсутствии или недостижении соглашения спор между собственниками земли и недвижимости разрешается в судебном порядке.

По общему правилу пользователь земельного участка обязан вернуть его собственнику в первоначальном состоянии, поэтому собственник земли может требовать сноса недвижимого имущества после прекращения права пользования.

Суд не принимает решения о сносе здания или сооружения, если снос запрещен законом либо если стоимость недвижимости явно превышает стоимость отведенной под нее земли. Запрет на снос установлен, например, в Законе об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот Реестр. В названных случаях суд может признать право на приобретение земельного участка за собственником недвижимости либо признать право на приобретение недвижимого имущества за собственником земельного участка, либо установить условия пользования земельным участком на новый срок.

3. Утрата права пользования земельным участком может иметь место по воле и против воли собственника недвижимости. Право пользования может быть прекращено в результате истечения срока, на который оно было установлено, или прекращения условия, на котором оно было предоставлено (например, истечение срока аренды, прекращение трудовых отношений, если было установлено право на служебный надел, и т.д.). Следует учитывать, что истечение срока договора аренды влечет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на покупку (ст. 250 ГК).

Право пользования также может быть утрачено в результате добровольного отказа пользователя. Так, по договорам аренды и безвозмездного срочного пользования пользователь может отказаться от своего права, известив другую сторону в установленный срок. Законом предусмотрена также возможность отказа от права постоянного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Отказ от права не влечет прекращения права. До определения судьбы земельного участка отказавшийся пользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может им пользоваться. Распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органами местного самоуправления.

Если право пользования земельным участком прекращается принудительно (изъятие для государственных или муниципальных нужд или прекращение ввиду его ненадлежащего использования), правила коммент. ст. не применяются.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка - без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным. При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.

2. Исключение из правила предусмотрено в п. 4 ст. 35 ЗК: право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.