281. Кому принадлежит возможность выбора вещного права на земельный участок, находящийся в публичной собственности и занятый чужой недвижимостью – собственнику недвижимости, расположенной на этом участке, или собственнику участка в лице государственного органа (органа местного самоуправления)?
Пленум ВАС РФ (см. п.4 постановления от 24.03.2005 N11) посчитал, что выбор того или иного титула принадлежит собственнику недвижимого имущества: в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл.24 АПК.
Перечень оснований для отказа в удовлетворении требования собственника недвижимости о выкупе земельного участка является исчерпывающим.До появления постановления Пленума ВАС РФ окружная арбитражная практика демонстрирует различные подходы в решении поставленного вопроса. В частности, можно указать на судебные акты, в которых право выбора признавалось за собственником земельного участка (см. постановления ФАС МО от 09.07.2003 NКГ-А40/3909-03, от 06.11.2003 NКГ-А41/8510-03). После опубликования постановления высшей судебной инстанции, кассационные суды последовали данным рекомендациям (см. постановления ФАС ПО от 07.04.2005 NА49-1083/04-278а/17; ФАС ЗСО от 20.04.2005 NФ04-2310/2005(10590-А27-40); ФАС ЦО от 22.03.2006 NА23-3655/05Г-16-179).
Точка зрения Пленума ВАС РФ представляется правильной. В соответствии с п.1 ст.36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимость, расположенную на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК. Право выбора реализуется путем обращения в исполнительный орган с заявлением о выкупе или о заключении договора аренды (п.5 ст.36 ЗК), а исполнительный орган рассматривает заявление и готовит проект соответствующего договора (п.6 ст.36 ЗК).
Таким образом, инициатива оформления земельных правоотношений исходит от собственника недвижимого имущества. Хотя закон прямо не связывает государственный орган (орган местного самоуправления) с волеизъявлением собственника недвижимости, однако если земельный участок не ограничен в обороте, то нет никаких оснований для отказа в удовлетворении требования собственника о выкупе земельного участка.282. Вправе ли собственник недвижимого имущества приватизировать земельный участок, занятый недвижимостью, если ранее земельный участок ему уже предоставлялся на праве аренды?
Арбитражная практика ответ на данный вопрос ставит в зависимость от того, в какой момент был заключен договор аренды. В соответствии с п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11, если лицо стало собственником недвижимости до введения в действие ЗК, то независимо от того, заключался ли ранее договор аренды, субъект вправе требовать выкупа земельного участка. В том же случае, когда договор аренды земельного участка заключен после введения в действие ЗК, по мнению Пленума ВАС РФ, собственник недвижимости, как лицо, реализовавшее свое исключительное право аренды, утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 ЗК. Позднее Президиум ВАС РФ неоднократно занимал ту же позицию (см. постановления от 15.05.2007 N262/07 и 1855/07).
Данный подход нашел отражение и в практике кассационных судов (см. постановление ФАС МО от 19.01.2005 NКГ-А41/12903-04).
В действительности закон не ограничивает собственника в возможности выкупить ранее арендованный земельный участок. Поэтому точка зрения Пленума ВАС РФ не вполне соответствует земельному законодательству.
283. Требуется ли согласие собственника земельного участка на отчуждение расположенного на нем недвижимого имущества?
Данный вопрос возник в практике ФАС СЗО (см. постановление от 22.07.2005 NА56-49175/04). Истец, будучи собственником и арендодателем земельного участка, просил признать недействительным договор купли-продажи здания, ссылаясь на то, что в результате возникновения права собственности у покупателя к последнему перейдет право пользования соответствующей частью земельного участка, принадлежащего истцу, в то время как истец не заинтересован в установлении договорных отношений с покупателем, а продавец не только не получил согласие истца, но даже не уведомил последнего.
Кассационный суд справедливо посчитал иск не подлежащим удовлетворению. Собственник в силу ст.209 ГК вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Законом не предусмотрена необходимость получать согласие арендодателя земельного участка при отчуждении недвижимости. Отсутствие уведомления не свидетельствует о каком-либо пороке в сделке купли-продажи.
284. Вправе ли собственник части здания приватизировать земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество?
В практике ФАС ВВО (см. постановление от 15.02.2006 NА17-897/5/2005) рассматривался следующий спор. Истец обжаловал действие регистрирующего органа, состоявшее в отказе в регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под зданием, часть которого принадлежала истцу на праве собственности. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен, однако апелляционная и кассационная инстанции посчитали иск не подлежащим удовлетворению, сославшись на п.3 ст.36 ЗК.
Последнюю точку зрения следует признать верной. По общему правилу собственник недвижимого имущества вправе приватизировать или взять в аренду земельный участок, расположенный под недвижимостью (п.1 ст.36 ЗК). В том же случае, если помещения в здании принадлежат различным лицам, собственники приобретают земельный участок в общую долевую собственность или становятся соарендаторами на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п.3 ст.36 ЗК). Приватизация земельного участка одним из собственников лишает других возможности реализовать права, предусмотренные ст.36 ЗК.
В связи с этим с позицией ФАС ВВО следует согласиться.
В то же время следует отметить, что ЗК не содержит механизма разрешения конфликта между собственниками помещений в одном здании. В частности, ФАС СЗО (см. постановление от 24.03.2006 NА05-14278/2005-16) рассматривал дело по иску лица об обязании ответчика (второго собственника) заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому истец получит право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество. Разумеется, суд не удовлетворил иск, сославшись на то, что истцом выбран неверный способ защиты его прав, и на принцип свободы договора (ст.431 ГК).