279. Вправе ли субъект, обладающий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, сдавать его в аренду?
Положительный ответ на поставленный вопрос встретился нам лишь в одном постановлении ФАС ЦО от 23.10.2003 NА64-466/02-12. Впрочем, содержащуюся в нем позицию нельзя признать верной хотя бы потому, что ст.270 ГК, положенная в обоснование этой точки зрения, не применялась в момент заключения спорных договоров аренды.
Из другого постановления ФАС ЦО (см. постановление NА14-4691-03/127/22 от 20.01.2004) можно вывести, что суд допускает возможность сдачи земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду при условии наличия согласия собственника на сделку.В абсолютном же большинстве случаев суды исходят из принципиальной невозможности совершения такой сделки (см. постановления ФАС ЦО от 31.03.2004 NА14-7173-03/191/30; ФАС ВВО от 23.08.2005 NА43-32152/2004-22-986, от 13.09.2005 NА43-32151/2004-23-1002, от 13.09.2005 NА43-32153/2004-23-1003; ФАС СКО от 18.05.2005 NФ08-2044/05, от 28.09.2006 NФ08-4355/06; ФАС МО от 06.12.2004 NКА-А40/10720-04, от 03.03.2006 NКГ-А41/14259-05, от 06.03.2006 NКГ-А40/868-06). Такую же точку зрения продемонстрировал Пленум ВАС РФ (см. п.24 постановления от 24.03.2005 N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)), особо указав, что договор аренды земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование, будет недействительным и в том случае, когда имеется согласие собственника земельного участка.
Статьей270 ГК предусматривается возможность для обладателя права постоянного (бессрочного) пользования передавать участок в аренду с согласия собственника участка. Данное положение вступает в противоречие с п.4 ст.20 ЗК, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться. Коллизия норм гражданского и земельного законодательства должна быть разрешена в пользу последнего.
Во-первых, ЗК принимался позднее ГК (хотя гл.17 ГК должна была вступить в силу одновременно с введением в действие ЗК[130]). Во-вторых, нормы ЗК следует рассматривать в качестве специальных по отношению к положениям ГК. В-третьих, согласно п.1 ст.2 ЗК нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК. В связи с вышеизложенным мнение высшей судебной инстанции и соответствующую ему позицию кассационных судов следует признать правильной.280. В какой момент возникает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом?
Несмотря на очевидную простоту вопроса в практике встречаются различные ответы на него. Прежде всего суды исходят из отсутствия необходимости регистрировать право пользования: оно возникает вне зависимости от государственной регистрации прав на земельный участок (см. постановления ФАС МО от 17.01.2006 NКГ-А41/13275-05, от 14.06.2006 NКГ-А41/3864-06, от 20.06.2006 NКГ-А41/3878-06, NКГ-А41/4017-06, NКГ-А41/4156-06, NКГ-А41/4160-06). С точки зрения ФАС ЦО (см. постановление от 29.03.2006 NА08-9695/05-20), право пользования появляется с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке.
Иную позицию продемонстрировал ФАС ВСО (см. постановление от 15.02.2006 NА19-1638/05-7-Ф02-310/06-С2), признав возникновение права пользования с момента фактической передачи имущества покупателю. Истцом по данному спору выступал Комитет по управлению муниципальным имуществом, который требовал взыскать сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Спор возник в связи с тем, что ответчик, заключив договор купли-продажи недвижимости в 1999г., по каким-то причинам не смог зарегистрировать право собственности на него и осуществил регистрацию лишь на основании решения суда в 2004г. В период с 1999 по 2004г. ответчик пользовался недвижимым имуществом и земельным участком, на котором находилась недвижимость, не уплачивая при этом земельного налога.
В связи с этим суду необходимо было решить, в какой момент возникло право пользования. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако апелляционная инстанция решение отменила и в удовлетворении иска отказала, посчитав, что право пользования не могло возникнуть ранее регистрации права собственности на приобретенные здания.Кассационный суд в начале своих рассуждений соглашается с позицией апелляции, указывая, что по смыслу норм материального права (ст.223, 551, 552 ГК) момент приобретения покупателем права землепользования на занятый недвижимостью участок связывается законодателем с моментом перехода права собственности на отчуждаемый по договору объект недвижимости. Однако затем ФАС ВСО ссылается на абз. 4 п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N8, согласно которому после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться. Поскольку решением суда 2004г., которым за покупателем признавалось право собственности на недвижимость, был установлен факт владения зданиями в спорный период, кассационная инстанция делает следующий вывод: принимая во внимание в силу подп. 5 п.1 ст.1 ЗК (ст.37 Земельного кодекса РСФСР) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, учитывая фактические обстоятельства дела, следует вывод о том, что покупатель является законным владельцем спорного земельного участка с момента фактической передачи ему продавцом объектов недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности на них.
Суд прямо не признает покупателя обладателем права пользования (ст.552 ГК), но под словами «законный владелец» может пониматься только такой управомоченный субъект, поскольку иного права при данных обстоятельствах возникнуть не могло.
Позиция ФАС ВСО представляется неверной. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ, на которое ссылается кассационный суд, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.Нетрудно заметить, что высшая судебная инстанция рассматривает вполне определенный случай: продажу вещи, ранее переданной другому лицу по договору купли-продажи, до регистрации прав на нее за покупателем, и указывает последствия такой сделки для продавца. Данное положение призвано защитить покупателя, чье право еще не зарегистрировано и только в этом контексте он назван «законным владельцем». Оснований для распространения данного правила на отношения покупателя с третьими лицами усмотреть невозможно. Более того, сама правильность подхода, избранного Пленумом ВАС РФ, вызывает сомнения. Суд указывает, что спорное имущество «служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи». В действительности, до тех пор пока не произойдет регистрации, права собственности у покупателя не возникнет, следовательно, обязательство продавца не может считаться исполненным. Никакого титула для владения покупателя по неисполненному договору не существует.
Но ссылка ФАС ВСО на указанное положение неверна и в силу прямого указания закона. Согласно п.1 ст.551 ГК (который, по сути, повторяет положение п.2 ст.271 ГК применительно к договору купли-продажи) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, право пользования земельным участком возникает одновременно с регистрацией права собственности покупателя на недвижимую вещь, расположенную на земельном участке.