<<
>>

1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве

В отечественном праве единственными вещными правами пользования чужим земельным участком (государственным и муниципальным) в течение почти двух десятилетий признавались права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования*(409).

Они представляли собой некий компромисс между частной собственностью и обязательственными правами на земельный участок в условиях, когда земля в большей части находилась в государственной собственности, а земельный участок (в том числе по причинам и политического характера) не мог выступать объектом частной собственности. Поэтому данные права как правовые возможности пользования государственной землей без права отчуждения вполне подходили для реализации задач оформления землепользования гражданами и юридическими лицами в переходный для нашей страны период. С приватизацией земельных участков, продажей земель сельскохозяйственного назначения, "дачной амнистией", законодательным запретом земельным законодательством данных прав на будущее и предусмотренной необходимостью их переоформления ситуация изменилась коренным образом. Сегодня в нашей стране образовался рынок земельных участков, для которого недостаточно осуществления прав только на праве собственности и аренды, которые предлагает нам законодатель. Для наиболее эффективного использования земельных участков, безусловно, необходим выбор права землепользования. Поэтому Концепция развития гражданского законодательства РФ вполне справедливо закрепляет право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п. 6.2 разд. IV Концепции). При этом Концепция предлагает к внедрению вполне закономерные, вытекающие из современных реалий условия создания конструкции эмфитевзиса. В ней обозначаются его преимущества и отличия от пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые заключаются в возможности возмездного предоставления пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.

Новым ЗК РФ 2001 г.

эти права были серьезно ограничены: пожизненное наследуемое владение после 30 октября 2001 г. не предоставляется, постоянное (бессрочное) пользование предоставляется лишь ограниченному кругу субъектов (государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти местного самоуправления, религиозным организациям). У владельцев земли на данных правах есть возможность переоформить землю в собственность либо в аренду.

Важно заметить, что для внедрения права эмфитевзиса в отечественное право существуют исторические предпосылки, согласно которым в дореволюционной России достаточно долго действовало чиншевое право, которое предполагало наследуемое владение землей за выплату чинша*(410). Пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей имеют сходство с чиншевым правом (бессрочны, передаются по наследству, имеют широкое содержание - владение, пользование, передача в аренду и др.).

В свою очередь, дореволюционное чиншевое право строилось по образцу римской эмфитевтической аренды. По римскому праву государство, город, а потом и частные лица нередко сдавали свои земли за известный ежегодный оброк в наследственную и даже вечную аренду с тем правилом, что, пока оброк вносится, земля ни у самого арендатора, ни у его правопреемника отобрана быть не может. При предоставлении претором посессорных интердиктов (для арендатора - action in rem - иск, аналогичный rei vindication, против всех, включая собственника) это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь. Римский эмфитевзис представлял собой возможность долгосрочного пользования чужим земельным участком с правом отчуждения, обременения сервитутами и заклада. Устанавливался эмфитевзис только в отношении недвижимости на основании договора*(411).

Об эмфитевзисе как об оброчном владении велась дискуссия при разработке проектов Гражданского уложения и Вотчинного устава*(412). Чиншевые отношения были весьма распространены в западной России и в Новороссийском крае.

Чиншевое владение выступало в различных формах в зависимости от местности: "хизанское владение на Кавказе, чинш в Западных губерниях, эмфитевзис в Бессарабии, право поземельного или постоянного оброка в Прибалтийских губерниях"*(413). Особенно окрепло чиншевое пользование в конце XVIII в., и с присоединением к России части Царства Польского русское правительство обеспечило жителям этих мест неприкосновенность их имущественных прав.

Отношение к чиншевому владению в дореволюционном праве было неоднозначным. Так, Положение от 9 июня 1886 г. о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских признавало возникновение до 1876 г. чиншевого пользования. При этом названный акт запрещал установление чиншевого права с 1876 г. В течение трех лет (до 1879 г.) чиншевикам и собственникам предлагалось добровольно согласиться с прекращением чиншевого пользования посредством выкупа собственником чиншевого права; приобретения чиншевиком в собственность земельного участка; замены чиншевого пользования арендою. Как отмечают современники этого закона, в действительности он не устранил чиншевое право, так как не запретил возникновение чиншевого пользования в городах, а возможность установления чиншевого права в Новороссийском праве косвенно была признана Сенатом*(414).

В цивилистической доктрине того периода существовали два противоположных подхода относительно права эмфитевзиса, согласно которым одни рассматривали его как возможный вариант развития землепользования, другие, напротив, высказывались за ликвидацию данного института. В частности, А.М. Гуляев полагал, что "экономические удобства этого типа землевладения представляются удобствами только относительными: лучше иметь хотя бы клочок земли на чиншевом праве, чем не иметь ее вовсе; но еще лучше иметь землю на праве собственности, что и осознается проектом, где предусматриваются способы превращения оброчного владения в право собственности, и наоборот"*(415). Сходных взглядов придерживался и другой дореволюционный ученый, Я.К.

Городыский*(416).

В проекте Гражданского уложения в системе вотчинных прав в чужом имуществе право наследственного оброчного владения (иными словами, чиншевое владение) было определено как самостоятельное вотчинное право. Редакционная комиссия проекта привела большое количество доводов в его пользу. Поскольку они представляют интерес для нашего исследования, приведем их. По мнению авторов редакционной комиссии, наследственное оброчное владение:

1) заменяет для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельно земельные участки, право собственности;

2) предоставляет существенные выгоды по сравнению с приобретением земли в собственность, так как отдельный владелец, вместо единовременной затраты значительной суммы на покупную цену, сохраняет наличный капитал и впоследствии может употребить его на приобретение инвентаря, хозяйственное обзаведение, удобрение земли и др.;

3) имеет преимущество перед срочным наймом земли, так как это право бессрочно переходит по наследству, в связи с чем владелец, как и собственник, может спокойно делать затраты на улучшение земли.

Таким образом, руководствуясь конкретными практическими потребностями в дореволюционном праве, институт наследственного оброчного владения предполагался к введению в качестве самостоятельного вотчинного права наряду с другими правами - пользовладением, сервитутами, застройкой и вотчинными выдачами.

<< | >>
Источник: Емелькина И.А.. Система ограниченных вещных прав на земельный участок : монография, «волтерс Клувер» 2011< br />Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2011

Еще по теме 1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве:

  1. 245. Какова практика применения судами положений ст.234 ГК, посвященной приобретению права собственности по давности владения?
  2. Статья 263. Застройка земельного участка
  3. Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  4. 10.3. Ограниченные вещные права
  5. § 1. Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками
  6. § 2. Законодательство о недействительности сделок с земельными участками в современный период
  7. § 2. Содержание права собственности
  8. Регистрация незаконных сделок с землей (ст. 1 70 УК) Непосредственный объект данного преступления — отношения, связанные с государственной регистрацией сделок с землей.
  9. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  10. Раздел  II. ПРАВО (Общая теория права. Право: общетеоретические понятияи определения)
  11. 1. Понятие и основные характеристики земельного участка как объекта вещного права
  12. 2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
  13. 3. Перспективы развития понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом в отечественном праве
  14. 3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
  15. Глава 7. Практика правотворчества и правоприменения
  16. Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
  17. Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками
  18. Статья 22. Аренда земельных участков
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -