228. Нужно ли при аренде зданий заключать отдельный договор на право пользования земельным участком?
Гражданский кодекс, говоря о договоре аренды здания и сооружения, указывает, что одновременно с передачей недвижимости арендатору передаются и права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.
При этом ГК не уточняет, каким образом передаются права на земельный участок. Нужен ли для этого договор? Подход практики сводится к следующему.Действующее законодательство не содержит предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться в качестве нарушения закона, влекущего ответственность за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю (постановления ФАС МО от 21.02.2005 N КА-А40/33-05, ФАС УО от 28.03.2007 N Ф09-2047/07-С6).
Отказывая в признании незаконным отказа территориального управления Минимущества России в оформлении договора аренды земельного участка, находящегося под зданием, предоставленным истцу на основании охранно-арендного договора, суд указал, что отсутствие договора аренды земельного участка в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не является основанием для отказа регистрирующего органа в государственной регистрации охранно-арендного договора (постановление ФАС СЗО от 06.09.2004 N А21-489/04-С1).
229. Как решается вопрос об определении размера земельного участка при передаче в аренду части сооружения?
Данный вопрос возникает тогда, когда наниматель арендует часть здания или сооружения. Например, суд столкнулся с ситуацией, когда в аренду была передана часть здания - помещение, расположенное на втором этаже. По смыслу комментируемой статьи при установлении факта аренды здания (сооружения) несколькими лицами следует прийти к выводу о том, что арендаторы должны пользоваться земельным участком и нести расходы по его содержанию пропорционально арендуемой площади.
В этом случае необходимо выяснять такие факты, как количество арендаторов, занимаемая ими площадь и т.п. Именно из этого исходил окружной суд, рассматривая дело. Он отметил, что стороны намеревались заключить договор аренды земельного участка в связи с тем, что истец арендует нежилые помещения на первом этаже здания, расположенного на этом участке. Однако из материалов дела не усматривается, является ли предмет аренды зданием в целом или частью здания как вторичный объект недвижимости и является ли истец единственным владельцем помещений в здании. В силу этого решение суда об обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции истца подлежит отмене (см. постановление ФАС СЗО от 16.06.2005 N А26-10204/04-13).Другой суд, на наш взгляд, справедливо указал, что предоставление неделимого земельного участка за плату только одному из собственников помещений расположенного на нем здания является незаконным и нарушает права другого собственника (см. постановление ФАС ВВО от 09.02.2007 N А79-5902/2006).
Еще по теме 228. Нужно ли при аренде зданий заключать отдельный договор на право пользования земельным участком?:
- Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
- Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
- 279. Вправе ли субъект, обладающий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, сдавать его в аренду?
- Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
- Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
- 1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
- Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- Право застройки земельного участка (суперфиций). Право постоянного владения земельным участком (эмфитевзис)
- Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
- § 4. Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками в системе ограничений (обременений) прав
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже