225. Когда договор аренды зданий и сооружений должен быть зарегистрирован?

Данный вопрос обусловлен, прежде всего, сопоставлением ст. 609 ГК и 651 ГК. Если первая устанавливает, что всякий договор недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации, то вторая статья обязывает регистрировать договор аренды здания или сооружения, если срок последнего превышает год.

Представляется, что в данном случае речь идет о соотношении понятий "недвижимое имущество" и "здание и сооружение". Указанные понятия соотносятся как общее с частным. Иными словами, здания и сооружения являются разновидностью недвижимого имущества. Поскольку ст. 651 ГК выступает нормой специальной, то и правила о регистрации должны применяться с учетом предписаний данной нормы*(102).

Из этого исходит и Президиум ВАС РФ, который указал в информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(103) следующее.

1. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Иного (неправильного) мнения придерживается ФАС ВСО в постановлении от 13.06.2007 N А19-23975/06-46-Ф02-3420/07 по делу N А19-23975/06-46. Так, договор, заключенный с 01.03.1999 по 31.12.1999, суд признал незаключенным в связи с нарушением срока регистрации договора.

226. Подлежит ли регистрации договор аренды зданий и сооружений, если он имеет смешанный характер?

Смешанный договор, как известно, сочетает в себе элементы разных типов. К такому договору, соответственно, применяются и нормы тех правовых институтов, которые включены в такой договор. На практике возник вопрос - если договор сочетает элементы, скажем, двух договоров, один из которых подлежит регистрации, а другой - нет, то нуждается ли такой договор сам по себе в регистрации?

Суды на поставленный вопрос дают утвердительный ответ. Вот позиция одного из судов округа. В связи с тем, что смешанный договор не прошел государственную регистрации, он не может считаться заключенным. При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования помещениями и удовлетворены требования истца об их освобождении (см. постановление ФАС ЗСО от 27.08.2003 N Ф04/4272-1383/А27-2003).

227. Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к договору аренды здания и сооружения?

Весьма часто стороны заключают различные дополнительные соглашения, вносящие изменения в тот или иной пункт действующего договора. Влияет ли необходимость регистрации, установленная для основного договора, на все последующие дополнительные соглашения к нему? Вот позиция правоприменителя.

Суд первой инстанции указал, что соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование п. 2 ст. 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Эта позиция не была поддержана судом округа. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемые договором аренды (см. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59); постановления ФАС ВСО от 18.04.2007 N А74-3014/06-Ф02-1962/07, А74-3014/06-Ф02-2146/07, ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, ФАС МО от 11.06.2003 N КГ-А40/3773-03, ФАС ЦО от 10.04.2007 N А14-21612-2005/776/30).