191. Когда субарендатор не может претендовать на заключение договора при прекращении основного договора аренды?

По общему правилу, при досрочном прекращении договора аренды, субарендатор имеет право требовать заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, муниципальное образование (МО) и МУП заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. МУП сдало в субаренду ООО земельный участок. В дальнейшем МО и МУП подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Письмом МУП уведомило ООО о прекращении действия договора субаренды. ООО посчитало, что оно вправе заключить договор аренды на спорный земельный участок в силу ст. 618 ГК и обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор.

Суд установил, что на спорном земельном участке находится асфальтобетонное покрытие, принадлежащее МУП на праве хозяйственного ведения. Зарегистрированное право в установленном законом порядке судом не признано недействительным. МУП не сдавало Обществу в аренду данное имущество. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что удовлетворение настоящего требования о заключении договора аренды повлечет нарушение прав третьего лица на владение и пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ему на праве хозяйственного ведения объект недвижимости*(92), и правильно отказал в удовлетворении иска (см. постановление ФАС ВВО от 07.04.2006 N А38-2202-16/152-2005).

Таким образом, если объект аренды (в данном случае - земельный участок) обременен другим самостоятельным объектом права (в данном случае - асфальтобетонное покрытие), то заключение отдельного договора аренды на земельный участок (без учета судьбы находящейся на нем недвижимости) невозможно.

192. Каким образом проявляется действие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду?

1.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

"За кадром" остался вопрос о том, может ли арендатор при этом заключать субарендные договоры с несколькими субарендаторами (по очереди в пределах общего срока аренды) или же речь идет только о возобновлении субаренды по отношению к одному субарендатору?

Мы полагаем, что согласие арендатора на возможность передачи имущества в субаренду не носит личный характер. Иными словами, наличие такого согласия означает возможность арендатору самому выбирать личность субарендатора.

2. Норма п. 1 ст. 618 ГК диспозитивная. Соответственно, стороны своим соглашением могут предусмотреть иные последствия досрочного прекращения договора аренды в части судьбы существующего договора субаренды.

Интересный случай был рассмотрен одним из окружных судов. Согласно п. 1 ст. 618 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако, как было установлено арбитражным судом, стороны договора аренды предусмотрели иное условие о правах субарендатора при досрочном расторжении договора аренды.

Пункт 3.5 договора устанавливает, что в случае расторжения или прекращения действия настоящего договора по другим основаниям договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды (см. постановление ФАС ВСО от 17.10.2006 N А33-3621/06-Ф02-5355/06-С2).

Как известно, при передаче имущества в субаренду арендатор остается обязанным лицом перед арендодателем, поскольку договор аренды продолжает действовать. Его прекращение, по общему правилу, влечет и прекращение производного договора субаренды. По сути дела, в данном случае произошла замена стороны в договоре. Такая замена должна осуществляться по общим правилам гл. 24 ГК (по правилам перехода прав и перевода долга). Однако вряд ли анализируемая ситуация соответствует правилам гл. 24 ГК. Выбывающий арендатор не уступает своих прав из договора аренды, не переводятся и долги. На место арендатора заступает субарендатор, причем договор субаренды продолжает действовать.

Таким образом очевидно, что стороны в договоре аренды предусмотрели доселе не известный ГК способ возникновения прав и обязанностей у третьего лица (субарендатора), не участвующего в договоре аренды.

193. Какие случаи практика относит к существенным нарушениям договора, дающим основание для его досрочного прекращения?

Гражданский кодекс, говоря о существенном нарушении условий договора аренды, не конкретизировал, какие именно нарушения применительно к аренде могут расцениваться в таком качестве. Практика применительно к конкретным случаям уточняет характер таких нарушений. Так, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении, так как ответчик без письменного согласия арендодателя и без получения всех необходимых разрешений соответствующих органов произвел перестройку, достройку, перепланировку помещений, что является существенным нарушением договора аренды (см. постановление ФАС МО от 06.12.2005 N КГ-А40/11950-05).