194. Способна ли непередача принадлежностей и документов повлечь расторжение договора, если имущество можно использовать по назначению?

Несмотря на то что имущество передано в рабочем состоянии, налицо нарушение условий договора о необходимости передать принадлежности и документы. В таком случае арендатор может потребовать возмещения убытков.

Возникает вопрос - способно ли данное нарушение быть причиной отказа от договора? Мы полагаем, что нет. Отказ от договора - крайняя мера, появляющаяся у арендатора только в случае, когда переданное имущество невозможно использовать по назначению.

Причем сюда относятся случаи невозможности использования имущества как вследствие недостатков имущества, так и невозможность использования имущества из-за отсутствия документов (см. п. 8 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49)*(93)).

195. Сохраняется ли за арендатором право на преимущественное заключение договора, если в отношении имущества, являющегося объектом аренды, проведен конкурс?

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Указанное право сохраняется за арендатором и в том случае, когда в отношении имущество, составляющего объект аренды, проведен конкурс. Арендатор в этом случае вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся (см. п. 1 информационного письма ВАС РФ от 28.07.1995 N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике")*(94).

Этих рекомендаций придерживается и более поздняя арбитражная практика (см. например, постановления ФАС ВВО от 12.11.2004 N А28-4596/2004-136/9, ФАС ДО от 31.05.2005 N Ф03-А04/05-1/1309).

196. Какие факты должен доказать арендатор, имеющий преимущественное право на возобновление договора?

Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Практика при рассмотрении исков об обязании собственника возобновить договор аренды в связи с имеющимся преимущественным правом арендатора в ряде случаев указывает те факторы, которые должен доказывать наниматель.

Арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором (см. письмо ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике")*(95).

197. В каких случаях у арендатора не сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?

В отличие от вышерассмотренных условий, при доказанности которых арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок, практика исходит из того, что названное преимущественное право может быть признано только за нанимателем, у которого договор прекратился вследствие окончания срока. Досрочное по взаимному согласию расторжение договора аренды лишает бывшего арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок (см. постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 N А28-11166/2005-187/20).