253. Являются ли торги по продаже арестованного недвижимого имущества действительными, если право на это имущество не зарегистрировано за должником?
Первоначально данный вопрос возник применительно к объектам, незавершенным строительством. Согласно п.17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59, объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
Данное указание было многократно поддержано окружной кассационной практикой, которая или направляла на новое рассмотрение дела, по которым нижестоящими инстанциями было отказано в иске о признании на рассматриваемом основании, или поддерживались судебные акты, которыми торги признавались недействительными (см. постановления ФАС СКО от 26.02.2002 NФ08-460/02; ФАС ПО от 27.01.2003 NА65-14586/02-СГ3-14; ФАС ЗСО от 21.06.2003 NФ04/2706-507-508/А70-2003). В ряде случаев кассационные суды ориентировали нижестоящие суды или признавали недействительными торги по продаже недвижимости, введенной в эксплуатацию на том основании, что права на нее не были зарегистрированы должником или судебным исполнителем (см. постановления ФАС ЗСО от 22.01.2004 NФ04/269-2303/А45-2003; ФАС ВВО от 25.04.2005 NА11-5831/2004-К1-1/177, от 31.01.2006 NА11-5831/2004-К1-1/177; ФАС ВСО от 12.07.2005 NА33-14871/02-с1-Ф02-3253/05-С2; ФАС ЦО от 18.08.2005 NА62-3893/04). Большинство судебных актов мотивированы тем, что объект, который выставляется на продажу, не может быть идентифицирован, если право на него не зарегистрировано.
Наиболее подробная аргументация признания торгов недействительными и своеобразный комментарий положения, представленного в информационном письме ВАС РФ, встречаются в одном из последних постановлений ФАС СКО (см.
постановление от 09.02.2006 NФ08-55/06). Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость дать надлежащую оценку доводам о несоответствии сделки ст.554 ГК, требующей определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При этом кассационная инстанция разъяснила, что согласно ст.62 Закона об исполнительном производстве подготовка торгов включает в себя передачу приставом специализированной организации документов, характеризующих объект недвижимости, а при продаже права на объект незавершенного строительства – дополнительно передачу копии решения об отводе земельного участка, копии разрешения соответствующего органа на строительство. Несоблюдение указанного требования, по мнению суда, может повлечь неисполнимость заключенной на торгах сделки, поскольку не будет достигнут конечный результат – возникновение права на объект незавершенного строительства у покупателя и государственная регистрация этого права. Именно эти обстоятельства, указывает суд, и привели Президиум ВАС РФ к тому выводу, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.В заключение же своего постановления ФАС СКО сделал вывод, отчасти не соответствующий представленной выше позиции Президиума ВАС РФ: «Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения должника на объект незавершенного строительства до проведения торгов является нарушением правил торгов. Однако при устранимости указанного нарушения, а именно в случае если должник располагает необходимыми документами для регистрации его права, суд может не признать торги недействительными. В ином случае нарушаются интересы в том числе покупателя, лишающегося возможности использовать приобретенный объект как собственный».
Впрочем, в момент вынесения данного постановления ФАС СКО позиция Президиума ВАС РФ уже несколько изменилась. В соответствии с п.12 Обзора, утвержденного информационным письмом от 22.12.2005 N101, отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимо учитывать, что данный вывод был сделан в связи с рассмотрением спора, в котором покупатель имущества на торгах смог зарегистрировать свое право, несмотря на то, что ранее права на данный объект не были зарегистрированы ни должником, ни судебным приставом исполнителем.
Для того чтобы прокомментировать сложившуюся судебную практику, необходимо более подробно осветить правовой аспект ситуации, складывающейся при проведении торгов по продаже недвижимого имущества, права на которое не были зарегистрированы, и определить последующий статус покупателя такого имущества.
В соответствии с п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Согласно п.2 этой же статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества. В силу ст.131, 550, 551 ГК договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, но ей подлежит переход права собственности на недвижимое имущество покупателю.
Таким образом, на первый взгляд, позиция ВАС РФ, изложенная в п.12 Обзора, утвержденного информационным письмом от 22.12.2005 N101, представляется верной.
Однако, как и во многих других случаях, попытка устранить недостатки, содержащиеся в законе оборачивается тем, что эти недостатки проявляют себя в другой момент и в отношении другого субъекта.Представим себе, что суд отказывает в признании торгов недействительными. Покупатель обращается в орган, осуществляющий регистрацию перехода прав и получает там отказ на основании п.2 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Каковы могут быть действия покупателя? Прежде всего, он может обжаловать данный отказ в судебном порядке, но такой иск удовлетворению не подлежит, поскольку регистрирующий орган действует правомерно (см. постановления ФАС ЦО от 28.05.2003 NА68-338/ГП-02; ФАС УО от 04.05.2005 NФ09-1121/05ГК; ФАС МО от 03.02.2006 NКГ-А41/13617-05). Кроме того, приобретатель может обратиться с иском о признании права собственности, однако и такой иск удовлетворен быть не может, поскольку покупатель до момента регистрации права собственности собственником не может быть признан (см. постановление ФАС ВСО от 06.04.2005 NА58-558/2004-Ф02-1321/05-С2). В этой связи обратим внимание на постановление ФАС СЗО от 19.03.2004 NА05-6535/03-24. Покупатель имущества на торгах обратился с иском о признании права собственности на часть недвижимого имущества. Первая и апелляционная инстанции в удовлетворении иска отказали в связи с тем, что на момент проведения торгов отсутствовала государственная регистрация права собственности должника на спорное имущество. Кассационная инстанция посчитала, что нижестоящие суды сделали неправомерный вывод о том, что избранный истцом способ защиты права не соответствует материально-правовым отношениям сторон, и оценили только действия регистрирующего органа о законности отказа в регистрации права собственности на спорное имущество. Однако ФАС СЗО воздержался от вынесения решения по существу, направив дело на новое рассмотрение и предложив исследовать вопрос о принадлежности недвижимого имущества на праве собственности должнику.
Последнее, что можно предположить и на что, кстати, ориентировал ВАС РФ в п.17 Обзора, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59, это обратиться судебному приставу-исполнителю в регистрирующий орган для того, чтобы запись о вещном праве должника на недвижимость была внесена в ЕГРП. В случае если право собственности будет зарегистрировано за должником, отпадут препятствия для регистрации права за покупателем. В практике встречается несколько случаев обращения пристава с жалобой на отказ в регистрации права или с иском о признании права собственности за покупателем, но во всех подобных делах следует отказ в удовлетворении требований судебного пристава исполнителя, поскольку ни Законом об исполнительном производстве, ни Законом о регистрации прав на недвижимое имущество приставу не предоставлено полномочий в принудительном порядке регистрировать (обращаться с заявлением о регистрации) право собственности должника (см. постановления ФАС СЗО от 03.03.2004 NА56-18388/03, от 24.12.2004 NА05-11606/04-24). Обратим внимание на то, что материалы данного дела изучались в ВАС РФ, который оставил все вынесенные судебные акты в силе, признав правомерным отказ в иске судебному приставу-исполнителю (см. постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2004 N6518/04).
Таким образом, и покупатель, и судебный пристав-исполнитель лишены возможности обеспечить регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к лицу, выигравшему торги. Постоянные ссылки, содержащиеся в судебных актах кассационных инстанций, повторяющих позицию ВАС РФ, представленную в п.17 Обзора, утвержденного информационным письмом от 16.02.2001 N59, на то, что право не было зарегистрировано судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, фактически лишены смысла, поскольку соответствующих полномочий судебному приставу-исполнителю не предоставлено.
В итоге, если торги признаются действительными, то покупатель оказывается в безвыходной ситуации: он уплатил деньги за имущество, но лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость.
Единственный способ стать собственником, основанный на законе, – ждать истечения исковой и приобретательной давности (3 + 15 = в общей сложности 18 лет!). Заметим, что конкретный спор, представленный в п.12 Обзора, утвержденного информационным письмом от 22.12.2005 N101, был рассмотрен верно. Действительно, в том случае право должника возникло до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а покупатель (каким-то образом) зарегистрировал переход права собственности. В интересах справедливости покупатель не должен претерпевать лишение имущества в результате того, что сам переход был зарегистрирован с нарушением п.2 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Никаких очевидных причин для признания недействительными самих торгов здесь нет. С нашей точки зрения, Президиум ВАС РФ ошибочно внес материалы данного спора в обзор практики, поскольку в результате в подавляющем большинстве случаев кассационная практика будет отказывать в признании торгов недействительными, ставя покупателя в совершенно безвыходное положение.Кроме того, нельзя исключать и другого риска. Предположим, покупатель зарегистрирует право собственности на приобретенное имущество, однако впоследствии выяснится, что данное имущество принадлежало не должнику, а иному лицу. Разумеется, первичная регистрация права не способна полностью устранить риск виндикации имущества, однако он существенно уменьшается благодаря экспертизе документов при первичной регистрации.
Подчеркнем, то положение вещей, при котором недобросовестный должник может избежать реализации принадлежащего ему недвижимого имущества, просто не регистрируя свои права на него, ненормальна и подлежит исправлению. Разумеется, судебному приставу-исполнителю должна быть предоставлена возможность осуществить регистрацию прав должника. Тем самым будут решены сразу три проблемы: 1) благодаря экспертизе документов в регистрирующем органе будет установлено, что данное недвижимое имущество действительно принадлежит должнику; 2) имущество будет однозначно идентифицировано; 3) покупатель имущества на торгах получит возможность зарегистрировать свое право. Однако эта проблема может быть устранена только в законодательном порядке.
На сегодняшний день в интересах самого покупателя, а также третьих лиц (чье имущество может быть выставлено на торги в рамках исполнительного производства) торги следует признавать недействительными на основании п.1 ст.449 ГК со ссылкой на то, что имущество не может быть однозначно идентифицировано.