285. В какой момент возникает право аренды у покупателя недвижимости, если участок, на котором расположено недвижимое имущество, ранее предоставлялся в аренду продавцу?

Согласно п.13 Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 в силу п.1 ст.35 ЗК, п.3 ст.552 ГК, в случае если продавец не был собственником участка, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В то же время в п.14 постановления Пленума ВАС РФ рассматривается случай, когда продавец был арендатором земельного участка. При этом высшая судебная инстанция посчитала, что покупатель недвижимого имущества с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. По всей видимости, п.13 постановления Пленума ВАС РФ следует понимать в качестве общего правила, а п.14 – как частный случай.

Практика окружных судов в рассматриваемом вопросе не отличается единообразием. Так, ФАС ВСО (см. постановление от 19.09.2005 NА78-7635/2004-С1-4/233-Ф02-4571/05-С2), а также ФАС МО (см. постановление от 17.12.2004 NКГ-А41/11556-04) разделили позицию Пленума ВАС РФ, а именно – признали возникновение права аренды у покупателя с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество (безотносительно к заключению договора аренды).

Напротив, ФАС ВВО (см. постановления от 21.06.2005 NА43-17136/2004-22-603, от 08.12.2005 NА29-2835/2005-2э, от 15.12.2005 NА29-2834/2005-2э) придерживается той точки зрения, что до тех пор, пока договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка не будет заключен, арендные отношения между субъектами возникнуть не могут.

Наконец, ФАС УО (см. постановление от 08.09.2004 NФ09-2952/04ГК) продемонстрировал весьма своеобразную логику рассуждений. Анализируя ст.271 ГК и ст.35 ЗК, суд посчитал, что смысл указанных норм заключается в том, что новый собственник недвижимости приобретает также и право пользования земельным участком, причем в том объеме, в каком это право принадлежало собственнику. Таким образом, к новому собственнику недвижимости переходит право аренды земельного участка. В то же время ФАС УО указывает, что переход данного права не влечет за собой перехода к новому собственнику статуса и, следовательно, обязанностей арендатора прежнего собственника, вытекающих из заключенного им договора аренды. Более того, по мнению суда, покупатель не является стороной договора аренды земельного участка, заключенного прежним собственником недвижимого имущества, и у нового собственника не возникает на основании этого договора обязанности по внесению арендной платы.

По рассматриваемому вопросу представляется правильной позиция Пленума ВАС РФ и кассационных судов, демонстрирующих аналогичный взгляд. Согласно абз. 2 ст.552 ГК при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Отсюда следует, что право аренды, принадлежавшее продавцу недвижимости, возникает у покупателя с момента регистрации права собственности.

Заметим, что арендные правоотношения предполагают существование у арендатора обязанностей по отношению к арендодателю. Право аренды возникает из договора, которым регулируются отношения сторон. Представить себе право аренды, существующее независимо от договора, невозможно. С нашей точки зрения, арендатор становится стороной договора аренды, заключенного с собственником земельного участка предыдущим собственником недвижимости.

Этому выводу полностью соответствует п.1 ст.382 ГК, согласно которому право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В данном случае в силу закона (п.3 ст.552 ГК) происходит перемена лица в арендных обязательственных правоотношениях. С момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупатель является стороной договора аренды и несет обязанности, предусмотренные договором.

286. Может ли арендатор быть сервитуарием?

В практике окружных кассационных судов встречаются иски арендаторов, требующих установить сервитут в пользу недвижимого имущества, находящегося в их владении и пользовании. Как правило, подобные иски не удовлетворяются. Так, например, ФАС МО (см. постановление от 21.09.2004 NКГ-А40/7763-04) согласился с позицией апелляционной инстанции, посчитавшей, что арендатор не является надлежащим истцом по иску об установлении права ограниченного пользования. По другому делу ФАС МО (см. постановление от 12.07.2004 NКГ-А40/5399-04) отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, которыми иск арендатора был удовлетворен, и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость определить надлежащего истца и ответчика. Аналогичным образом поступил ФАС СЗО (см. постановление от 25.06.2004 NА21-5391/03-С2), предписав суду первой инстанции установить, имеются ли на спорных земельных участках объекты недвижимости, принадлежащие истцу, после чего сделать вывод о наличии у истца права требовать установления сервитута.

С представленным подходом следует согласиться. Право требовать установления сервитута предоставлено законом лишь собственнику, который не может иным образом обеспечить свои нужды (п.1 ст.274 ГК), и субъектам права пожизненного наследуемого владения и права постоянного пользования (п.4 ст.274 ГК). В пользу того вывода, что арендатор не может выступать в качестве сервитуария, говорят и следующие соображения. В силу ст.216 ГК сервитут отнесен к вещным правам и, как правило, устанавливается на неопределенный срок[131]. Аренда носит срочный характер, поэтому с прекращением права аренды судьба установленного сервитута оказывается неопределенной.