287. Может ли арендатор обременять сервитутом переданное ему имущество и (или) получать плату за пользование находящимися в аренде объектами недвижимости?

Нормы ГК, посвященные сервитуту, не упоминают о возможной коллизии интересов в случае, когда недвижимость, которая обременяется сервитутом, находится в аренде. Между тем на практике споры между собственниками соседних участков или иного недвижимого имущества зачастую затрагивают интересы других лиц, обладающих правами на недвижимую вещь, в отношении которой устанавливается сервитут.

Арбитражная практика исключает для арендатора возможность быть стороной в соглашении о сервитуте в качестве лица, на имуществе которого устанавливается обременение (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N2679; ФАС ПО от 13.06.2006 NА49-13314/2005-7/18, от 20.06.2006 NА49-629/2006-24/12; ФАС ЦО от 07.08.2006 NА68-ГП-568/4-05). С большой долей условности в качестве судебного акта, содержащего противоположную позицию, можно указать на ФАС СЗО (см. постановление от 09.10.2003 NА21-2148/03-С2). В последнем случае кассационная инстанция согласилась с судом первой инстанции в том, что соглашение о сервитуте должно заключаться с участием третьего лица – арендатора. Однако, судя по тексту документа, юрисдикционный орган пришел к такому выводу в результате установления того факта, что земельный участок, находящийся в аренде, на котором устанавливается сервитут, заасфальтирован и право собственности на асфальтовую площадку зарегистрировано за арендатором участка.

Также в качестве общей тенденции можно заметить, что суды практически не учитывают интересы арендаторов при установлении сервитута. В частности, ФАС ДО (см. постановление от 29.11.2005 NФ03-А51/05-1/3602) посчитал необходимым установить сервитут сразу на двух земельных участках, окружающих истца и находящихся в аренде у разных субъектов, указав, что установление сервитута одновременно в отношении двух участков позволит истцу в случае невозможности проезда по территории одного смежного участка осуществить проезд по территории другого участка.

ФАС МО (см. постановление от 16.08.2004 NКГ-А40/6690-04) отказал в удовлетворении иска арендатора о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления, предусматривающего установление сервитута, на том основании, что таким актом сервитут не устанавливается, следовательно, он не нарушает прав и законных интересов арендатора. В другом случае ФАС МО (см. постановление от 07.10.2004 NКГ-А40/8796-04) признал, что установление сервитута ограничивает в первую очередь право пользования субъекта[132], однако данный вывод был сделан лишь с целью обоснования привлечения лица в качестве ответчика. Сервитут же и в этом случае был установлен, несмотря на возражения со стороны субъекта права пользования.

Единственным встретившимся нам судебным актом, в котором суд учел интересы арендатора при рассмотрении иска об установлении сервитута, является ФАС ВВО (см. постановление от 28.11.2005 NА17-382/14-2004). Кассационный суд, вслед за судом первой инстанции, указал, что заявленное истцом требование об установлении сервитута нарушает права и законные интересы другого участника гражданских правоотношений – арендатора. Впрочем, основной причиной отказа в иске явился, по-видимому, тот факт, что истец имеет возможность пользоваться принадлежащими ему зданиями, благодаря доступу к ним со стороны другого земельного участка.

Следует согласиться с тем, что иск об установлении сервитута должен быть предъявлен к собственнику земельного участка, а не арендатору, равно как и соглашение об установлении сервитута заключается с собственником, а не с арендатором. Именно такой вывод следует из п.1 ст.274 ГК. В то же время вполне очевидно, что установлением сервитута в первую очередь могут быть нарушены интересы не собственника, а лица, которое в настоящий момент владеет и пользуется недвижимым имуществом, обремененным сервитутом.

Поскольку нормы, посвященные сервитуту, не предусматривают возникновения каких-либо правоотношений между арендатором и сервитуарием, думается, интерес арендатора может быть защищен только посредством предъявления иска к собственнику в рамках арендных правоотношений.