288. Каким должен быть предмет иска потенциального сервитуария, и требуется ли по таким спорам соблюдение досудебного порядка разрешения спора?
На практике встречаются различные требования, предметом которых является установление сервитута. Так, в частности, можно указать на предъявление исков об установлении сервитута (см.
постановления ФАС МО от 07.10.2004 NКГ-А40/8796-04, от 08.12.2004 NКГ-А41/11273-04; ФАС ПО от 07.06.2005 NА65-17742/2004-СГ3-13, от 20.06.2006 NА49-629/2006-24/12; ФАС ЗСО от 18.11.2004 NФ04-7537/2004(5713-А03-9)), об обязании ответчика установить сервитут (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N2679; ФАС ПО от 22.11.2005 NА12-1346/05-С19),о признании права ограниченного пользования (см. постановления ФАС ВСО от 22.03.2002 NА33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2, от 24.07.2002 NА33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2; ФАС СЗО от 30.09.2005 NА56-22232/03), о понуждении к заключению соглашения о сервитуте (см. постановления ФАС СЗО от 21.11.2003 NА56-3093/03; ФАС ВВО от 02.11.2005 NА29-397/2005-4э).Независимо от того, каким образом сформулировано требование, нам не встретилось ни одного судебного акта, в котором бы истцу отказывалось в удовлетворении иска на том основании, что им избран неверный способ защиты прав и законных интересов. В то же время точки зрения судов не совпадают в вопросе о том, требуется ли соблюдение досудебного порядка по таким спорам. В частности, ФАС ПО (см. постановление от 20.06.2006 NА49-629/2006-24/12) признал правомерным оставление иска без рассмотрения на том основании, что истцом не направлялся проект соглашения о сервитуте. В то же время в большинстве случаев суды признают соблюдение претензионного порядка по этой категории споров необязательным (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N2679; ФАС ВСО от 22.03.2002 NА33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2; ФАС МО от 08.12.2004 NКГ-А41/11273-04).
В качестве первого и главного основания возникновения сервитута п.3 ст.274 ГК указывает соглашение сторон. В том случае, если стороны не достигают соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
С нашей точки зрения, наиболее подходящим и соответствующим закону предметом иска является понуждение к заключению договора на определенных условиях в порядке, предусмотренном ст.445 ГК. Поскольку в силу п.5 ст.274 ГК собственник служебного участка вправе требовать платы за пользование имуществом, у участников правоотношения возникают взаимные права и обязанности, осуществление которых нуждается в определенном регулировании. Судебное решение едва ли может обеспечить такую регламентацию, поэтому более целесообразно использовать иск о понуждении к заключению договора.Также следует признать допустимым иск об установлении сервитута. Такой иск возможен, если спор идет не об условиях соглашения, а о самом установлении обременения. Если собственник служебного участка в принципе не желает заключать соглашение ни на каких условиях, то собственник господствующего участка может вчинить иск об установлении сервитута. Такой вариант развития следует признать менее желательным в силу причин, о которых говорилось выше, однако подобный предмет иска п.3 ст.274 ГК не противоречит.
В то же время иск об обязании ответчика установить сервитут удовлетворен быть не может. Право ограниченного пользования устанавливается либо соглашением сторон, либо решением суда. Собственник служебного участка не может установить сервитут.
Неверным видится и предмет иска о признании права ограниченного пользования. Иски о признании направлены на подтверждение ранее возникшего права, которое оспаривается ответчиком. Как уже указывалось выше, основанием возникновения сервитута является соглашение сторон. Если соглашение не заключено, сервитут возникает благодаря судебному решению. Следовательно, до вступления в законную силу решения суда права пользования у собственника господствующего участка нет и признать его нельзя.
Следует согласиться с мнением кассационных судов, требующих соблюдения досудебного порядка разрешения спора. В соответствии с п.3 ст.274 ГК лицо вправе обратиться в суд с требованием об установлении сервитута лишь в том случае, если сторонами не достигнуто соглашение.
Таким образом, необходимость направления предложения о заключении соглашения до предъявления иска прямо следует из закона.289. Имеет ли право собственник земельного участка, обременного сервитутом по решению суда, на получение платы за пользование участком, и если имеет, то каким образом определяется размер платы?
Данный вопрос рассматривался ФАС СЗО. Решением суда первой инстанции был удовлетворен иск собственника о взыскании платы за пользование участком. При этом взыскиваемая сумма была соразмерна арендной плате, взимаемой за аналогичные земельные участки. Апелляционная инстанция решение отменила и в иске отказала, поскольку, по мнению суда, требования истца были недоказанными ни по праву, ни по размеру, в силу того что обязанность оплатить возникает из соглашения о сервитуте, которое в данном случае не заключалось.
ФАС СЗО (см. постановление от 13.10.2004 NА56-8120/04) не согласился с точкой зрения апелляционной инстанции, посчитав, что предусмотренное ст.23 ЗК и ст.274 ГК право собственника земельного участка требовать соразмерную плату за пользование участком подлежит судебной защите независимо от того, заключено ли между собственником земли и заинтересованным лицом соглашение об условиях сервитута. Для определения размера платы, взимаемой за пользование земельным участком, дело было направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанций нашли требования подлежащими удовлетворению, однако разошлись в вопросе определения размера платы за пользование участком. При принятии решения суд первой инстанции исходил из величины стоимости, определенной независимым оценщиком по заданию истца. Апелляционная инстанция назначила судебную экспертизу и рассчитанную сумму взыскала с сервитуария. ФАС СЗО (см. постановление от 02.05.2006 NА56-8120/04) посчитал обоснованным размер платы за использование земельного участка, установленный в результате судебной экспертизы, и оставил в силе постановление апелляции.
Позиция ФАС СЗО в рассматриваемом деле представляется верной.
Действительно, положения, содержащиеся в ст.274 ГК, в большей степени ориентированы на возникновение сервитута по соглашению сторон, которое заключается без участия или с участием суда. Именно соглашением должен определяться размер платы за пользование чужим земельным участком и порядок ее внесения. Тем не менее п.5 ст.274 ГК предусматривает безусловное право собственника служебного участка на получение соразмерной платы за пользование его участком, которое существует и в случае возникновения сервитута на основании судебного решения.Нет ничего удивительного в том, что суды в рассматриваемом деле испытали некоторые затруднения с определением размера платы за пользование. В данном случае сложно указать какие-либо общие механизмы определения соразмерности платы. Думается, она в любом случае должна быть меньше стоимости аренды аналогичного земельного участка, поскольку сервитуарий в отличие от арендатора пользуется чужим земельным участком лишь настолько, насколько это необходимо для беспрепятственного пользования собственным недвижимым имуществом. При возникновении спора относительно размера взыскиваемой платы целесообразно проводить судебную экспертизу, как это и было сделано при рассмотрении дела.