374. Как следует поступить залогодателю, если залогодержатель уклоняется от совершения действий по прекращению записи о залоге недвижимого имущества?

В случае если право залога подлежит государственной регистрации (залог недвижимого имущества), прекращение этого права также должно быть отражено в реестре прав на недвижимое имущество.

В этом случае залогодатель, который заинтересован в скорейшем прекращении записи о залоге, вправе предъявить иск о признании договора залога прекратившимся и о погашении регистрационной записи о залоге. Обратим внимание на то, что такое требование должно быть рассмотрено в порядке искового производства, но не производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение, так как вопрос о прекращении ипотеки действующим законодательством не отнесен к перечню споров, которые могут быть разрешены арбитражными судами в порядке особого производства (см. постановления ФАС ЗСО от 22.05.2006 NФ04-2423/2006(22687-А27-22), от 27.09.2006 NФ04-6214/2006(26643-А27-22)).

Ответчиком по иску о погашении регистрационной записи является залогодержатель (см. постановление ФАС ВСО от 21.06.2006 NА10-11842/05-Ф02-2936/06-С2). В случае если невозможность погашения регистрационной записи возникла в связи с ликвидацией залогодержателя, ответчиком по иску о погашении регистрационной записи может выступать орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (либо иной орган, который ведет реестр прав на недвижимое имущество, – например, служба портового морского регистра и т.п.) (см. постановление ФАС ЗСО от 27.09.2006 NФ04-6214/2006(26643-А27-22)). В случае же если ответчиком является залогодержатель, то орган по регистрации привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (см.

Существуют дела, в которых истец оспаривал отказ органа по регистрации прав погасить запись о залоге на основании заявления или залогодателя, или залогодержателя. Как правило, суды отказывают в удовлетворении подобных требований по следующим основаниям:

Законом об ипотеке (ст.25) установлены исчерпывающие основания для погашения записи об ипотеке: совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление владельца закладной или решение суда. Заявление одной из сторон договора об ипотеке не является основанием для погашения записи об ипотеке. Следовательно, действия регистрирующего органа, отказывающего в погашении записи на основании заявления залогодателя (залогодержателя), являются правомерными (см., например, постановление ФАС ПО от 12.10.2004 NА57-2506/04-26).

375. Что означает выражение «залог следует за вещью»?

Залоговое право обладает так называемым свойством следования. Это означает, что залог сохраняется при перемене собственника заложенного имущества. Это связано прежде всего с особенностью производного приобретения права собственности, к которому относится в том числе и приобретение права собственности по договору купли-продажи: при производном приобретении право собственности на вещь переходит к новому собственнику в том виде, в каком оно существовало у прежнего собственника, в том числе – со всеми ограничениями и обременениями (см. также комментарий судебной практики к ст.346 ГК). Таким образом, если право предыдущего собственника было обременено залогом, то и право нового собственника неизбежно также будет обременено залогом, а залогодержатель сохранит возможность обратить взыскание на имущество, состоящее в залоге, и получить удовлетворение из денежной суммы, вырученной от продажи заложенного имущества (см., например, постановления ФАС ДО от 19.05.2004 NФ03-А04/04-1/584; ФАС ЦО от 15.07.2005 NА36-307/6-04, от 21.11.2005 NА35-1471/03-С5). Это правило действует также и при универсальном правопреемстве (см. постановление ФАС МО от 30.04.2004 NКГ-А40/3104-04).

376. Каковы принципы, по которым осуществляется уступка прав по договору о залоге?

В соответствии со ст.355 ГК залогодержатель вправе передать свои права по договору залога другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (гл.24 ГК). Уступка залогодержателем своих прав по договору залога допускается лишь одновременно с уступкой права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Однако допускается уступка права по обеспеченному обязательству без уступки прав по договору залога. Весьма интересную иллюстрацию этого тезиса составляет следующее дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в порядке надзора. Банк обратился в суд с иском о признании недействительным договора уступки права выдачи предмета залога (облигаций валютного займа), заключенным между заемщиком (цедентом) и третьим лицом (цессионарием). Как следовало из материалов дела, банк выдал заемщику кредит, обеспеченный залогом облигаций. Предмет залога был передан банку. Впоследствии банк уступил требование по возврату кредита иностранной компании. Однако права по обеспечительному обязательству (залогу) иностранной компании уступлены не были. Заемщик, полагая, что в связи с этим обстоятельством у банка отпало основание для владения предметом залога, уступил третьему лицу право требования возврата предмета залога от банка. Действительность этого соглашения об уступке и стала предметом судебного спора. Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что нормы ГК об уступке требования и о залоге предусматривают возможность отдельного существования прав по основному обязательству и по залогу при уступке прав по основному обязательству до его полного исполнения должником, что и имело место в данном случае. Суд решил, что у заемщика не возникло права требовать возврата предмета обеспечения, так как он свои обязательства по возврату кредитов не исполнил и, соответственно, не мог передать это право третьему лицу по договору уступки требования.

Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что кредитор, выбывший из основного обязательства при уступке требования и не уступивший обеспечительные права, не вправе удерживать предмет обеспечения. Следовательно, заемщик был вправе как потребовать возврата облигаций, являвшихся обеспечением кредитных договоров, так и уступить это право другому лицу. С указанным выводом согласилась также и кассационная инстанция, и Президиум ВАС РФ. Последний, разбирая доводы протеста на состоявшиеся судебные акты, рассуждал следующим образом. В силу положений гл. 24 ГК при уступке прав требования произошла перемена лиц в обязательстве, и прежний кредитор выбыл из основного обязательства. Соответственно, по мнению суда, основное обязательство в отношении банка прекратилось. Согласно подп.1 п. 1 ст.352 ГК залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Следовательно, заемщик имел право как потребовать возврата облигаций, являвшихся обеспечением кредитных договоров, так и уступить это право другому лицу. При таких обстоятельствах выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о действительности договора уступки требования по выдаче облигаций, заключенного заемщиком и третьим лицом, были признаны правильными, а протест на судебные акты был отклонен (см. постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2002 N9831/01).

Уступка прав по договору залога недвижимого имущества (ипотеке) должна быть зарегистрирована в реестре прав на недвижимое имущество. В случае если регистрация уступки не состоялась, уступка считается недействительной, а договор уступки – ничтожным (см. постановление ФАС УО от 13.07.2004 NФ09-2194/04ГК).