Глава 8. Аренда жилой недвижимости
Главное отличие российского рынка аренды от европейского – отсутствие какого бы то ни было законодательного регулирования. Например, в Германии ежегодно устанавливаются максимально допустимые арендные ставки, в Чехии договоры аренды заключаются на столь долгий срок, что предметом сделки купли-продажи может выступать право долгосрочной аренды.
И, конечно, повсеместно доходы от аренды облагаются налогом. В России ничего подобного нет: ни законов, ни доходных домов (до октябрьской революции их владельцами были частные лица и целые организации, включая Церковь).Когда поднимаются ставки
На рынке аренды есть сезон ажиотажного спроса и период затишья. Спрос активизируется в августе и стихает в сентябре, каждый год в это время стоимость аренды подрастает на 10–20% и остается таковой до следующего года. «Мертвый» сезон приходится на весну.
В этом сегменте цены регулируют арендаторы: если арендодатели, оглядываясь на рост цен по рынку недвижимости, пытаются повысить цены, у них не получается.
Главное в недвижимости – местоположение, и рынок аренды – не исключение. Самые дорогие квартиры расположены в историческом центре, далее идет Московский район с добротными «сталинскими» домами. Замыкают группу лидеров спальные районы – Выборгский и Приморский – с недавно построенными домами улучшенной планировки и новыми инженерными системами.
Второй важный критерий – транспортная доступность, точнее, удаленность от метро. Разница в стоимости аренды двух абсолютно одинаковых квартир, одна из которых расположена около метро, а другая – в 10 минутах езды от него, может достигать 50 долл. (если посчитать, дополнительные транспортные расходы арендатора могут оказаться еще больше).
Метраж квартиры вообще не имеет значения. Количество комнат – относительное, разница в стоимости аренды однокомнатной и двухкомнатной квартир может составлять 50–60 долл./мес.
Сдается квартира с мебелью или без мебели – цена одна, хотя несколько лет назад меблированная квартира стоила на 20% дороже.
Следующие позиции – качество квартиры и ее оборудования: насколько хорош ремонт, какой бытовой техникой оснащено жилье, какой мебелью обставлена и т.д. Если в квартире недавно сделан приличный ремонт, она будет сдаваться на 50–70 долл. дороже.
На рост арендной платы влияет стоимость коммунальных услуг: повышение тарифов автоматически увеличивает арендные ставки.
Комнаты составляют примерно треть общей базы объектов. Вариантов здесь два: отдельная квартира, в которой хозяева живут сами и одну из комнат сдают, или комната в коммунальной квартире. Снять комнату дешевле, чем квартиру, но проблем с таким жильем может быть очень много. Стоимость найма комнаты дешевле, чем квартиры, примерно в два раза. В центре города – в полтора. Кроме того, арендаторы самостоятельно должны оплачивать коммунальные услуги и долю квартплаты, а также жить по правилам конкретной квартиры, например, делать уборку мест общего пользования.
Нередко в коммунальной квартире возникают конфликты. Самый распространенный – протесты соседей, которые не хотят видеть постороннего человека, хотя по закону они не могут запрещать владельцу комнаты распоряжаться своей собственностью. Владельцы квартир нашли выход: они временно регистрируют арендатора в своей комнате, и если соседи вызовут участкового, он ничего не сможет сделать: все законно.
Если комната сдается в квартире, где живет одна семья, может возникнуть психологическая несовместимость, и договор будет расторгнут. Владельцы комнат предпочитают одиноких женщин, реже мужчин, в крайнем случае – семейную пару, снять комнату семье с детьми практически невозможно.