<<
>>

198. Признается ли срок аренды недвижимого имущества равным году, если стороны в договоре определили срок календарными датами, которые отстоят друг от друга на несколько меньший промежуток времени, чем ровно год?

В 2000г. ФАС МО (см. постановление от 26.07.2000 NКА-А40/3229-00) принял решение, согласно которому договор аренды недвижимости, включавший в себя условие об аренде на срок с 26 июня 1999г.

по 25 июня 2000г., признавался незаключенным, так как договор, по мнению суда, содержал условие о сроке, равном году, и не был зарегистрирован в установленном законом порядке (п.2 ст.651 ГК). Аналогичное решение было принято и в следующем году (см. постановление ФАС МО от 11.09.2001 NКГ-А40/4916-01). Можно сказать, что ФАС МО опередил вышестоящую инстанцию. В соответствии с п.3 Обзора, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК признается равным году.

Практика окружных судов в целом последовала указаниям Президиума ВАС РФ (см. постановления ФАС МО от 15.07.2003 NКГ-А41/4712-03, от 14.12.2004 NКГ-А40/11586-04; ФАС ПО от 06.06.2002 NА72-792/02-И31, NА72-852/02-И45, от 28.02.2005 NА65-10279/04-СГ2-24, от 30.05.2005 NА57-798/2004-13, от 19.09.2005 NА72-12516/04-22, от 17.01.2006 NА65-20167/2004-СГ2-4; ФАС ЦО от 13.05.2005 NА62-3529/04, от 24.05.2005 NА48-7873/04-5; ФАС УО от 07.10.2003 NФ09-2883/03ГК, от 26.05.2004 NФ09-1497/04ГК, от 28.11.2005 NФ09-3230/05-С4, от 19.04.2006 NФ09-2862/06-С6).

Обратим также внимание на то, что окружные суды в некоторых случаях шли дальше буквального толкования положения, содержащегося в Обзоре. Если высшая судебная инстанция предлагала признавать незаключенными те договоры, в которых срок аренды определялся с 1-го числа месяца, то в ряде случаев констатировалась незаключенность договоров, по которым срок аренды начинал течь в середине месяца, например с 11 октября 2004г. по 10 октября 2005г.

(см. постановления ФАС МО от 14.12.2004 NКГ-А40/11586-04; ФАС ПО от 17.01.2006 NА65-20167/2004-СГ2-4; ФАС ЦО от 24.05.2005 NА48-7873/04-5; ФАС УО от 26.05.2004 NФ09-1497/04ГК, от 28.11.2005 NФ09-3230/05-С4, от 19.04.2006 NФ09-2862/06-С6).

Отличается своеобразием лишь практика ФАС ЗСО. Так в более раннем решении (см. постановление от 15.05.2003 NФ04/2176-521/А46-2003) суд признал рассматриваемый договор незаключенным. Однако спустя месяцы он занял диаметрально противоположную позицию (см. постановление от 04.09.2003 NФ04/4231-606/А75-2003) и повторил ее годом позже (см. постановление от 26.10.2004 NФ04-7590/2004(5791-А27-9)).

Комментировать позицию ФАС ЗСО представляется затруднительным, мы лишь приведем короткую цитату из постановления от 04.09.2003 NФ04/4231-606/А75-2003: «Согласно пункту3 указанного информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31) числа предыдущего месяца следующего года в целях применения пункта 2 статьи651 Кодекса, признан равным году.

Поскольку спорный договор аренды, сроком действия с 01.02.2002 по 30.01.2003, заключен не по 31.12.2003, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды менее года и, следовательно, не требуется его государственной регистрации».

Очевидно, позиция окружного суда прямо противоречит точке зрения, представленной в Обзоре, на который ссылается ФАС ЗСО.

Таким образом, несмотря на редкие исключения, можно констатировать, что практика в данном вопросе отличается единообразием. Насколько представленная позиция соответствует закону?

Согласно п.2 ст.651 ГК договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Для договоров, заключенных на срок менее года, регистрация не требуется. В рассмотренных нами примерах срок определялся календарными датами (ст.190 ГК).

При этом установленный отрезок времени составлял менее одного календарного года. Поскольку п.2 ст.651 ГК не содержал никаких указаний на особенный смысл слова «год», использованного в данной норме, то подразумевался календарный год.

Следовательно, Президиум ВАС РФ признал договор, заключенный на срок менее года, равным году, и с этой точки зрения противоречие его позиции ст.651 ГК очевидно. В то же время нельзя не заметить, что Президиум ВАС РФ поступил таким образом совершенно сознательно, на что указывают слова Обзора «в целях применения пункта 2 статьи651 Кодекса». Стремление высшей судебной инстанции подвести подобные договоры под долгосрочные вполне понятно. Субъекты гражданского права стремятся избежать регистрации в силу различных причин (нежелание нести временные и финансовые затраты, показывать обременение на недвижимом имуществе и др.). В силу этого заключаются договоры, которые в экономическом аспекте (по существу) ничем не отличаются от договоров, заключенных на один год, и в то же время, будучи толкуемыми буквально, позволяют обойти императивную норму п.2 ст.651 ГК.

Таким образом, решение высшей судебной инстанции вполне объяснимо и имеет свои положительные стороны. В то же время, как и любая другая попытка изменить правило общего поведения для конкретного случая, подобная позиция оставляет вопросы. Как, например, быть в том случае, когда стороны заключили договор аренды с 1 января по 28 или 29 января одного и того же года? Со всей определенностью можно утверждать лишь одно: договоры аренды, заключенные на 11 месяцев, суды не признают договорами, заключенными на год (см. постановления ФАС МО от 12.03.2002 NКГ-А40/1177-02; ФАС СКО от 27.05.2003 NФ08-1697/03; ФАС СЗО от 14.07.2005 NА42-9013/04-6).

199. Применяются ли правила ГК о сроках к таможенным правоотношениям?

В практике окружных судов данный вопрос нашел отражение в постановлении ФАС МО (см. постановление от 11.01.2005 NКА-А40/12351-04). Суд, сославшись на п.2 ст.9 Таможенного кодекса, указал на то, что правила о начальном и конечном сроке, установленные ГК, применяются в том случае, если Таможенным кодексом не установлен специальный порядок исчисления сроков. Представленная позиция полностью соответствует правилам ГК и Таможенного кодекса.

<< | >>
Источник: А.Б. Бабаев, Р.С. Бевзенко, В.А. Белов, Ю.А. Тарасенко. Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой (А.Б. Бабаев, Р.С. Бевзенко, В.А. Белов, Ю.А. Тарасенко); под общ. ред. В.А. Белова. – М. : Издательство Юрайт,2010. – 1161 с.. 2010

Еще по теме 198. Признается ли срок аренды недвижимого имущества равным году, если стороны в договоре определили срок календарными датами, которые отстоят друг от друга на несколько меньший промежуток времени, чем ровно год?:

  1. Оглавление
  2. 198. Признается ли срок аренды недвижимого имущества равным году, если стороны в договоре определили срок календарными датами, которые отстоят друг от друга на несколько меньший промежуток времени, чем ровно год?
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -