254. Обязан ли собственник жилого помещения, изымаемого в связи со сносом дома, компенсировать разницу, возникающую в результате предоставления ему иного, более ценного жилого помещения?
Данный вопрос возник в практике ВС РФ в связи с оценкой законности абз. 4 п.3.5 постановления правительства Москвы от 18.01.2000 N30 «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы»[119].
Как следует из данного положения, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимостях взимается с собственника.
Первоначальная позиция ВС РФ сводилась к тому, что данное положение не противоречит федеральному законодательству. Согласно ст.49.3 ЖК РСФСР, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности или иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Суд посчитал, что по смыслу приведенных правовых норм, при сносе дома, в котором находятся приватизированные квартиры, выселяемым из него собственникам квартир предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности. В случае если предоставляемая квартира будет более ценной, то этот гражданин должен выплатить ценовую разницу жилых помещений (см. определение СК ГД ВС РФ от 11.01.2002 N5-Г01-167[120]).
Позднее ВС РФ занял иную позицию. Судебными актами нижестоящих инстанций констатировалось существование обязанности у гражданина, чья квартира расположена в доме, подлежащем сносу, компенсировать разницу между стоимостью квартиры в сносимом доме и стоимостью предоставляемой более ценной квартиры на том основании, что отношения между сторонами регулируются договором мены.
Согласно п.2 ст.568 ГК в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.ВС РФ указал, что в связи с повышенной значимостью конституционные права граждан на жилище защищаются не только нормами гражданского законодательства, но и нормами жилищного законодательства. Сославшись на ряд норм жилищного законодательства, предусматривающих обязанность возместить стоимость изъятого жилого помещения или предоставить иное равноценное помещение, суд заметил, что такое предоставление осуществляется без установления в законе каких-либо встречных обязательств гражданина перед органами и организациями, обязанными восстановить его жилищные права.
Затем ВС РФ указал, что при сносе дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст.421 ГК), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. Такие отношения, по мнению ВС РФ, соответствуют нормам гражданского законодательства, регулирующим обязательства вследствие причинения вреда имуществу собственника. Пунктом 1 ст.1064 и ст.1082 ГК предусмотрено право потерпевшего на возмещение вреда в натуре путем предоставления вещи того же рода и качества, в данном случае – другого жилого помещения. В связи с анализом этих норм суд заключает, что обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена.
Наконец суд не обнаруживает существование такой обязанности в иных нормативных правовых актах (ЖК РСФСР, Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[121], подзаконных нормативных правовых актах).
В связи с этим ВС РФ делает вывод о том, что оспариваемая правовая норма является незаконной, поскольку противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в которых не предусмотрена обязанность собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения (определение Президиума ВС РФ от 02.04.2003 N148пв-02).
Прежде всего обращает на себя внимание некоторая непоследовательность позиции ВС РФ, представленной в последнем определении. Не совсем понятно, на каком основании суд предлагает рассматривать отношения, возникающие между государством (или инвестором) и гражданином, в качестве деликтных. Основанием возникновения подобного правоотношения является юридический факт – гражданское правонарушение, т.е. действие, противоречащее нормам права (и одновременно нарушающее субъективные права лица). Между тем никакого противоправного действия государство не совершает, следовательно, нет оснований применять к отношениям сторон нормы об обязательствах, возникающих из причинения вреда.
Желание применить к отношениям сторон нормы, регулирующие договор мены, вполне объяснимо: действительно, лицо вместо одного имущества получает другое. Думается, нормы гражданского законодательства, регулирующие заключение договора (в частности, договора мены), вполне применимы в приведенной ситуации. В данном случае правоотношение возникает в связи с особым юридическим фактом – сносом дома, однако наличие этого обстоятельства еще не исключает возможность применения норм гражданского права.
В данном случае необходимо рассмотреть две ситуации. Во-первых, отношения сторон могут регламентироваться соглашением о выкупе квартиры, на которое указывают как нормы ранее действовавшего жилищного законодательства (ст.49.3 ЖК РСФСР), так и ныне применяемые положения ЖК (ст.32). В этом случае обязанность по уплате разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого помещения может возникнуть из соглашения сторон, и нет никаких оснований признавать такого рода условие договора недействительным.
Вопрос приобретает особую сложность, когда договор не заключается в силу того, что государство предлагает предоставить лишь более ценную квартиру при условии возмещения разницы, а физическое лицо не согласно приобретать предоставляемую квартиру на таких условиях.
Существуют ли иные основания для возникновения обязанности по компенсации стоимости жилого помещения? В соответствии с подп. 2 абз. 3 п.1 ст.8 ГК гражданско-правовые обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Федеральным законодательством (как предыдущим, так и ныне действующим) не предусмотрена возможность возложения актом государственного органа (органа местного самоуправления) обязанности по уплате разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилого помещения. Поэтому такая обязанность не может быть возложена на частное лицо помимо его воли. Кроме того, представляется, что по аналогии здесь может быть применена ст.155 ГК, согласно которой односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Поэтому позиция, представленная в более позднем судебном акте ВС РФ, представляется правильной.