209. Выкуп арендованного имущества осуществляется в рамках договора аренды или образует смешанный либо непоименованный договор?

Среди судов арбитражных округов в настоящее время преобладает точка зрения о смешанной природе названного договора. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости (см.

Мы полагаем, что данная конструкция, скорее всего, относится к категории непоименованных договоров. Смысл договора аренды в том, что имущество предоставляется во временное пользование. Стало быть, по истечении срока договора аренды указанное имущество должно быть возвращено собственнику. Купля-продажа, напротив, предполагает переход права собственности на передаваемое имущество.

Может ли условие о выкупе свидетельствовать о возникновении смешанного договора, сочетающего в себе черты как аренды, так и купли-продажи? Думается, что на поставленный вопрос надо дать отрицательный ответ. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Следовательно, если рассматривать такой договор в качестве смешанного, то на такой договор должны распространяться условия, относящиеся к купле-продаже, а именно условия о платежах (ст. 486-489 ГК), о качестве (ст. 469 ГК) и т.п.

Практика исходит из того, что к договору аренды, содержащему условие о выкупе, применяются правила о купле-продаже только в части формы такого договора (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Иными словами, к договору аренды с правом выкупа имущества не применяются большинство условий о купле-продаже*(97), что не позволяет его рассматривать в качестве смешанного.

Сказанное позволяет сделать предположение о том, что в данном случае мы имеем дело с непоименованной конструкцией договора.

210. Как соотносятся условия об аренде недвижимости и условия о купле-продаже?

Как известно, ГК допускает заключение сторонами смешанного договора (т.е. договора, в котором могут содержаться элементы различных договоров).

В практике окружных судов сложилась устойчивая позиция, согласно которой договоры, содержащие условия о праве выкупа арендованного имущества, следует рассматривать как договоры смешанного типа. Соответственно, к таким договорам применяются нормы, регулирующие куплю-продажу. Вот примеры.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма применима и к отношениям сторон по выкупу арендованного земельного участка по спорному договору, последний не может считаться заключенным, поскольку не содержит цены земельного участка. Следовательно, в части права на выкуп земельного участка договор аренды является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии со ст.

Еще один суд округа указал, что "поскольку норма п. 1 ст. 555 ГК подлежит применению к отношениям сторон, спорный договор в части выкупа следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене спорного объекта недвижимости. Таким образом, договор в части выкупа спорного объекта недвижимости является незаключенным" (см. постановление ФАС СКО от 20.06.2007 N Ф08-3533/2007). Или: "поскольку в договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, то условие о выкупе арендованного помещения не может считаться заключенным" (см. постановление ФАС СКО от 15.12.2003 N Ф08-4618/2003).

Представляется, что такой подход противоречит разъяснению, сделанному Президиумом ВАС РФ, который указал, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК) (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Следовательно, практика, признающая договоры незаключенными по мотиву отсутствия существенного условия (например, цены выкупаемой недвижимости), не учитывает данного разъяснения Президиума ВАС РФ.