207. На какой момент должна определяться стоимость неотделимых улучшений?

Гражданский кодекс не дает ответа на вопрос - на какой момент (на момент создания или на момент прекращения договора) должна определяться стоимость неотделимых улучшений?

Нами найдено постановление окружного суда, в котором стоимость определяется на момент возврата имущества.

Очевидно, с указанным подходом следует согласиться, поскольку в период действия договора аренды арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, продолжает ими пользоваться, что, вполне понятно, снижает их первоначальную стоимость в результате амортизации.

208. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества?

ФАС ДО (см. постановление от 15.02.2005 N Ф03-А59/04-1/4176), отменяя решение суда нижестоящей инстанции, указал, что вывод суда о том, что договор купли-продажи не заключен ввиду того, что не заключен договор аренды из-за отсутствия его государственной регистрации, неправомерен, так как противоречит п. 3 ст. 421 ГК и п. 3 ст. 609 ГК.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК к отношениям сторон по смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не следует из соглашения сторон или существа смешанного договора. Согласно п. 3 ст. 609 договор аренды с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Следовательно, в соответствии со ст. 549 ГК договор в части купли-продажи ангара не требует государственной регистрации.

Данный вывод суда спорен. Пункт 3 ст. 609 ГК говорит только о форме, в которую должен быть облечен договор. В рассматриваемом случае форма (как для договора аренды недвижимого имущества, так и для договора купли-продажи недвижимого имущества) одинаковая - письменная. Однако аренда недвижимости с последующим ее выкупом вовсе не исключает государственную регистрацию такого договора.

В противном случае создавалось бы легальное условие, позволяющее сторонам действовать в обход закона, заключая договор аренды с правом выкупа и впоследствии не исполняя его. Смысл государственной регистрации аренды недвижимого имущества терялся бы.