184. В какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду?

Гражданский кодекс предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Однако ст. 615 не содержит указания на то, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя.

Как указал один из окружных судов - закон не требует обязательного наличия в договоре субаренды письменного согласия арендодателя (см. постановление ФАС ЗСО от 20.03.2007 N Ф04-1239/2007(32280-А45-39)).

Что представляет собой согласие с точки зрения права? Мы полагаем, что согласие, которое дает арендодатель, по своей природе является сделкой. В результате выражения воли происходит изменение прав и обязанностей - арендатор получает возможность передать имущество в субаренду. Соответственно, к данному действию должны применяться все правила, которые регламентируют сделки.

По нашему мнению, согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно. К такому действию (выражение согласия) должны применяться нормы Кодекса о форме сделок (ст. 158, 160, 162 ГК).

185. Является ли произведение капитального ремонта разновидностью неотделимых улучшений?

Обязанность по осуществлению капитального ремонта, по общему правилу, возлагается на арендодателя. В тех случаях, когда иное не предусмотрено договором и арендодатель не исполняет указанную обязанность, у арендатора появляется альтернатива: а) произвести самостоятельно капитальный ремонт (с возложением расходов на арендодателя); б) потребовать уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора. Если арендатор воспользовался предоставленным ему правом и самостоятельно произвел капитальный ремонт, можно ли расходы по такому ремонту рассматривать как разновидность неотделимых улучшений имущества?

На первый взгляд, эти категории тождественны.

Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений*(87). Согласно другому, юридическому определению капитальный ремонт есть восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее невозможно использовать по назначению*(88).

Однако более детальное изучение данной категории показывает, что анализируемые категории нельзя признавать тождественными. Во-первых, при производстве неотделимых улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь, в то время как при капитальном ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую вещь. Во-вторых, осуществление капитального ремонта связано с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. Неотделимые улучшения, как правило, добавляют ранее не существовавшие полезные функции.

В целом, практика также не рассматривает данные категории как тождественные. Прежде всего, неотделимые улучшения всегда совершаются с согласия арендодателя, в то время как производство капитального ремонта арендатором есть акт вынужденный, совершаемый с целью предотвращения (или минимизации) нарушения своих прав. Расходы, понесенные арендатором при производстве капитального ремонта, в ряде случаев рассматриваются как убытки. Так, один из окружных судов, рассматривая дело, указал следующее. При проведении капитального ремонта здания у истца возникли расходы, которые являются для истца убытками и правомерно были возмещены судом за счет ответчика как стороны по договору, поскольку предоставленное в аренду имущество не соответствовало его назначению и находилось в аварийном состоянии (см. постановление ФАС ЗСО от 16.12.1999 N Ф04/2633-645/А27-99).

Суд другого округа, сопоставляя понятия "улучшение" и "переоборудование", пришел к следующему выводу. Нижестоящие суды правильно сослались на то обстоятельство, что стоимость подрядных работ по переоборудованию оружейной комнаты сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Норма ст. 623 ГК не разграничивает понятия "улучшение" и "переоборудование" и не связывает использование улучшения (результатов переоборудования) с видом предпринимательской деятельности, проводимой в переоборудованном помещении впоследствии при прекращении арендных правоотношений (см. постановление ФАС МО от 12.09.2002 N КГ-А40/5998-02).