Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п.36 Письма ВАС N66).
2. В абз.2-3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст.15, 393 ГК и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п.39 Письма ВАС N66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором.
Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п.17 Письма ВАС N13; п.23 Постановления ВАС N8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.
Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.
В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стены обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).
2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п.1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.
Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст.662 ГК) или договором аренды (п.3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.
3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя-балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл.25 НК).