188. Какова судьба произведенных улучшений имущества при смене собственника арендованного имущества?

Смена собственника имущества, сданного в аренду, затрагивает и вопрос о том, кто (прежний или новый собственник) должен возмещать затраты арендатора по улучшению арендуемого имущества.

Мы полагаем, что данный вопрос (о судьбе произведенных улучшений арендованного имущества при смене собственника) должен решаться аналогично тому, как решается вопрос о следовании арендных платежей. Суд в данном деле не учел, что перемена собственника арендуемого имущества является одним из случаев перемены лиц в обязательстве.

Совершенно правильный вывод сделал ФАС ДО, указав, что условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды (см. постановление ФАС ДО от 10.04.2007, 03.04.2007 N Ф03-А04/07-1/1013 N А04-5583/06-12/136).

189. Какова судьба производных договоров при изменении собственника арендованного имущества?

Изменение собственника переданного в аренду имущества затрагивает и вопрос о судьбе производных (т.е.

Так, по мнению истца, к договору субаренды не применимы положения п. 1 ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.

Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований ст. 611 ГК передать помещение новому субарендатору.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу п. 2 ст. 615 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (см. п. 17 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

190. Может ли личность арендодателя быть значимой для арендатора?

Изменение сторон договора не всегда безразлично для контрагентов, заключивших договор. Переход права собственности на переданное в аренду имущество, как известно, влечет одновременно перемену лиц в обязательстве, которое совершается по правилам гл. 24 ГК. Но перемена собственника (арендодателя) всегда ли безразлична для арендатора? Есть ли у него интерес в сохранении конкретного лица?

Поскольку смена собственника переданного в аренду имущества не влияет на права и обязанности арендатора по договору, а наличие арендных отношений не может служить подтверждением заинтересованности арендатора в оспаривании сделки купли-продажи имущества, являющегося предметом аренды, суд отказал в признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи недвижимого имущества (см. постановление ФАС СЗО от 16.12.2005 N А66-1371/2005).

Этот подход следует признать правильным. Интерес арендатора заключается в использовании имущества на определенных условиях. Личность арендодателя (собственника) не способна повлиять на интерес арендатора, а следовательно, и изменение стороны в договоре также безразлично для пользователя.