149. Защищен ли первый приобретатель имущества (лицо, заключившее договор непосредственно с собственником имущества) от иска о применении последствий недействительности сделки?

В большинстве случаев суды признают возможным добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, не распространяя защиту, предоставляемую ст.302 ГК, на первого приобретателя по сделке (см.

Отличную точку зрения от представленной выше продемонстрировал ФАС ВСО (см. постановление от 11.10.2005 NА10-754/05-Ф02-4662/05-С2). Как следует из текста постановления, банк после отзыва лицензии заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем. Судебным актом по другому делу данный договор был признан недействительным. Банк предъявил иск о применении последствий недействительности сделки. Суд первой инстанции, установив тот факт, что индивидуальный предприниматель приобрел имущество по возмездной сделке, не зная того, что истец не имел права его отчуждать, в иске отказал. Суд апелляционной инстанции решение отменил и иск удовлетворил, сославшись на то, что в соответствии с постановлением КС РФ от 21.04.2003 N6-П, если имущество было приобретено на основании последующих сделок (второй, третьей и т.д.), то только тогда приобретатель может быть признан добросовестным. В свою очередь, ФАС ВСО со ссылкой на то же самое постановление КС РФ поддержал позицию суда первой инстанции (см. также постановление ФАС ПО от 27.11.2003 NА12-9067/02-С49).

В соответствии со ст.302 ГК если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Аналогичным образом данную норму понимает и КС РФ, указывая: «Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)». Поэтому следует согласиться с позицией, представленной в большинстве судебных актов, согласно которой последствия недействительности сделки между собственником и другим лицом могут быть применены независимо от добросовестности сторон договора.

150. Каков предмет иска, направленного на восстановление записи о праве собственности на недвижимое имущество, отчужденное по недействительной сделке?

Практика свидетельствует о том, что исковые требования лиц, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, формулируются различным образом, и нередко неверный предмет иска приводит к отказу в его удовлетворении.

В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении иска о признании недействительной записи в ЕГРП или регистрации права (а равно действий по регистрации права). Так в 2001г. Президиум ВАС РФ (см. постановление от 05.06.2001 N10667/00), рассматривая дело по иску о признании недействительными записи в реестре, обратил внимание нижестоящих судов на то, что в соответствии со ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество именно зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Развернутую аргументацию данной позиции можно встретить в ФАС ЗСО (см. постановление от 05.06.2006 NФ04-1172/2006(23887-А67-24)). Анализируя содержание ст.2 Закона, кассационная инстанция указывает, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не устанавливает такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным акта государственной регистрации права. По мнению ФАС ЗСО, ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением). Также к ним не применяются положения ст.13 ГК, поскольку в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа и государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Аналогичная точка зрения встречается в постановлениях ФАС ВВО (см. постановления от 03.04.2006 NА17-109/1-2005, от 02.06.2004 NА43-7848/2003-17-244, от 14.07.2006 NА17-175/8-2980/8-2004), ФАС ВСО (см. постановление от 16.06.2004 NА74-115/04-К1-Ф02-2166/04-С2), ФАС ДО (см. постановление от 25.07.2006 NФ03-А73/06-1/2153), ФАС ЗСО (см. постановление от 05.06.2006 NФ04-1172/2006(23887-А67-24)), ФАС МО (см. постановления от 29.03.2004 NКГ-А40/1981-04, от 06.10.2004 NКГ-А40/8867-04), ФАС ПО (см.

По всей видимости, под влиянием этой практики истцы нередко требуют признать недействительным право собственности другого субъекта, и подобные требования рассматриваются по существу (см. постановление ФАС ПО от 17.04.2006 NА65-6088/2005-СГ3-25). Такая практика встречает наиболее негативное отношение со стороны ФАС МО (см. постановления от 06.04.2005 NКГ-А40/1511-05, от 24.04.2006 NКГ-А41/3201-06-П, от 05.06.2006 NКГ-А40/4571-06-2). В частности, в последнем постановлении суд отмечает следующее. Право, возникшее как результат совершения правомерных юридически значимых действий, недействительным быть не может. Совершение неправомерных юридических действий, в частности нарушение требований закона при заключении сделок, возникновения права не влечет. Следовательно, разрешение спора о праве (в том числе и в случае, когда право зарегистрировано) предполагает разрешение вопроса о том, у кого из спорящих лиц право возникло, а у кого нет. Разрешение вопроса о юридической силе регистрации права и возможности сохранения записи о регистрации права неразрывно связано с разрешением спора о праве, с использованием предусмотренных законом способов его защиты. Предъявление иска о признании недействительным зарегистрированного права кассационная инстанция рассматривает как ненадлежащий способ защиты права, подменяющий передачу на разрешение суда надлежаще заявленного спора о праве гражданском. Аналогичная практика встречается в ФАС ВСО (см. постановления от 10.06.2003 NА10-5193/02-1-Ф02-1701/03-С2, от 08.11.2005 NА33-12777/05-Ф02-5474/05-С2).

Противоречивость арбитражной практики в рассматриваемом вопросе ярче всего проявляется на примере ФАС ДО.

Какие способы защиты интересов собственника, желающего восстановить запись в реестре, предлагают использовать суды с учетом ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество? ФАС МО (см. постановление от 05.06.2006 NКГ-А40/4571-06-2) полагает, что под оспариванием права в судебном порядке следует понимать предъявление исков о признании права за истцом, признании недействительными оснований возникновения права у ответчика (в частности, сделок), об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении другого дела ФАС МО (см. постановление от 06.04.2005 NКГ-А40/1511-05) исключил из этого перечня виндикационные иски.

Прежде всего следует указать на бессмысленность иска о признании недействительным свидетельства о праве. Во-первых, само свидетельство, равно как и его выдача, не порождает никаких прав и обязанностей. Во-вторых, взамен оспоренного свидетельства может быть выдано другое.

Также представляется некорректным использование такого способа защиты, как признание недействительным права. ФАС МО справедливо заметил, что право недействительным быть не может. Оно может существовать или не существовать. Из ст.167 ГК следует, что недействительность влечет отсутствие факта возникновения гражданских прав и обязанностей. Таким образом, недействительность – это свойство определенного юридического факта (юридического действия) – обстоятельства, с которым закон связывает наступление правовых последствий.

Виндикационный иск, о котором упоминает ФАС МО (см. постановление от 05.06.2006 NКГ-А40/4571-06-2) в качестве требования, которое ведет к оспариванию права в смысле ст.2 Закона, следуя буквальному толкованию ст.301 ГК, не способен повлечь внесения соответствующей записи в ЕГРП. Результатом удовлетворения такого требования является возврат имущества от незаконного владельца собственнику (иному лицу, управомоченному на владение). Таким образом, виндикационный иск предназначен для восстановления нарушенного владения, независимо от сведений, содержащихся в реестре прав. В то же время использование данного средства защиты в целях восстановления записи о регистрации права собственника не нарушит интересов ответчика, поскольку в этом случае он будет вправе ссылаться на ст.302 ГК.

Надлежащим способом защиты права, нарушенного фактом внесения в государственный реестр незаконной или неправильной регистрационной записи, следует считать иск о признании права собственности. Он предъявляется к лицу, указанному в реестре прав в качестве собственника; его удовлетворение влечет внесение соответствующих сведений в ЕГРП. Под оспариванием права понимается утверждение о том, что право на данный объект принадлежит не лицу, указанному в реестре, а истцу. Соответственно, поскольку государственная регистрация в силу той же ст.2 Закона является юридическим актом признания и подтверждения возникновения права, то на основании решения суда (ст.17 Закона) она должна быть осуществлена за настоящим собственником.

Мы обращали внимание на то, что суды нередко отказывают в удовлетворении исков о признании недействительной записи в ЕГРП или государственной регистрации права по тому основанию, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. Едва ли столь категоричное отношение к подобным требованиям можно признать правильным. Если субъект по каким-то причинам не желает прибегнуть к помощи иска о признании, подобную негативную установку нетрудно обойти следующим образом. Предположим, собственнику удалось признать недействительным договор, на основании которого осуществлялась регистрация прав за другим субъектом. Собственник обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с целью осуществления регистрации своего права. Получив отказ в государственной регистрации права, лицо в соответствии с п.5 ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество обжалует этот отказ в суд.

Помимо такого относительно простого способа обхода ограничения, установленного арбитражной практикой, думается, нет и правовых оснований для его существования. Суды, полагая, что государственная регистрация права не может быть обжалована, ссылаются на то, что такая регистрация носит лишь правоподтверждающий характер, а соответствующее действие не может нарушать чьих-либо прав и законных интересов. Едва ли с такой точкой зрения можно согласиться. Во-первых, в силу ст.2 Закона государственная регистрация является именно юридическим актом признания и подтверждения, следовательно, по мысли законодателя, определенные правовые последствия она влечет. Во-вторых, в силу п.2 ст.223 ГК право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является юридическим фактом и может быть признана недействительной. Что касается аргумента о том, что подобный способ защиты не предусмотрен действующим законодательством, то с ним также нельзя согласиться, поскольку ст.12 ГК и ст.4, 197 АПК прямо предусматривают возможность признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления в судебном порядке.

Нежелание арбитражных судов рассматривать подобные споры по правилам, установленным гл.24 АПК (дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов), скорее всего, объясняется тем, что в результате удовлетворения иска о признании недействительной государственной регистрации могут быть нарушены права и законные интересы лица, чье право в настоящий момент зарегистрировано в реестре. В связи с этим Президиум ВАС РФ (см. постановление от 20.03.2002 N8619/01) замечает, что такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права. Разумеется, ответчиком по заявлению, поданному в соответствии с гл.24 АПК, является регистрирующий орган, однако мы не видим оснований, по которым лица, чьи права и законные интересы могут быть нарушены решением суда, не могут быть привлечены в качестве третьих лиц в подобный процесс. При этом участие зарегистрированного собственника имущества в таком процессе в качестве третьего лица предоставляет ему те же возможности, какими бы он обладал, если бы являлся ответчиком при рассмотрении спора о праве[96]. Поэтому оправданной представляется позиция ФАС СЗО (см. постановление от 09.06.2006 NА56-37982/03), который указывает на необходимость в рамках иска об оспаривании регистрации выяснить, существует ли в действительности право, о котором имеется регистрационная запись, и оценить действительность оснований возникновения зарегистрированного права.