151. Приводит ли удовлетворение иска о признании сделки недействительной к погашению записи в ЕГРП о лице, чье право оспорено?
Данный вопрос неоднократно возникал в судебной практике. Нередко суды исходят из того, что признание недействительным основания регистрации (сделки) само по себе служит основанием для внесения изменения в реестр прав (см.
постановления ФАС ВВО от 28.10.2004 NА43-4345/2004-2-115; ФАС ВСО от 03.09.2002 NА33-8666/00-С2-Ф02-1596/02-С2, от 02.11.2005 NА19-19290/03-35-Ф02-5553/05-С2; ФАС ЗСО от 24.05.2004 NФ04/2869-423/А70-2004; постановление ФАС МО от 15.04.2004 NКГ-А40/2639-04). ФАС СЗО (см. постановления от 18.11.2005 NА56-47311/04, от 09.06.2006 NА56-17696/2005), например, прямо указывает, что государственная регистрация перехода права собственности на имущество, произведенная на основании недействительных сделок, является недействительной в силу п.1, а не п.2 ст.167 ГК (см. также постановление ФАС ЗСО от 05.09.2006 NФ04-5712/2006(26068-А45-13)). Аналогичные выводы можно встретить в Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ФАС ВВО и в постановлении Президиума ВАС РФ от 30.09.2003 N8093/03. Следуя этой логике, суды отказывают в удовлетворении заявлений к органу, осуществляющему государственную регистрацию об обжаловании действий по внесению изменений в государственный реестр прав на основании судебного решения о признании сделки недействительной (см. постановление ФАС ЗСО от 27.08.2001 NА43-6026/00-17-136).Существует и иная точка зрения, которая особенно часто встречается в практике ФАС МО. Суды исходят из того, что одного факта признания договора недействительным еще недостаточно для погашения записи в ЕГРП (см. постановления ФАС МО от 27.11.2002 NКГ-А40/7828-02-П, от 14.07.2003 NКГ-А40/4369-03-П, от 29.03.2004 NКГ-А40/1981-04, от 30.03.2004 NКГ-А41/1988-04, от 11.07.2005 NКГ-А40/5819-05-1, от 07.08.2006 NКГ-А40/7046-06; см. также постановления ФАС ЗСО от 15.12.2005 NФ04-8749/2005(17599-А27-4); ФАС ПО от 03.01.2002 NА55-5927/01-40, от 12.08.2004 NА65-23628/03-СГ3, от 27.07.2004 NА49-278/04-229А/2; ФАС СКО от 27.04.2006 NФ08-1632/2006; ФАС УО от 31.05.2006 NФ09-4357/06-С3), а для удовлетворения подобного требования необходимо еще установить отсутствие у лица, указанного в реестре в качестве собственника признаков добросовестного приобретателя.
Если же признаки добросовестного приобретения были установлены судом, то в требовании о внесении изменений в реестр прав (независимо от формулировки предмета иска) следует отказать (см. постановления ФАС ПО от 06.12.2004 NА65-23019/03-СГ3-12; ФАС УО от 14.05.2004 NФ09-1328/04-ГК). При рассмотрении одного из дел ФАС МО даже пришел к выводу, согласно которому если был признан недействительным договор, однако не применялись последствия недействительности сделки, то в удовлетворении требования о признании недействительной записи в реестре следует отказать (см. постановление ФАС МО от 12.08.2004 NКГ-А40/6916-04).Следует признать, что первая точка зрения аргументирована лучшим образом; во всяком случае она опирается на буквальное толкование закона. Договор является основанием для регистрации перехода права собственности. Согласно п.1 ст.167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Применение последствий недействительности в виде возврата имущества описано в п.2 ст.167 ГК и осуществляется судом (п.2 ст.166 ГК). Исходя из буквального толкования закона, внесение изменений в реестр прав не является результатом применения последствий недействительности сделки, поскольку осуществляется не сторонами, а регистрирующим органом и состоит не в возврате имущества в фактическое владение собственника, а в иных действиях. Поскольку недействительная сделка (в силу п.1 ст.167 ГК) не влечет юридических последствий, из нее не может возникнуть и право собственности. Таким образом, запись в реестре о лице, которому отчуждалось имущество, уже не может подтверждать его право и подлежит погашению. Такое погашение может быть осуществлено регистрирующим органом в соответствии со ст.17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного решения, признавшего сделку недействительной.
Тем не менее такая логика представляется не вполне удовлетворительной.
Как было нами установлено ранее, при рассмотрении иска о признании сделки недействительной не исследуется вопрос о добросовестности лица, которое приобрело имущество. Таким образом, добросовестный приобретатель движимого и недвижимого имущества оказываются в разных положениях. Приобретатель движимого имущества, отвечающий признакам, содержащимся в ст.302 ГК, несмотря на признание основания возникновения права собственности недействительным, защищен от истребования вещи и может ею владеть, пользоваться и распоряжаться. В свою очередь добросовестный приобретатель недвижимости теряет возможность распоряжаться вещью, поскольку его право (несмотря на добросовестность приобретения) в реестре погашено.Также необходимо иметь в виду, что Федеральным законом от 30.12.2004 N217-ФЗ в п.2 ст.223 ГК внесены изменения, согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, основанием для сохранения записи о праве лица, является уже не договор, признанный недействительным, а факт добросовестного приобретения имущества. Отсюда (с точки зрения справедливости) должно следовать, что вопрос о возможности внесения изменений в реестр прав в связи с недействительностью сделки должен быть решен а) судом и б) с учетом обстоятельств приобретения имущества (наличия или отсутствия признаков добросовестного приобретения).
Каким образом соотнести представленную логику с положениями, закрепленными в ст.167 ГК и Законе о регистрации прав на недвижимое имущество? Думается, п.1 ст.167 ГК, во-первых, указывает прямое следствие недействительности, которое не требует осуществления каких-либо действий в связи с признанием сделки недействительной («недействительная сделка не влечет юридических последствий»), во-вторых, указывает на то, что определенные юридические последствия все-таки возникают («те, которые связаны с недействительностью» сделки), но при этом не устанавливает субъекта, уполномоченного на совершение соответствующих действий, и не указывает, в чем должны состоять такие действия и, наконец, в-третьих, устанавливает момент, с которого сделка считается недействительной («с момента ее совершения»).
Напротив, п.2 ст.167 ГК описывает те действия, которые необходимо совершить в связи с признанием сделки недействительной (в качестве общего правила – вернуть все полученное по сделке).Следует признать, что формулировка п.2 ст.167 ГК удовлетворительна лишь для сделок, направленных на отчуждение движимого имущества, поскольку с фактом передачи по общему правилу связано возникновение права собственности и презумпция того, что владелец является собственником. Соответственно, признание сделки недействительной влечет отсутствие факта возникновения права собственности (п.1 ст.167 ГК) и применение последствий недействительности сделки в виде возврата имущества ее стороне (п.2 ст.167 ГК) – последствий, которые являются эффективным способом избежать дальнейших распорядительных сделок с имуществом. При этом в силу сложившейся судебной практики в применении последствий будет отказано, если приобретатель отвечает признакам добросовестности.
Возврат недвижимого имущества стороне по сделке, напротив, нельзя признать эффективным способом защиты прав и законных интересов собственника. Право собственности на недвижимость связано не с моментом фактической передачи, а с моментом регистрации (п.2 ст.223 ГК), а доказательством права собственности на недвижимость является не владение вещью, а наличие сведений о праве в реестре прав (ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Заметим, если бы в п.2 ст.167 ГК шла речь о приведении сторон в первоначальное положение, а не о возврате имущества, тогда бы не было никаких сомнений – внесение изменений в ЕГРП являлось бы применением последствий недействительности сделки в порядке, установленном п.2 ст.167 ГК Однако используя аналогию, необходимо прийти к выводу, что внесение изменений в реестр прав является применением последствий недействительности сделки.
Думается, и при действующей редакции ст.167 ГК следует заключить, что внесение изменений в реестр не может осуществляться в силу одного лишь признания сделки недействительной, поскольку п.1 ст.167 ГК не предусматривает такого последствия. Из одного факта установления отсутствия возникновения юридических последствий сделки еще не следует возникновение обязанности лица, не участвовавшего в данной сделке (органа регистрации), осуществить какие-либо действия. Такая обязанность (в силу ст.17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) может возникнуть лишь из судебного акта, которым она установлена. В свою очередь, установление такой обязанности, означающее применение последствий недействительности сделки, не может иметь места без учета положения ст.302 ГК.