561. Возможно ли заключение предварительного договора, если основной договор имеет конструкцию реального?

Способен ли предварительный договор о заключении в будущем договора займа превратить реальный заем в консенсуальную модель этого договора?[531] Сразу обратим внимание на то, что исполнение обязанности, вытекающей из такого «предварительного договора», означает не что иное, как передачу денег, поскольку такая передача совпадает с заключением основного договора займа.

Важно обратить внимание на возможный результат судебного решения в отношении требования понудить заключить договор. По своему смыслу п.4 ст.445 ГК рассчитан исключительно на применение к договорам консенсуальной модели. Объяснение этому простое. Ввиду того что все существенные условия будущего консенсуального договора сторонами уже согласованы в договоре предварительном, то судебное решение станет основанием для возникновения нового правоотношения. Ситуация совершенно меняется в тех случаях, когда предварительный договор определяет права и обязанности для будущего реального договора. Здесь для возникновения договора одного судебного решения недостаточно, поскольку последнее не сможет заменить передачу вещи, без которой правоотношение просто не возникнет. Соответственно, требование о понуждении заключить реальный договор (п.4 ст.445 ГК) должно содержать в себе также и требование об особом способе его заключения – о передаче (предоставлении) вещи. А это – уже совсем другой иск – иск о присуждении. В рамках одного производства потребовалось бы рассмотреть два требования: (а) о понуждении к заключению договора и (б) при удовлетворении первого – о присуждении конкретной вещи.

Сказанное подтверждает и судебная практика. Так, при вынесении решения суд исходил из того, что спорный договор не носит предварительный характер, а является договором займа и его нельзя признать заключенным, поскольку по нему в нарушение п.1 ст.807 ГК не было передачи суммы займа (см.

562. Возможно ли установить в предварительном договоре срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, в виде указания на событие, которое неизбежно должно наступить?

При заключении сделок по отчуждению недвижимости в форме предварительного договора, как показывает практика, стороны часто не могут сразу указать срок, в который должен быть заключен основной договор, указывая при этом в качестве отправной точки на момент регистрации права собственности. Во многих случаях это связано с тем, что купля-продажа недвижимости сопряжена с необходимостью регистрации права собственности на отчуждаемое имущество.

Указание на момент государственной регистрации права собственности на недвижимость в предварительных договорах во многих случаях является отправным моментом. Вот один из типичных примеров с отлагательным условием. Как следует из материалов дела, между банком «Центральное ОВК» (продавец) и ООО «Юрма» (покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются после оформления государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение общей площадью 556,3 кв.м, в течение 10 рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации заключить договор купли-продажи указанного помещения и подписать акты приема-передачи (см. постановление ФАС СЗО от 12.11.2003 NА66-1507-03)

Правила определения сроков указаны в ст.190 ГК. Из положений названной нормы права следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение не является таким событием, окружной суд счел правильным вывод нижестоящего суда о том, что срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с п.4 ст.429 ГК и он равен одному году.

Возражение заявителя о том, что регистрация перехода права собственности относится к событию, которое должно неизбежно наступить, отклоняется как несостоятельное, поскольку в силу ст.16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц.

Аналогичную позицию занял суд и при квалификации такого отлагательного условия в договоре, согласно которому стороны определили срок заключения основного договора в зависимости от действий стороны по сдаче помещения в эксплуатацию. Суд в обоснование своей позиции сослался на п.1 ст.157 ГК, указав, что отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством, не зависящим от воли сторон. Между тем сдача помещений в эксплуатацию всецело зависит от воли стороны в договоре (см. постановление ФАС ВВО от 05.07.2005 NА28-10224/2004-284/17).

Обстоятельство, зависящее от воли одной из сторон, не соответствует критерию неизвестности. Это подтверждается подходами, выработанными в судебно-арбитражной практике. В частности, в одном из дел суд указал на несоответствие ст.157 ГК условий договора, в котором «факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи квартиры поставлен в зависимость от факта неуплаты денежного долга» (см. постановление ФАС ЗСО от 10.11.2003 NФ04/5756-657/А81-2003). В другом деле суд занял аналогичную позицию, указав, что «заключение дополнительного соглашения находится в прямой зависимости от воли поручителя» (см. постановление ФАС СЗО от 02.07.1997 NА56-14344/96). Схожие аргументы высказывают и иные ФАС округов (см. постановления ФАС УО от 26.02.1997 NФ09-72/97-ГК, от 12.08.2002 NФ09-1872/02-ГК и др.).

Весьма развернуто данная позиция аргументирована в постановлении ФАС СКО от 07.10.2003 NФ08-3832/2003: «Из содержания статьи ст.157 ГК следует, что существуют определенные требования к «условию». Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени. При этом сторонам должно быть неизвестно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия.

Однако существует и иная точка зрения в судебной практике на проблему отлагательных условий. Так, в постановлении ФАС МО от 24.08.2004 NКГ-А40/7196-04 суд признал правомерным условие, связывающее возникновение прав и обязанностей с получением одной из сторон кредита. В постановлении ФАС УО от 10.11.2002 NФ09-2709/02-ГК условие о выдаче кредита после оформления договоров залога суд признал соответствующим ст.157 ГК.

Мы полагаем, что на указанные судебные решения нельзя ориентироваться, поскольку в них проигнорирована общепризнанная квалификация события как юридического факта, находящегося вне сферы волевого воздействия[533].

Иное понимание событий нуждается как минимум в серьезном теоретическом обосновании, которое судами дано не было.