<<
>>

567. Возможно ли заключение предварительного договора о залоге недвижимости в будущем?

Арбитражно-судебная практика не допускает возможность заключения залоговых отношений в форме предварительного договора. Вот пример.

Истец, обращаясь в суд с требованием о понуждении к заключению договора залога, указал, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 14.01.2005 NКО22.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п.2 ст.429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Поэтому указанный предварительный договор залога подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в обязательном порядке, несоблюдение которого влечет его недействительность (п.1 ст.165 ГК).

Суд апелляционной инстанции правильно указал на необходимость изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции в той части, что касается несоблюдения нотариальной формы и государственной регистрации сделки.

Государственная регистрация не относится к форме договора залога. Предварительный договор был подписан 4 марта 2005г., когда Федеральным законом от 30.12.2004 N213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст.339 ГК были внесены изменения в части нотариальной формы договора ипотеки: нотариальная форма договора ипотеки отменена.

Вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности предварительного договора является обоснованным. Судом верно указано на то, что залог является способом обеспечения обязательства.

При оценке законности заключения договора залога и его действительности необходимо также учитывать акцессорный характер порождаемого им обязательства. Данное обстоятельство, в частности, исключает возможность заключения договора залога в форме предварительного договора.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором). Договор залога как обеспечительный, акцессорный договор к этой категории гражданско-правовых договоров не относится (см. постановление ФАС УО от 28.03.2006 NФ09-2126/06-С3).

568. Допустимо ли участие третьего лица в договоре, заключенном в его пользу?

Как известно, смысл договора в пользу третьего лица в том, что должник производит исполнение не кредитору, а третьему лицу по его требованию. ГК не говорит ничего о том, как такой договор должен оформляться – может ли в подписании такого договора участвовать не только кредитор и должник, но и само третье лицо? Нами найдено интересное постановление окружного суда, которое признает такую возможность.

Так, между заимодавцем, заемщиком и поручителем был заключен договор займа (беспроцентного), по которому заимодавец обязался передать, а заемщик принять денежные средства. Из п.3 договора вытекало, что возврат заимодавцу всей суммы средств должен был произвести за заемщика поручитель. При этом заемщик должен был рассчитаться с поручителем в соответствии с графиком, установленном в приложении, а после завершения расчетов заемщика с поручителем, по указанному выше графику обязательства заемщика по настоящему договору будут считаться полностью исполненными.

Возвращая дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция отметила, что договор займа был заключен между тремя сторонами, (заемщиком, заимодавцем и поручителем), а акт, которым исполнение обязательств по названному выше договору займа было прекращено исполнением и который был положен в основу отказа в иске, был подписан двумя сторонами – заимодавцем и заемщиком, т.е. в отсутствие поручителя. Следовательно, суд, признавая спорный договор займа прекращенным ввиду подписания двумя вышеназванными юридическими лицами акта, вместе с тем не обсудил того факта, а были ли соблюдены этими сторонами при заключении акта положения, содержащиеся в ст.309, 414, 450, 810 ГК, а также требования договора займа на этот счет, закрепленные тремя сторонами на добровольных началах (см. постановление ФАС МО от 18.11.2003 NКГ-А40/8991-03).

Мы полагаем, что неправильна сама постановка вопроса о возможности квалифицировать такой договор в качестве конструкции в пользу третьего лица. Прежде всего при участии в договоре самого третьего лица такой договор становится трехсторонним, что исключает его дальнейшую квалификацию как в пользу третьего лица. Третье лицо в таком договоре становится его участником (стороной), в то время как ст.430 ГК имеет в виду те случаи, когда третье лицо, не становясь стороной, приобретает с момента своего волеизъявления права требовать исполнения в свою пользу.

<< | >>
Источник: А.Б. Бабаев, Р.С. Бевзенко, В.А. Белов, Ю.А. Тарасенко. Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой (А.Б. Бабаев, Р.С. Бевзенко, В.А. Белов, Ю.А. Тарасенко); под общ. ред. В.А. Белова. – М. : Издательство Юрайт,2010. – 1161 с.. 2010

Еще по теме 567. Возможно ли заключение предварительного договора о залоге недвижимости в будущем?:

  1. Основные и предварительные договоры.
  2. 16. Хищение денежных средств путем заключения фиктивного договора и предъявления поддельных документов на отгрузку товара.
  3. 18.6. Порядок заключения трудового договора (контракта)
  4.                   Договор купли-продажи недвижимости
  5. Оглавление
  6. 219. Вправе ли субъект, не являющийся собственником имущества, заключать предварительный договор, определяющий судьбу этого имущества?
  7. 555. Какие основания признаются практикой уважительными для отказа коммерческой организацией от заключения публичного договора?
  8. 557. Можно ли принудить потребителя к заключению публичного договора?
  9. 561. Возможно ли заключение предварительного договора, если основной договор имеет конструкцию реального?
  10. 563. Подчиняется ли заключение основного договора общим правилам, установленным в ст.432 ГК?
  11. 566. Возможно ли заключение основного договора обеспечить задатком?
  12. 567. Возможно ли заключение предварительного договора о залоге недвижимости в будущем?
  13. 110. Может ли быть удовлетворен иск лица, претендующего на статус субабонента, о заключении договора энергоснабжения в отсутствие согласия на заключение такого договора со стороны энергоснабжающей организации?
  14. 274. Каковы последствия заключения заказчиком договора подряда при наличии действующего договора генерального подряда?
  15. Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -