566. Возможно ли заключение основного договора обеспечить задатком?

1. Как следует из ст.380 ГК, внесенный задаток подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Известно, что исполнение предварительного договора направлено на возникновение в будущем основного договора.

Мы полагаем, что приведенная выше практика сделала ошибочные выводы о возможности применения норм ГК о задатке в целях обеспечения обязательств по заключению основного договора. Суды не учли, что согласно п.1 ст.380 ГК задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает денежных обязательств.

Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст.380 ГК, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен.

Сказанное подтверждает единственное найденное нами постановление ФАС ЗСО от 17.06.2004 NФ04/3281-399/А67-2004.

2. Какова судьба соглашения о задатке при признании предварительного договора незаключенным? Этот вопрос возникает в тех случаях, когда условие о задатке включено в текст самого предварительного договора, не содержащего существенных условий, на которых должен быть заключен основной договор.

Так, давая правовую оценку соглашению о задатке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в соглашении отсутствует предмет. Согласно ст.432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд установил, что в соглашении о задатке срок заключения договора аренды, размер арендной платы, предмет (конкретные площади) не оговорены. Следовательно, сделка о задатке не является заключенной. Поскольку соглашение о задатке не является заключенным, то у суда не имелось правовых оснований применять к отношениям сторон нормы права, определяющие отношения из данного обязательства. По этим причинам уплаченная истцом сумма не может быть возвращена исходя из положений обязательства о задатке (см. постановление ФАС ЗСО от 20.07.2004 NФ04/5035-2004(А27-3030/11).

Суд, приняв по сути верное решение, все же допустил смешение разных оснований. Закон (п.2 ст.380 ГК) говорит о необходимости совершения сделки о задатке в письменной форме. Поскольку задаток оформляется в виде соглашения, то такая сделка должна быть отнесена к той ее разновидности, которая является договором.

В рассматриваемом случае соглашение о задатке, будучи акцессорным, включено в текст самого предварительного соглашения. Таким образом, перед нами конструкция смешанного договора (п.3 ст.421 ГК). Отсутствие в тексте предварительного договора существенных условий, на которых должен быть заключен основной договор, является основанием для признания такого договора незаключенным. Но влияет ли порок предварительного договора на соглашение о задатке? Конечно же, нет. В связи с тем что задаток не может обеспечить заключение основного договора, такое соглашение изначально не способно породить какие-либо правовые последствия.