563. Подчиняется ли заключение основного договора общим правилам, установленным в ст.432 ГК?

Статья429 ГК не говорит о том, как должна быть осуществлена процедура заключения основного договора. Должно ли в таких случаях соблюдаться правило об общем порядке заключения договора посредством направления оферты и получения последующего акцепта? Или для возникновения основного договора достаточно получения от одной из сторон предварительного договора какого-либо уведомления, из которого можно было бы сделать вывод о намерении такой стороны считать себя связанной обязательством, характерным для основного договора?[534]

Полагаем, что основной договор может возникнуть не иначе, как посредством соблюдения сторонами предписаний п.2 ст.432 ГК.

На различные правовые последствия предварительного и основного договоров указывает и арбитражно-судебная практика. Так, ВАС РФ признаны не соответствующими законодательству выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение (см. постановление Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N7494/00; аналогичный вывод и у ФАС УО в постановлении от 16.06.2005 NФ09-1660/05-С3).

564. Какие требования предъявляет практика к форме предварительного договора?

ГК выделяет три типа (модели) договора: а) договоры, заключаемые в момент получения оферентом акцепта (консенсуальные); б) договоры, для заключения которых необходима также передача вещи (реальные); в) а также договоры, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента таковой (условно назовем такие договоры регистрируемыми[535]).

Иногда практика ошибочно расценивает как разновидность формы, в которую должна быть облечена сделка, государственную регистрацию договора.

Индивидуальный предприниматель на основании п.4 ст.445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к АО о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, АО в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п.2 ст.429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п.3 ст.433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, так как основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п.2 ст.429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п.2 ст.429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п.2 ст.651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст.164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59).

По другому делу ФАС СЗО в постановлении от 08.02.2000 NА56-25250/99 пришел к выводу о том, что предварительный договор не может быть заключен путем обмена письмами, поскольку это противоречит закону. В качестве обоснования суд указал следующее.

Статьей429 ГК установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со ст.160 и 609 ГК договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку. Следовательно, предварительный договор о заключении в будущем договора аренды должен быть составлен в виде единого документа.

Подобный вывод суда не может не вызывать определенных сомнений. Ссылка на ст.160 ГК (в контексте ст.609 ГК) не свидетельствует о том, что предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор аренды, должен составляться в форме единого документа. Более того, абз. 2 п.1 ст.160 ГК прямо делает отсылку на п.2 ст.432 ГК, который допускает заключение договора путем обмена документами.

Другое дело, что если речь идет об аренде недвижимости, то в силу п.2 ст.609 ГК такой договор нуждается в государственной регистрации. Вполне понятно, что для целей удобства регистрации легче представить в соответствующий орган единый документ, нежели переписку, отвечающую требованиям ст.435 и 438 ГК.

565. Подлежит ли взысканию неустойка, обеспечивающая заключение основного договора?

Если в предварительном договоре обязательство заключить основной договор обеспечено неустойкой, можно ли взыскать наряду с этим и убытки, как это предусмотрено ст.445 ГК?

ФАС СЗО в постановлении от 30.08.2005 NА56-5519/04 указал следующее: в ч.5 ст.429 ГК прямо названы последствия несоблюдения стороной по предварительному договору его условий.

С таким выводом окружного суда согласиться нельзя. Предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно ст.330 ГК обязательство может быть обеспечено неустойкой. Взыскание убытков (при их доказанности) ни в коем случае не препятствует взысканию предусмотренной договором неустойки (ст.394 ГК). В противном случае надлежит прийти к выводу о том, что предварительный договор не порождает обязательства, а если и порождает, то какое-то особое, которое нельзя обеспечить неустойкой.