§ 5. Аренда предприятий (ст. 656-664) 232. На что обращают внимание суды при оценке объекта договора аренды предприятия?

Гражданский кодекс особо обращает внимание на необходимость точного указания вещей, подлежащих передачи в аренду (п. 3 ст. 607 ГК), под угрозой признания предмета несогласованным, а договора - незаключенным.

1) при отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество (основные и оборотные средства, связанные с предприятием имущественные права), входящее в имущественный комплекс, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, в договоре аренды предприятия условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договор - незаключенным (см. постановление ФАС УО от 17.12.2003 N Ф09-3686/03-ГК);

2) предмет договора аренды предприятия должен включать в себя, помимо передачи арендатору имущества и имущественных прав арендодателя, также уступку арендатору прав требования и перевод на него долгов, относящихся к предприятию, уведомление кредиторов о передаче имущества в аренду (см. постановление ФАС ЦО от 16.04.2004 N А54-1235/02-С19);

3) поскольку в договоре аренды имущественного комплекса гостиницы не отражены все индивидуально-определенные признаки как здания, так и земельного участка, спорный договор правомерно признан незаключенным (см. постановление ФАС СКО от 26.11.2001 N Ф08-3848/2001).

233. Можно ли передать в аренду основные фонды?

Основные фонды - понятие не юридическое, а экономическое, бухгалтерское*(104). Однако суды нередко сталкиваются с данной категорией в процессе рассмотрения споров. Так, в одном из рассмотренных дел суд исходил из того, что в аренду передавался не имущественный комплекс в целом, а только часть основных фондов предприятия со степенью износа менее 50%.

Следует обратить внимание на то, что по своей сути экономическая категория "основные средства", как правило, совпадает с теми элементами, совокупность которых ГК обозначена как "предприятие". Поэтому одно лишь указание в договоре на передачу основных средств еще не означает незаключения договора аренды предприятия. Важно установить, соответствует ли содержание передаваемых основных фондов тем параметрам, которые указаны в ст. 656 ГК.

234. Как разграничить аренду предприятия от аренды зданий и сооружений?

Предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий кроме всего прочего такие объекты, как здания и сооружения. Поэтому перед сторонами стоит сложная задача - точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В ряде случаев стороны заключают договор, называя его арендой здания, в то время как на самом деле речь должна идти об аренде предприятия. Так, удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора аренды зданий и применении последствий недействительности сделки, суд области обоснованно пришел к выводу о том, что целью договора аренды зданий было прикрытие сделки по аренде предприятия, так как в результате заключения перечисленных договоров в аренду сданы все материальные активы, входящие в имущественный комплекс, предназначенные, необходимые и достаточные для осуществления производственной деятельности по оказанию автотранспортных услуг (см.

Тот же окружной суд по другому делу указал следующее. Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора аренды транспортных средств без экипажа, суд области правильно указал, что в результате заключения договоров аренды в аренду сданы все материальные активы, входящие в имущественный комплекс, предназначенные, необходимые и достаточные для осуществления производственной деятельности предприятия, и пришел к обоснованному выводу о том, что целью договора аренды транспортных средств без экипажа было прикрытие сделки по аренде предприятия (см. постановление ФАС ЦО от 07.04.2004 N А54-1314-02-С19).

Иными словами, по договору аренды предприятий во временное владение и пользование передаются не одни здания и сооружения. Это целый комплекс имущества и имущественных прав, обязательств.