Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. В п.1 коммент. ст.установлено правило об обязательном предварительном уведомлении кредиторов о передаче предприятия в аренду. Срок для подобного уведомления не регламентирован коммент.

Оснований полагать, что данная норма является отступлением от правила ст.391 ГК, нет. Наоборот, правило коммент. ст.в известной мере усиливает норму ст.391 ГК с точки зрения кредитора. Ведь в случае выражения кредитором несогласия с переводом долга прежний должник (арендодатель) из обязательства фактически не выбывает, так как остается солидарным должником совместно с новым должником (арендатором). Если бы по закону требовалось согласие каждого из кредиторов на перевод долга в ходе передачи предприятия в аренду, то это стало бы практически невыполнимым условием, так как число кредиторов у арендодателя даже среднего по размерам предприятия может исчисляться сотнями.

Кредитор по получении уведомления о передаче предприятия в аренду вправе как согласиться с переводом включенного в состав предприятия долга на арендатора, так и не согласиться, в том числе в форме молчания.

2. Пункт 2 коммент. ст.посвящен праву кредитора потребовать в случае передачи предприятия в аренду прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Указанные действия должны быть совершены кредитором в течение трех месяцев со дня получения уведомления. Данный срок является по своей природе пресекательным, и его пропуск лишает кредитора прав, возникающих у него в связи со сдачей предприятия в аренду.

3. В п.3 коммент. ст.определены последствия неуведомления кредитора о передаче предприятия в аренду. В таком случае кредитор может предъявить иск об удовлетворении требований о досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года.

4. Пункт 4 коммент. ст.обозначает характер ответственности арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Эта ответственность является солидарной, в силу чего кредитор имеет право потребовать исполнения обязательства полностью или в части как от арендодателя, так и от арендатора (см. коммент. к ст.322-325 ГК).

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. В п.1 коммент. ст.обозначены требования к форме договора аренды предприятия. Эта форма - письменная независимо от субъектного состава и срока действия, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ст.434 ГК).

В отличие от договора продажи предприятия правила о форме договора аренды предприятия не содержат требования о наличии в качестве необходимых приложений к договору документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, поэтому соответствующей обязанности у сторон не возникает (противоположное мнение, иногда встречающееся в литературе, не основано на законе). В то же время в целом следует поддержать предложение включить соответствующие обязывающие нормы в §5 гл.34 ГК.

2. Пункт 2 коммент. ст.устанавливает правило об обязательной государственной регистрации договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента такой регистрации, причем, в отличие от договора аренды здания и сооружения, независимо от срока действия. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст.22 Закона о государственной регистрации и конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв.

3. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п.3 ст.коммент. ст.). По-видимому, столь строгие требования связаны с исключительной сложностью передаваемого во владение и пользование объекта, а также с довольно широким перечнем прав и обязанностей сторон по договору.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

1. Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют очевидную специфику по сравнению с соответствующими обязанностями нанимателя по обычному договору аренды. В частности, коммент. ст.устанавливает процедурные требования к передаче предприятия в аренду. Арендодатель обязан подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, за свой счет. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.

2. Передаче предприятия обычно предшествует целый комплекс мероприятий. В частности, как правило, проводится инвентаризация имущества предприятия, составляется бухгалтерский баланс предприятия с отражением активов и пассивов, получаются необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, производятся необходимые действия по ремонту и замене неработающего оборудования.

В то же время §5 гл.34 ГК не содержит правил об обязательном удостоверении состава предприятия путем составления акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Поэтому арендодатель может, но не обязан подготавливать все вышеуказанные документы; подготовка предприятия к продаже может в принципе оформиться в итоге составленным и представленным на подписание передаточным актом в произвольной форме, но с учетом нормы п.3 ст.607 ГК о необходимой степени конкретизации предмета аренды.