§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655) 223. Возможно ли арендовать часть здания или сооружения?
Практика признает передачу части здания или сооружения в аренду (см. постановление ФАС СЗО от 20.07.2006 N А56-15288/2005), хотя если следовать буквальному толкованию ст.
650 ГК, то такая возможность представляется сомнительной. По точному смыслу комментируемой статьи в аренду должно быть передано именно здание или сооружение, а не его часть*(100). В одних случаях, практика исходит из необходимости применения к категориям "здание" и "сооружение" правил о делимой и неделимой вещи. Если переданная в аренду часть здания подлежит индивидуализации, договор считается заключенным. Например, один из окружных судов, признавая договор аренды части здания незаключенным, указал, что невозможно установить, где находятся 255 кв.м площадей, подлежащих передаче в аренду ответчику, и в связи с этим условия об объекте аренды сторонами считаются несогласованными (см. постановление ФАС ЗСО от 03.05.2007 N Ф04-1690/2007(32774-А03-28)). Вот как обосновал передачу в аренду части здания еще один окружной суд: не может быть признан незаключенным договор аренды недвижимого имущества, если сторонами определены все индивидуально-определенные признаки нежилого помещения в соответствии с требованиями ст. 607 ГК (см. постановление ФАС МО от 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07).В других случаях правоприменитель обращается к категории "сложная вещь". Например, кассационная инстанция указала, что поскольку собственником сложной вещи не установлено иное, право аренды части сложной вещи должно принадлежать субъекту, получившему право собственности на другую часть сложной вещи по ранее заключенному договору (см. постановление ФАС ДО от 28.10.2003 N Ф03-А51/03-1/2603).
В отношении технического оформления аренды зданий и сооружений практика исходит из того, что при регистрации возникшего права не требуется полного совпадения передаваемой части помещения кадастровому номеру здания.
Так, отказ в государственной регистрации договора аренды кассационной инстанцией был признан неправомерным, так как при регистрации договора аренды нежилых помещений в одном здании не требуется представление технического паспорта на все домовладение, состоящее из нескольких зданий, и кадастровый номер помещения не обязательно должен совпадать с кадастровым номером здания (см. постановление ФАС ВВО от 12.03.2007 N А82-4627/2006-35).224. Можно ли передать в аренду объекты незавершенного строительства?
Является ли объект незавершенного строительства самостоятельным объектом права, способным к полноценному участию в имущественном обороте? Так, на практике возник вопрос о том, возможна ли передача в аренду не здания (сооружения), а объекта незавершенного строительства?
В одном из рассмотренных дел окружной суд прямо дал указание нижестоящему суду исследовать характер правоотношений между сторонами, установить возможность сдачи в аренду объекта незавершенного строительства (см. постановление ФАС ВСО от 16.05.2006 N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
ФАС ЗСО (постановление от 11.03.1997 N Ф04/316-71/А45-97) отказал в праве на передачу в аренду таких объектов, поскольку часть имущества является незавершенным строительством и не могла быть предметом аренды.
Аналогичного мнения придерживается и ФАС МО (постановление от 11.03.1999 N КГ-А41/560-99), указавший, что по смыслу п. 1 ст. 607 ГК объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды.
Однако, в целом, практика допускает возможность передачи в аренду объектов незавершенного строительства*(101).
Так, довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. 20, 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, признан судом несостоятельным. Статья 650 ГК не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу ст. 219 ГК возникает после регистрации в установленном законом порядке (постановление ФАС МО от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05; см. также постановление ФАС ЗСО от 14.08.2003 N Ф04/3889-858/А03-2003).
Рассматривая объект незавершенного строительства в качестве объекта аренды, суды предъявляют к нему те же требования, которые относятся к индивидуализации передаваемого имущества. Например, арбитражный суд признал договоры аренды незавершенных строительством объектов недвижимости незаключенными, так как они не содержат качественную характеристику и необходимые сведения об объектах аренды (см. постановление ФАС ЗСО от 23.01.2003 N Ф04/337-1881/А45-2002).
Еще по теме § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655) 223. Возможно ли арендовать часть здания или сооружения?:
- §4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Аренда зданий и сооружений (ст. 650 - 655 ГК)
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Самостоятельным видом договора аренды является договор аренды здания или сооружения, по которому арендодатель передает во временное
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
- Договор аренды зданий и сооружений
- § 4. Аренда зданий и сооружений
- Содержание договора аренды зданий и сооружений.
- 225. Когда договор аренды зданий и сооружений должен быть зарегистрирован?
- Глава 35 Аренда зданий, сооружений и предприятий
- Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
- Статья 341. Захват государственных или общественных зданий либо сооружений