Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Предписание коммент. ст.относительно письменной формы договора найма носит достаточно либеральный характер, поскольку не содержит ни требования о составлении единого документа, подписываемого сторонами, ни устанавливает для нарушения этого предписания последствия в виде признания договора недействительным.
Поэтому стороны могут заключить данный договор путем обмена документами, которые подтверждают их волю на вступление в договорные отношения и содержат необходимые существенные условия договора. Кроме того, стороны могут договориться о найме помещения и в устной форме, но в этом случае при возникновении спора не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания.2. При оформлении своих договорных отношений стороны могут ориентироваться на Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005г. N315 (СЗ РФ. 2005. N22. Ст.2126). В данном Типовом договоре конкретизированы права и обязанности сторон, закрепленные в ЖК. Положения Типового договора в части прав и обязанностей сторон продублированы также в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г. N25 (СЗ РФ. 2006. N5. Ст.546).
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
1. Коммент. ст.направлена на укрепление стабильности отношений жилищного найма и обеспечивает охрану прав нанимателя при смене собственника жилого помещения. В своей основе закрепленное ею правило базируется на принципе, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. Незнание нового собственника о наличии таких обременений не может служить основанием для освобождения от них имущества.
Поэтому в случае отчуждения жилого помещения, которое сдано в наем, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателей лишь на том основании, что он не был предупрежден прежним собственником о том, что жилое помещение сдано в наем.
Сказанное позволяет признать, что право нанимателя жилого помещения обладает свойством следования.2. Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст.676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст.681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.
С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п.2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п.2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.
Поэтому значение коммент. ст.состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.
2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.
Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.
3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.
Тем не менее если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст.следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п.2 ст.676.
4. Аналогичным образом в коммент. ст.решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.
5. Вместе с тем из п.2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз.3 ст.678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.