5.5. Особливі права
Встановлення і зміцнення права приватної власності на землю обумовило виникнення інших різновидів прав на чужу землю. Виникнення латифундій сприяло розвитку довгострокової та успадкованої оренди.
Однак договірна оренда не забезпечувала повною мірою захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів землі, перетворюючи договірну оренду на речове право користування чужою землею.На основі договору оренди з часом виник новий правовий інститут користування чужою землею – емфітевзис, а передача міських земель під забудову в довготривалу стійку оренду зумовила появу суперфіція. Відмінність між ними полягала в тому, що у першому випадку земля передавалася з метою обробітку для виробництва сільськогосподарської продукції, а в другому –міська земля передавалася під забудову.
Суб’єктом емфітевзису (emphyteusis), спадкового права користування землею для її обробки був емфітевта, якому належали широкі права. Формально він не був власником землі, однак фактично здійснював усі правочини власника. Емфітевта міг змінювати господарське призначення землі (але не погіршувати), встановлювати на неї сервітути й заставу. Як володар він мав посесійний захист, тобто преторські інтердикти. Його права переходили у спадок як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути подарований будь-якій третій особі, однак за умови, що власник землі буде вчасно повідомлений про це емфітевтою. Обов'язки емфітевти полягали в добросовісному і сумлінному веденні господарства, сплаті належних податків, виконанні державних й громадських повинностей. Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевта погіршував земельний наділ або протягом трьох років не сплачував ренти та публічних податків. Цей інститут права набув особливого значення у Середньовіччі, коли його використовували в Європі як модель для конструювання феодальної власності.
Суперфіцій (superficies) став важливим засобом вирішення проблеми забудови територій римських міст, де кількість населення швидко зростала, а землі для побудови нових домівок не вистачало. Суперфіцій закріпив право безстрокового користування земельною ділянкою, на якій була проведена забудова або за договором з власником, або якщо власник не заперечив свого часу неправомірності забудови його ділянки. Використання поверхні ділянки будь-якого римського громадянина зобов’язувало його терпіти це і надалі. Споруди вважалися такими об’єктами власності, що немов би знаходилися в довгостроковій оренді, відмовитися від продовження якої власник земельної ділянки не міг. Суперфіцій ставав також відчужуваним і спадковим правом. Його утримувачу надавалися всі засоби правового захисту проти будь-яких посягань з боку власника землі та третіх осіб. За своїм характером це був міський варіант емфітевзису.