1. Понятие и виды жилых помещений
Жилое помещение является объектом жилищных прав и одновременно предметом жилищного правоотношения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.
2 ст. 15 ЖК РФ); например противопожарным, градостроительным и техническим). Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование, т.е. жилое помещение, предназначенное для предоставления во временное пользование, должно быть пригодно для постоянного проживания (речь в данном случае идет о жилых помещениях специализированного жилищного фонда: в общежитиях, служебных помещениях и т.д.).Еще на одно замечание следует обратить внимание. Пригодность для постоянного проживания определяется применительно к конкретному населенному пункту, что определяется уровнем его благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, различаются в зависимости от функционального предназначения жилого помещения: жилое помещение маневренного жилищного фонда может быть менее благоустроенно, поскольку предназначено для временного проживания на период капитального ремонта многоквартирного дома вселенного жильца.
Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых, наряду с жилыми, имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д. К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Часть жилого дома признается жилым помещением в случае, когда другая его часть используется для других целей (под магазин, офис и другие непроизводственные цели).
Следует иметь в виду, что понятие "жилой дом" не тождественно понятию "многоквартирный дом". Жилой дом или его жилая часть в целом являются жилым помещением. В качестве особой разновидности домов (индивидуально-определенных зданий) ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Его понятие дается в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (с изменениями от 2 августа 2007 г.), согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В случае если жилой дом или его часть собственниками делятся в результате формально-юридических процедур, в результате чего образуется две и более квартиры, его режим меняется на режим многоквартирного дома.Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений (объектов общего имущества). Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения (объекты общего имущества) - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть многоквартирного дома может состоять из двух и более квартир, которые, в свою очередь, состоят из комнат (объектом жилищных прав в данном случае являются комнаты в коммунальной квартире), которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. В качестве признаков квартиры можно назвать также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Иногда под комнатой понимается обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для непосредственного проживания. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.Требования, которым должно отвечать жилое помещение, определены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.) и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Жилые помещения по характеру пользования ими делятся на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного (срочного) пользования.
К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов <8>; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.
--------------------------------
<8> По мнению автора, члены жилищных кооперативов (жилищно-строительных кооперативов) не могут быть признаны имеющими постоянное жилье, так как право собственности на жилье они приобретают в момент полной уплаты ими паевого взноса за квартиру (п. 4 ст. 218 ГК РФ). До этого момента правом собственности на квартиру обладает кооператив.
Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды, и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только на определенный срок: на время работы (службы) в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению, или до предоставления (приобретения) жилых помещений постоянного пользования. Помещения в гостиницах не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку они предназначены не для проживания, хотя бы и временного, а для размещения на время пребывания в каком-либо населенном пункте.
Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (ст. 1 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" от 31 мая 2002 г.), педагоги (ст. 48 Закона Российской Федерации "Об образовании" и др.).Однако приведенная классификация является в определенной мере условной, поскольку правовой режим одних и тех же помещений может меняться: служебные жилые помещения могут быть переведены в жилищный фонд социального использования; жилое помещение на праве собственности или находящееся в социальном фонде может в установленном порядке быть признано не пригодным для проживания и т.д.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств <9>. Такое использование жилого помещения может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондирует с абз. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающим размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству.
--------------------------------
<9> Однако если речь идет о части дома, одна из которых является жилой, а другая нет, такое ограничение в отношении второй части не действует.
Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.