<<
>>

Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности

Согласно статье 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

Обмен занимаемого жилого помещения производится на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Фактически происходит взаимная передача прав и обязанностей по договорам социального найма.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма; условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается; оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма; признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным регулируются статьями 72-75 ЖК.

В соответствии со статьей 72 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Если в помещении, занимаемом стороной по договору социального найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, на обмен указанных жилых помещений требуется разрешение органа опеки и попечительства, выдаваемое на основании заявления заинтересованных лиц.

В соответствии со статьей 73 ЖК обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений, занимаемых по договору социального найма, осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями согласно статье 74 ЖК.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Оригинал договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.

Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им договора об обмене жилыми помещениями и соответствующего согласия каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения.

Статья 75 ЖК содержит основания для признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. Согласно статье 166 ГК сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны данного договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. То есть в связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, стороны договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Таким образом, общие положения о недействительности сделки и последствиях предусмотрены статьей 167 ГК, однако последствия признания недействительной сделки обмена жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, определяются именно ЖК.

Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, обмен жилыми помещениями по жилищному законодательству не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Регулирование гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с главой 31 ГК. В соответствии с данной главой каждая из сторон договора мены должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.

В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 183 определяется, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 ГК. На основании пункта 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит правилам главы 31 ГК и существу мены. В данном случае в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования, предъявляемые к форме сделки, и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные статьей 131 ГК.

Договор мены подлежит государственной регистрации также и в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с российским законодательством. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

<< | >>
Источник: Афонина А. В.. Жилищное право : курс лекций / А. В. Афонина. — М.:,2009. — 240 с.. 2009

Еще по теме Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности:

  1. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
  2. Понятие жилых помещений специализированного жилищного фонда
  3. Порядок предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями
  4. 3.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими. Бронирование жилого помещени
  5. Основания пользования жилыми помещениями.                             Договор социального найма
  6. 5. Право собственности на жилое помещение
  7. Правопрекращающий фактический состав при обмене жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
  8. Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  9. Договор социального найма и коммерческий наем
  10. Специализированные жилые помещения
  11. ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
  12. 4. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  13. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений
  14. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -