<<
>>

ЭФФЕКТИВНЫЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Наиболее эффективными моделями управления многоквартирным домом можно считать те, в которых все преимущества товарищества собственников жилья сочетаются с профессиональным уровнем исполнения управленческих функций, то есть модели, реализуемые в рамках способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

При привлечении к исполнению управленческих функций управляющего или управляющей организации снижаются требования к профессиональной подготовке членов правления товарищества. Правление может избираться из широкого круга собственников помещений и регулярно обновляться, так чтобы многие собственники побывали в роли лидеров товарищества, прошли «школу самоуправления», а остальные собственники (члены товарищества) через внутренние демократические процедуры товарищества вовлекались в управление (в систему принятия решений).

При привлечении к управлению управляющей организацией (управляющего) управленческие функции могут распределяться между товариществом собственников жилья и управляющей организацией различным образом. При этом товарищество в любом случае отвечает за:

согласование интересов собственников помещений и правомочность принимаемых решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормами Жилищного кодекса, уставом товарищества и внутренними процедурами;

утверждение планов управления/содержания дома;

утверждение смет доходов и расходов на содержание дома и размера обязательных платежей и взносов;

отчеты перед собственниками-членами товарищества по исполнению планов, сбору и расходованию средств;

формирование заказа на необходимые услуги и работы по управлению, обслуживанию и ремонту дома (с требуемой периодичностью и показателями качества);

выбор управляющей организации (и других исполнителей) по принципу оптимального соотношения «цена / качество»;

контроль исполнения договора управления (и подрядных договоров) и оплату «за результат» (по актам приемки работ).

Собственники помещений, объединенные в товарищество и пользующиеся услугами управляющей организации, имеют возможность контролировать не только объем и качество работ (как в случае способа управления многоквартирным домом управляющей организацией), но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества. При этом они могут получать услуги управления профессионального уровня исполнения.

Управляющей организации могут быть поручены товариществом следующие функции управления:

оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах, энергоэффективной модернизации;

подготовка предложений для собственников:

по текущим и перспективным планам работ по обслуживанию, ремонту, в том числе капитальному, ресурсосбережению;

по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффективности/окупаемости;

по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;

заказ коммунальных ресурсов, контроль над их количеством и качеством;

работа по обеспечению сбора платежей и др.

Привлечение товариществом для исполнения управленческих

функций управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с клиентами - собственниками разного социального и доходного уровня, с коммунальными, подрядными и кредитными организациями, позволяет обеспечить наибольшую эффективность управления многоквартирным домом, то есть достижение целей и решение текущих задач с наименьшими затратами (и помогает избежать потерь вследствие неграмотных управленческих решений). В этом главное преимущество профессионального управления.

Кроме этого привлечение к управлению управляющей организации обычно снижает расходы товарищества на управление многоквартирным домом в сравнении с управлением своими силами.

Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов (объема оказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8 % в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором все управленческие функции выполняет правление (а в штате есть бухгалтер), может достигать 1820 процентов.

В зависимости от того, какой перечень функций управления товарищество поручает управляющей организации, оно заключает с ней или договор управления многоквартирным домом (Рис. 4 и 6) или договор оказания услуг управления (Рис. 5).

Модель управления, при которой обслуживание и ремонт осуществляются силами управляющей организации

Рис. 4. Модель управления, при которой обслуживание и ремонт осуществляются силами управляющей организации

Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, существенные условия которого определены Жилищным кодексом (статья 162). Этот тип договора предполагает, что товарищество как заказчик поручает, а управляющая организация (управ- 38 ляющий) обязуется оказывать комплекс услуг и работ «по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Таким образом, заключая договор управления многоквартирным домом, товарищество собственников жилья может снять с себя максимально большое количество вопросов и переложить их на одну организацию, которая будет нести перед товариществом ответственность за результаты управления в соответствии с условиями договора управления.

Модель управления, при которой управление, обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом собственников жилья

Рис. 5. Модель управления, при которой управление, обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом собственников жилья

Управляющая организация, исходя из профессиональной этики, обязана предложить собственникам/ТСЖ такой пакет услуг и работ, который обеспечит соответствие данного многоквартирного дома, как минимум, требованиям обязательных нормативных документов (технических регламентов), помогая тем самым собственникам помещений исполнять свои законодательно установленные обязанности и нести ответственность за надлежащее состояние имущества. Управляющая организация должна настаивать на своем предложении при обсуждении условий договора управления с собственниками помещений (особенно, когда в доме не создано ТСЖ), в противном случае или отказаться от управления данным домом или зафиксировать разногласия с собственниками в договоре.

Модель управления, при которой обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с управляющей организацией

Рис. 6. Модель управления, при которой обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с управляющей организацией

Управляющая организация, заключившая с товариществом договор управления многоквартирным домом, может по-разному органи- 40 зовать исполнение работ по обслуживанию и ремонту дома: своими силами (Рис. 4) или привлекая специализированных подрядчиков (Рис.

6).

В настоящее время в России рынок жилищных услуг еще только формируется, поэтому наиболее характерной является модель, при которой управляющие организации своими силами оказывают весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов (Рис. 4).

Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ у управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищноэксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по техническому обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в значительно большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению.

Считается, что выполнение управляющей организацией всех работ собственными силами избавляет ее от риска невыполнения каких- либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на еще неразвитом и мало специализированном рынке жилищных услуг. Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию не мобильной и удорожает стоимость производства работ при недостаточном объеме жилья в управлении организации.

Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем «управленческо-ремонтно-обслуживающие» организации разделяются с образованием новых более специализированных организаций, поскольку это диктуется требованиями экономической эффективности деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастанию конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Для развитого рынка жилищных услуг наиболее характерной является модель организации работ по Рис. 6. Управляющие организации специализируются именно на управленческой деятельности, у них нет штатного персонала и материально-технической базы для работ по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов.

К услугам управляющих достаточно широкий круг подрядных специализированных жилищных организаций, которые сами имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения определенных работ по обслуживанию или ремонту дома. Управляющие хорошо знают рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах конкурирующих организаций, поэтому они способны найти хороших подрядчиков для всех видов работ, необходимых для дома.

При применении схем, по которым управляющая организация выполняет работы по обслуживанию и ремонту дома своими силами (Рис. 4) или нанимая подрядчиков (Рис. 6), цена договора управления должна включать оплату всех порученных управляющей организации услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.

В случае, когда правление товарищества решает оставить часть управленческих функций за собой или, поручив большинство функций управления управляющей организации, от своего имени заключать договоры с подрядчиками на работы по обслуживанию и ремонту дома, оно заключает с управляющей организацией договор на оказание услуг управления (Рис. 5). Управляющей организации по такому договору может быть поручено помочь товариществу сформировать зада - ние на работы по обслуживанию и ремонту, найти подрядчиков для выполнения необходимых товариществу работ, помочь в заключении подрядных договоров. То есть управляющая организация выступает консультантом товарищества и получает оплату только за оказанные по договору услуги. Товарищество само заключает подрядные договоры, и их оплата становится обязанностью товарищества. Подобная схема широко используется в США и Канаде.

Применение модели, при которой обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, обеспечивает меньший контроль качества работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, но при этом делает услугу по управлению высоко конкурентной, так как товарищество может сменить управляющую организацию без потери подрядчиков на обслуживание и ремонт дома.

Грамотные собственники помещений, входящие в состав правления товарищества собственников жилья, смогут выбрать оптимальную для своего дома модель управления. Но не менее важный вопрос - выбор конкретной управляющей организации.

Имеет смысл рассмотреть критерии выбора управляющей организации для случая, когда товарищество собственников жилья хочет поручить ей весь комплекс услуг и работ, а за собой оставить только функцию контроля за исполнением договора управления и оплату услуг и работ управляющей организации в соответствии с условиями договора управления. Это может произойти, если собственники помещений создали товарищество не для того, чтобы иметь собственное «домоуправление», а чтобы выступать «коллективным заказчиком» услуг и работ и иметь возможность контролировать расходование своих денег.

<< | >>
Источник: Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. - Тверь: Научная книга,2009. - 114 с.. 2009

Еще по теме ЭФФЕКТИВНЫЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ:

  1. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  2. § 2. Объект и предмет хищения
  3. О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
  4. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ УПРАВЛЕНИЯ
  5. ЭФФЕКТИВНЫЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
  6. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ
  7. О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
  8. ПРЕДИСЛОВИЕ
  9. О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
  10. Подготовка к созданию товарищества собственников жилья
  11. Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
  12. О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»
  13. Экономический словарь Товарищество собственников жилья как организация
  14. Рекомендации по проведению внутренней оценки деятельности ТСЖ
  15. К правовому государству и гражданскому обществу
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -