<<
>>

Экономический словарь Товарищество собственников жилья как организация

В современной деловой сфере действуют множество коммерческих и некоммерческих организаций - компаний, фирм, обществ, союзов, фондов, товариществ и т.д. Каждая организация заинтересована в повышении эффективности своей деятельности.

Для этого они стремятся усовершенствовать свою структуру и процессы управления, обучают работников, применяют новейшие управленческие технологии, привлекают консультантов и бизнес-психологов. Опыт различных компаний - как успешных, так и не достигших высоких результатов, - обобщается и анализируется, чтобы на их примерах учились другие. Издается много специальных книг и периодики с рекомендациями для организаций, стремящихся к высокоэффективной деятельности.

Коммерческие и некоммерческие организации отличаются в главном: первые имеют основной целью получение прибыли, вторые - исполнение уставных обязательств. Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, к тому же имеющая свои особенности, которые требуется учитывать, но в целом схожая по основным признакам с любыми другими организациями. Например, товарищество собственников жилья можно сравнить с акционерным обществом, в котором акционеры владеют долей в акционерном капитале, так же как собственники в доме владеют долей в общем имуществе. Этим сходством мы в дальнейшем будем пользоваться, чтобы показать, как применяются к ТСЖ общие принципы построения отношений в организациях.

Отличительные признаки организации. Рассмотрим, какими отличительными признаками должна обладать организация помимо формальных признаков, подтверждающих ее регистрацию как юриди-

і

ческого лица .

• Наличие сформулированных предназначения (миссии) и цели/целей деятельности. Организация функционирует до тех пор, пока ее деятельность соответствует предназначению организации (миссии) и у нее есть хотя бы одна объединяющая всех ее членов цель.

1 Используются материалы учебного курса О.А. Орчакова «Теория организации».

Совместная деятельность. Люди — члены организации совместно действуют для достижения целей своей организации.

Организационная структура. Организационная деятельность в целом и деятельность входящих в нее людей в существенной степени структурирована и имеет определенную иерархию.

Наличие утвержденных процедур исполнения решений и осуществления деятельности. Используются достаточно стабильные по содержанию и структуре процедуры исполнения принимаемых управленческих решений и осуществления деятельности людьми, входящими в организацию.

Организационная культура. Существует специфичный для организации набор норм и моделей поведения людей, ценностей, идеологии, который позволяет достаточно четко отделить организацию от других типов социальных групп и образований.

Отличительные черты товарищества собственников жилья как организации. Рассмотрим подробнее признаки организации в применении к товариществу собственников жилья.

Наличие сформулированных предназначения (миссии) и цели/целей создания и деятельности. Никакая организация не может быть создана просто так, её создание всегда предваряют два вопроса - «для чего?» и «какова цель?».

Предназначение товарищества собственников жилья. Из вопроса «для чего?» вытекает формула предназначения организации, выражения ее философии и смысла существования, высшей цели. Предназначение ТСЖ может быть выражено следующим образом:

Пример 1: «Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме» (по ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

Пример 2: «Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребности собственников жилья в содержании общего имущества - многоквартирного дома и коммунальных услугах».

Следуя такой формуле, главное предназначение товарищества - удовлетворение потребностей собственников жилья. Таким образом, интересы собственников жилья в товариществе должны стоять выше всех прочих. Другие стремления (зарабатывание или экономия средств, приведение территории в порядок и т.д.) - это краткосрочные задачи, соответствующие предназначению ТСЖ и направленные на достижение его целей. В целом предназначение организации представляет собой «декларацию», которая не имеет конкретных количественных или качественных параметров. Конкретными величинами должна оперировать цель организации.

Цель товарищества собственников жилья. Цель организации отличается от предназначения точностью формулировок и конкретностью в определении результата. Ставя цель, мы должны ответить на вопрос: «Куда мы идем и как мы узнаем, что пришли?». Цель - осознанное представление о необходимом результате деятельности.

Товарищество собственников жилья как организация создается собственниками помещений для того, чтобы удовлетворять интересы тех самых собственников помещений в отношении их общего имущества, причем в ТСЖ большая часть дохода, а то и весь доход, формируется за счёт взносов собственников. Объектами деятельности такой организации могут быть только общие интересы собственников и их общее имущество. Следовательно, материальной целью деятельности ТСЖ должны быть только результаты, касающиеся общего имущества собственников - членов ТСЖ.

Цель деятельности ТСЖ - достижение целей управления многоквартирным домом, поставленных собственниками, плюс создание эффективных форм согласования интересов собственников в отношении общего имущества.

Важно: предназначение и цель товарищества - удовлетворять общие потребности и защищать общие интересы собственников жилья в отношении общего имущества, выраженные на общем собрании.

Товарищество - это организация собственников для собственников

Цель - это определенная заранее точка, к которой движется организация в процессе своего развития, результат, которого организация намерена достичь.

Цель - ожидаемый результат - должна быть сфор- 12 мулирована кратко и понятно, определена в конкретных измеряемых параметрах, быть достижимой и значимой и - самое главное - не противоречить предназначению организации. Цель может быть долгосрочной, а для ее достижения на пути развития организации устанавливаются среднесрочные и краткосрочные цели, а также планируются конкретные действия - задачи.

Например, долгосрочная цель «Обеспечить сохранность конструктивных систем дома до 2050 года» включает в себя краткосрочную цель «Ремонт кровли в 2012 году», которая, в свою очередь, делится на задачи «Определить технологию», «Выбрать подрядчика», «Определить смету», «Аккумулировать денежные средства» и т.п. У каждой задачи должны быть сроки, смета, ответственный исполнитель, а также критерии качества выполненных работ.

Цели и задачи организации определяют её стратегию, порядок действий в определенных условиях внешнего окружения и внутреннего состояния. Управление организацией, основанное на выработке предназначения, определения целей и их декомпозиции на задачи, называется стратегическим управлением. Хотя главная цель развития организации является долгосрочной, и, как правило, формулируется «глобально», она не обязательно должна быть постоянной и неизменной. Один из краеугольных факторов стратегического управления - это регулярная оценка окружающих и внутренних факторов организации и корректировка целей и задач, чтобы деятельность организации максимально соответствовала её предназначению и была адекватной внешней ситуации. Анализ окружения и корректировка целей должны быть постоянно действующим процессом в товариществе.

Например, если собственники в старом доме, создавая ТСЖ, поставили перед ним цель поддержания сохранности дома до 2050 года, а после узнали о планах городской администрации о реконструкции района или сносе этого типа домов, то цель должна быть изменена с учетом вновь открывшихся обстоятельств. И в этом случае новой целью может быть, например, улучшение жилищных условий собственников за счет продажи дома и земельного участка инвестору.

Следом за новой целью меняются все подчиненные цели и задачи.

Также и все предложения и решения, принимаемые в ТСЖ, должны проходить строгую ревизию на соответствие предназначению и цели товарищества. Все решения общего собрания и/или правления, противоречащие им, не должны приниматься или должны быть приведены в соответствие в кратчайший срок.

Выработка формулировки предназначения и цели ТСЖ. Предназначение и цель товарищества собственников жилья должны вырабатываться для каждого ТСЖ индивидуально на основании сформулированных собственниками пожеланий. Формулировки предназначения и цели не рекомендуется заимствовать у других товариществ - все организации разные, у всех разные внешние условия, разные собственники, которые ставят разные цели.

Формулировка предназначения ТСЖ и его цели должны быть доведены до всех членов товарищества. Все органы управления и исполнительные структуры ТСЖ обязаны строго придерживаться в своей работе предназначения и цели товарищества.

Для вновь создаваемых ТСЖ крайне важно определить предназначение и цель организации с привлечением как можно большего числа собственников. Это поможет точнее «настроить» организацию на решение актуальных потребностей собственников.

Порядок определения предназначения и целей товарищества собственников жилья:

Информирование собственников о создании ТСЖ или о планируемой «реформе» действующего товарищества и процедуре выработки формулировки предназначения и целей организации.

Анкетирование собственников, просьба в свободной форме ответить на вопросы «Что мы хотим от нашего товарищества?».

Обработка результатов, выделение сфер интересов и пожеланий, их касающихся.

Опираясь на полученный отклик, создание первой формулировки предназначения и целей и предоставление возможности её обсуждения собственниками (доставка текста непосредственно собственнику с просьбой дать свои комментарии).

Корректировка формулировок предназначения и целей товарищества и отправка на утверждение общим собранием членов ТСЖ.

В Приложении 1 к настоящему пособию приведен пример информационного письма - обращения к собственникам по поводу формулирования предназначения и целей ТСЖ.

Важно: Чтобы формулировки предназначения и цели товарищества действительно работали, нужно чтобы идеи и посылы, заложенные в них, стали эталоном для всех прочих решений и действий товарищества.

Противоречие между декларируемым предназначением товарищества и конкретными делами, равно как и несогласие членов ТСЖ по этим вопросам - первопричина большей части конфликтов в товариществах собственников жилья.

Совместная деятельность. Предназначение товарищества собственников жилья - это совместное управление собственниками принадлежащим им общим имуществом. Вся деятельность товарищества заключается в обеспечении поддержания текущего состояния многоквартирного дома или в действиях, направленных на достижение того состояния, которое собственники определили как желаемое в перспективе.

Ради обеспечения желаемого состояния дома все члены товарищества действуют совместно: участвуют в общих собраниях, принимают решения, разрабатывают и обсуждают планы и сметы, внутренние правила, кто-то участвует в правлении, общественных комиссиях, работает как старший по дому или по подъезду и т.д. Подавая заявки на ремонт сантехники или обращаясь в правление с жалобами или предложениями, члены ТСЖ также действуют ради достижения общей цели - обеспечения содержания многоквартирного дома.

Важно: эффективность ТСЖ как организации зависит от того, сможет ли товарищество достичь такой ситуации, когда все компоненты организационной структуры (все члены товарищества, органы управления, общественные комиссии, инициативные группы и т.д.) нацелены на решение общих задач, личностно значимых для каждого.

Организационная структура. Члены товарищества собственников жилья, общее собрание членов ТСЖ, правление, наемный персонал (если есть), а также ревизионная комиссия, общественные комиссии и иные инициативные группы образуют организационную структуру товарищества (Рис. 3).

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

«Построение демократических отношений »

подготовлено Фондом «Институт экономики города.

л

X Правление

б-

Председатель

пра^л^ния

Управляющий

_ 1 __

o o o

Работники ТСЖ

Услуги

Члены ТСЖ (собственники жилых и нежилых помещений в доме)

Дирекг ор ЗАО
? с

Работы

) ? 1КИ ЗАО

Учредители ЗАО (собственники имущества и акций компании) ~

Совет

директоров

о-

Рис. 3. Организационная структура ТСЖ и акционерного общества

Сравнение организационной структуры ТСЖ и акционерного общества

В чем особенности организационной структуры товарищества собственников жилья и что общего у товарищества с другими организациями? Систематизируем данные в Таблице 1.

Таблица 1

Организация ТСЖ ЗАО
Кто создает организацию? Члены ТСЖ - собственники квартир и общего имущества Акционеры ЗАО - собственники акций
Кто принимает основные решения (высший орган управления)? Общее собрание членов ТСЖ Собрание акционеров
Кто осуществляет общее руководство? Правление, выборный орган Совет директоров (наблюдательный совет), выборный орган
Кто ответственный исполнитель (обладает правом подписи на документах, распоряжается средствами на счете)? Председатель правления, а также может быть наемный управляющий Г енеральный директор, назначаемый Советом директоров
Кто исполнители (в структуре организации)? Наемные работники ТСЖ (управляющий, бухгалтер, рабочие и т.п.), получающие за свою работу материальное вознаграждение из дохода ТСЖ Наемные работники ЗАО, (бухгалтер, прочие специалисты и рабочие), получающие за свою работу материальное вознаграждение из дохода ЗАО
Кто потребители? Собственники квартир и нежилых помещений дома Физические или юридические лица

Члены товарищества собственников жилья, как собственники помещений в многоквартирном доме, являются сособственниками общего имущества. Управление этим имуществом, как мы говорили раньше, похоже на управление небольшим акционерным обществом, в котором роли собственников помещений близки к ролям одновременно и учредителей, и акционеров, и потребителей. Сособственники общего имущества в многоквартирном доме (в отличие от акционеров коммерческой организации) не имеют прибыли или иных выгод от владения своей долей в общем имуществе. Однако сособственники общего имущества, так же, как и акционеры фирмы, совместно принимают решения о том, как наилучшим образом управлять их общим имуществом.

Противоречия между «потребителями» и «акционерами» кроются в правилах, которые исторически установились для этих ролей в современном обществе. «Потребители» заинтересованы в том, чтобы получать как можно больше товаров и услуг за меньшую плату. «Акционеры» же заинтересованы в том, чтобы улучшать и развивать своё имущество за счёт привлечения дополнительных средств и экономии расходов. Фактически роли «потребителя» и «акционера» являются противоречащими друг другу. Чтобы совместить их, от человека требуется серьёзная внутренняя работа и осмысление значимости этих ролей.

Во многом такое деление на роли вызвано массовым и силовым созданием ТСЖ под нажимом местных администраций или компаний- застройщиков - хочет человек или нет, но ТСЖ в его доме будет создано, «потому что так надо». Однако и в тех случаях, когда ТСЖ создается по инициативе собственников, проживающих в доме, только небольшая группа людей осознает, зачем они создают это товарищество и как будут в нем жить и работать. Что же до «простых» собственников, они воспринимают процесс создания ТСЖ как нечто от них не зависящее, постороннее, внешнее.

Мало кто из инициаторов создания ТСЖ берет на себя труд объяснить человеку, какова будет его личная роль в товариществе. И это понятно: «потребители», как разобщенная и бесправная масса, легче управляются, в среде «потребителей» бытует покорность и соглашательство, а также твердая уверенность, что «всё куплено» и «ничего не попишешь». К тому же роль «потребителя» всячески культивируется в современном обществе.

Однако покорность «потребителей» - лишь видимость, и строить на ней управление ТСЖ - самая большая ошибка. Под внешне безразличным отношением таких людей к делам ТСЖ кроется настоящая «бомба», угрожающая не только самому товариществу или правлению, но и всему общему имуществу товарищества. Неучастие в сборе средств на текущий ремонт влечет за собой увеличение затрат на капитальный ремонт и несёт прямой ущерб собственникам, неучастие в общих собраниях делает принятые там решения нелегитимными, несоблюдение норм общежития или использования общего имущества ущемляет права других людей и т.д.

Выход из такой ситуации только один - настойчиво предлагать всем «потребителям» стать «акционерами» ТСЖ, сменить роль пассивного получателя услуг на роль «хозяина» дома. Нужно показывать выгоды такого участия, демонстрировать реальные результаты, а также показывать, что декларируемое предназначение ТСЖ не расходится с реальными делами.

Органы управления ТСЖ. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов ТСЖ и правление (Рис.4).

Общее собрание членов ТСЖ:

утверждает устав и его изменения, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества;

избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества;

устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимает решения об образовании специальных фондов товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждает бюджет и отчет о его выполнении;

рассматривает жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества,

принимает правила внутреннего распорядки товарищества;

решает другие вопросы, отнесенные законом и уставом товарищества к его компетенции.

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

«Построение демократических отношений »

подготовлено Фондом «Институт экономики города.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.

Общим собранием членов ТСЖ ежегодно должны выбираться ревизионная комиссия (ревизор) для проверки деятельности правления и состояния дел в товариществе. В компетенцию ревизионной комиссии входит проведение ежегодной ревизии финансовой деятельности товарищества, отчет перед общим собранием о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Как показывает опыт многих товариществ собственников жилья, часто конфликты возникают из-за того, что собственники, включая тех, кто вошел в правление ТСЖ, по-разному понимают (или не понимают совсем), кто в товариществе главный.

Если сравнивать с коммерческой организацией, например, с тем же акционерным обществом, то работники организации, как правило, считают главным директора - того, кому они подчиняются. При этом для директора главный - это совет директоров, который его назначил. А члены совета директоров, в свою очередь, руководствуются решениями собрания акционеров, которое их избрало.

В товариществе собственников жилья, как и в акционерном обществе, высшим органом управления является общее собрание. Правление - это орган, отвечающий за реализацию решений, принятых общим собранием. Председатель правления - это член правления, которому остальные члены правления доверяют временно, на срок полномочий правления, руководить его работой.

Однако в большинстве товариществ собственников жилья в России традиционно главным считается председатель правления. Это стало настолько привычным, что слово «правление» из названия председательской должности часто выпадает, и даже в прессе пишут «председатель ТСЖ». Практика части товариществ в России (особенно - бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще

только одного председателя, который и возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом. Бывает, что председатели занимают свою должность многие годы, единолично отвечая перед собственниками за все, что происходит в доме, и, как правило, также единолично принимая решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей. Это однозначно опасная ситуация для товарищества, на почве которой будут произрастать иждивенчество, пассивность собственников и в то же время недоверие к руководству, подозрения в нечистоплотности, постоянное недовольство результатами деятельности товарищества.

Все собственники - члены товарищества должны осознавать, что в ТСЖ главный - это сами собственники, и именно на удовлетворение их нужд направлена деятельность товарищества. При этом надо помнить, что ТСЖ создается для достижения целей и выполнения задач, поставленных не каждым отдельным собственником, а общих целей, поставленных всеми или большинством собственников на общем собрании.

Процедуры исполнения решений и осуществления деятельности. Это очень важный признак организации, поскольку именно наличие процедур исполнения решений обеспечивает управление - координацию деятельности для достижения целей организации. Основные процедуры описывают, кто за что отвечает, кто кому подчиняется, как выполняются решения и поручения и в какие сроки, кто перед кем и как отчитывается и т.д. Кроме этого, должны быть процедуры проведения мероприятий (общих собраний, заседаний правления и др.), процедуры сбора платежей, процедуры, применяемые к нарушителям общих правил и т.д.

Процедуры исполнения решений органов управления товарищества должны быть:

утвержденными соответствующим органом управления:

o общим собранием членов ТСЖ, если правило касается всего

товарищества;

o правлением ТСЖ, если правило касается работы правления;

ф о рмал изов анными, т.е. существующими в виде документов;

разумными и выполнимыми;

стандартными, т.е. одинаковыми для всех членов ТСЖ и применяемыми одинаково во всех соответствующих случаях;

проводящимися последовательно.

Порядок исполнения решений и деятельности ТСЖ устанавливается:

законодательством;

уставом товарищества собственников жилья;

решениями общего собрания членов ТСЖ;

внутренними правилами;

должностными инструкциями;

планами, сметами.

Организационная культура. Под организационной культурой в деловой сфере понимается набор норм и моделей поведения людей, идеология компании, ценности, которой придерживаются ее участники. Например, организационная культура многих коммерческих организаций включает принципы отношения к клиентам компании («клиент всегда прав»), принципы отношения к наемному персоналу («социальная ответственность бизнеса»). К элементам организационной культуры можно отнести также соблюдение организацией тех или иных стандартов, разрабатываемых саморегулируемыми организациями, в том числе соблюдение международных стандартов качества и безопасности продукции и услуг. Корпоративные традиции также являются частью организационной культуры

В отношении товарищества собственников жилья можно утверждать, что последовательно реализуемая политика открытости, прозрачности деятельности, наличие и соблюдение внутренних правил, постоянная отчетность перед собственниками и их информирование о работе товарищества, вовлечение максимального числа собственников в деятельность ТСЖ, поддержание добрососедских отношений в доме - в этом и состоит организационная культура товарищества.

Конфликтные ситуации, связанные со строением товарищества собственников жилья как организации. С одной стороны, «замкнутость» организационной структуры ТСЖ, т.е. такая структура, в которой организация работает для своих членов - «акционеров», дает им возможность оперативно влиять на качество работы созданного ими товарищества, но с другой стороны, порождает многочисленные конфликты, которые тормозят его работу.

Как говорилось выше, собственников в товариществе объединяет управление общим имуществом в многоквартирном доме. Когда собственники в той или иной форме выражают недовольство деятельностью ТСЖ по содержанию дома, руководители товариществ часто склонны видеть в этом неблагодарность, нежелание понять важность проводимых правлением мероприятий, скаредность (когда поднимается вопрос о платежах) или объяснять конфликты личной неприязнью со стороны тех или иных собственников. Однако практика показывает, что корень таких конфликтов надо искать в организации дел в самом товариществе.

Причины появления и развития конфликтов, связанных с организационным строением ТСЖ:

несоответствие фактической деятельности декларируемым целям и предназначению;

неосведомленность части членов товарищества о целях создания ТСЖ;

неправильная (извращенная) трактовка организационной структуры и предназначения ТСЖ4

несовершенство административных процедур;,

непрозрачность работы товарищества;

личный фактор.

Рассмотрим эти причины детально.

Несоответствие фактической деятельности декларируемым целям и предназначению. Самая тяжелая конфликтная ситуация возникает в тот момент, когда слова начинают расходиться с делами, когда обещают одно, а делают другое. Когда при создании товарищества сообща были сформулированы предназначение товарищества и его цели, собственники вправе ожидать, что деятельность товарищества будет направлена на достижение этих целей. Если же задачи, поставленные собственниками, не выполняются, доверие со стороны «рядовых» собственников ко всему происходящему в ТСЖ стреми - тельно снижается. В такой ситуации любые, даже верные решения, могут подвергаться критике или бойкотироваться. У этой проблемы нет простого решения, потому что легко потерять доверие в одночасье, но невозможно в одночасье его вернуть. Эту ситуацию проще не допускать, постоянно сверяя все предложения, решения и инициативы с тем, насколько они соответствуют целям товарищества.

Непонимание может также происходить из простой неосведомленности части членов товарищества о том, зачем оно создано и какие цели преследует. Обычно предназначение и цель организации - вопрос, на который должны дать ответ сами собственники - создатели ТСЖ. Несмотря на, казалось бы, очевидность предназначения, в подавляющем большинстве случаев можно наблюдать, что до 2/3 собственников понимают её абсолютно по-разному. Для этого выработку точных, понятных и конкретных формулировок предназначения и целей товарищества нужно организовывать на уровне всех собственников. Это можно сделать в несколько шагов, в ходе которых выясняются ожидания и формулируются ключевые положения предназначения и цели. Такую работу можно проводить в заочной форме. В дальнейшем эти формулировки должны быть доведены до всех членов товарищества, в том числе и до тех, кто по каким-либо причинам не принимал участие в их выработке.

Неправильная (извращенная) трактовка организационной структуры и предназначения ТСЖ. В силу разных причин некоторые люди неправильно понимают роль органов управления товарищества, вопреки Жилищному кодексу отводя им роль структур власти и высшего руководства. Вместо исполнительного органа в лице правления ТСЖ появляется некая «клика» приближенных к власти и денежным потокам людей. Вместо главного ответственного за работу исполнительного органа в лице председателя правления ТСЖ или управляющего появляется местный диктатор. Если «руководители» ТСЖ принимают эту роль, дистанцируясь от рядовых членов, естественно, что такое положение дел не устроит большую часть членов товарищества. В такой ситуации никаких эффектов, кроме роста затрат на содержание дома, собственники не увидят. Отсюда вытекает масса конфликтов и противоречий, начиная от простого игнорирования деятельности товарищества, заканчивая обвинениями руководства в хищениях и мошенничестве и откровенной оппозиции всем решениям.

Но председатель ТСЖ не Президент, а правление не Правительство. Выход из подобной ситуации достаточно сложен и сопряжен с перестройкой организационной структуры товарищества, выбором нового состава правления, созданием или переизбранием других исполнительных структур. Также очень важна в этом случае планомерная работа со всеми членами товарищества по разъяснению правильной организационной структуры, иерархии, основанной на главенстве собственников - «акционеров» и «клиентов, - перед выборными исполнителями. Также помогает создание общественных «надзорных» структур (например, наблюдательного совета), которые могли бы от лица членов товарищества оперативно контролировать работу правления.

Несовершенство административных процедур. Деятельность товарищества сопряжена с определенной структурой документооборота и движения информации, как установленной законодательно, так и требующей выработки на месте. Часто административные процедуры выстроены формально и неквалифицированно и не позволяют членам товарищества активно участвовать в работе ТСЖ и осуществлять свои права по управлению общим имуществом. Например, для организации общего собрания согласно Жилищному кодексу нужно оповестить всех членов товарищества не менее чем за десять дней (ст. 146, ч. 1) и сделать это под расписку или заказным письмом, а также необходимо довести до всех повестку будущего собрания. Очень часто это требование Закона либо нарушается, либо выполняется формально, в результате чего часть людей оказывается «за бортом» общего собрания и не участвует в принятии решений. В то же самое время Жилищным кодексом предусмотрена возможность коллектив - ного принятия решений в товариществе в заочной форме, нужно только предусмотреть это в уставе (ст. 146, ч. 6). Также можно реализовать право доверять представление своих интересов на общем собрании другому члену товарищества - Жилищным кодексом это предусмотрено (ст. 48, ч. 2). Все процедуры должны быть настроены таким обра - зом, чтобы служить интересам членов товарищества, облегчать им возможность управлять своим имуществом.

Непрозрачность работы товарищества. Конфликты возникают, если деятельность правления товарищества скрыта от всех за семью печатями. Например, Жилищный кодекс обязывает руководство ТСЖ отчитываться о результатах хозяйственной деятельности раз в год на общем собрании (ст. 145, ч. 2, п. 8), а что происходит в течение остального года - никто не знает, оперативная информация отсутствует. Как собираются и на что расходуются деньги, как исполняются решения общего собрания, как и за какие деньги нанимаются подрядные организации, специалисты и поставщики услуг, и вообще, чем заняты выбранные люди - неизвестно. В таких условиях и появляются взаимное недоверие, обвинения и жалобы. Чтобы не допускать конфликтов, нужно обеспечить всем членам товарищества свободный доступ к информации о текущей деятельности исполнительных органов ТСЖ. Решить эту задачу можно при помощи обычных информационных стендов, на которых публиковать ежемесячную или - по возможности - даже еженедельную информацию о выполненной работе, объявления об имеющихся подрядах, отчёты о выполнении решений общего собрания и т.д. Размещать такие стенды лучше всего там, где людям будет удобно читать опубликованную информацию. Это место должно быть не на проходе, не около подъездной двери, не в дальнем углу холла - просто потому что там удобнее его повесить - а около лифта или внутри него, рядом с почтовыми ящиками и т.д, - т.е. в местах, где люди останавливаются на некоторое время. Также можно сделать электронную доску объявлений, доступную любому члену товарищества через Интернет. Создание и поддержание электронной доски объявлений стоит недорого, а иногда может обойтись и вовсе бесплатно. Время на поддержание в актуальном состоянии информационных стендов или доски объявлений в любой её форме с лихвой окупается существенным снижением напряженности между правлением и другими членами ТСЖ.

Конфликты, основанные на личном факторе. Известная пословица гласит: «Сколько людей, столько и мнений». Члены ТСЖ - живые люди. И эти люди не просто строчки в списке жильцов, а вполне зрелые личности, обладающие своими особенностями, своим внутренним миром, своими жизненными целями, воспитанием, достоинствами и недостатками. Люди предпочитают общаться с похожими на них и настороженно относятся к непохожим. Людьми движут их личные мотивы. Даже люди одного возраста, одной нации, одного вероисповедания и одного пола могут оказаться совершенно разными по характеру и мировоззрениям. Именно из-за этой разности так трудно бывает договориться, прийти к общему мнению и просто понять друг друга даже в обычном разговоре.

<< | >>
Источник: Лыкова Т.Б, Румянцева М.С., Генцлер И.В., Лыков С.Б., Шомина Е.С.. Построение демократических отношений втовариществе собственников жилья: Информационно методическое пособие. - Тверь: Научная книга,2009. - 234 с.. 2009

Еще по теме Экономический словарь Товарищество собственников жилья как организация:

  1. КАПИТАЛ И ТРУД
  2. § 1. Способы защиты гражданских прав
  3. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  4. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  5. 3. Имущественные преступления, совершаемые путем обмана и с использованием доверия: вопросы теории и законодательной практики
  6. Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов (ст. 199.2 УК РФ)
  7. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ
  8. Экономический словарь Товарищество собственников жилья как организация
  9. §11.5. Право и религия в современном мире
  10. Комментарии
  11. Глава 8.Управление в области использования и охраны земель
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -