3. Хронология российской ипотеки

Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его

развитие шло по особому пути. Уникальность и национальное своеобразие отечественной

правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в

римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что,

после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит

товар), а не наоборот.

Древнерусский залог (XIII - XV в.), первые упоминания о котором содержатся

в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во

владение кредитора.

позднее. В Соборном Уложении 1649 г. законодательно был предусмотрен безусловный

переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути

чрезвычайной) была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся

существованием экономического кризиса, а потому требовалось усиление ответственности

должника, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета

залога.

Надобность в указанной превентивной мере, направленной против злоупотреблений

должника, отпала после того как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых,

был преодолен экономический кризис; во-вторых, была усовершенствована поземельная

регистрация объектов недвижимости. Результат этой работы нашел отражение в

Уставе о банкротах (19 декабря 1800 г.); в нем предусматривалось, что заложенная

недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. собственника.

Таким образом, до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные

позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась

одним из мировых лидеров в этой области. Именно специфический дореволюционный

российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли)

явился серьезной основой для создания новых и интересных ипотечных схем как

в американской, так и в европейской ипотеках.

В этой связи следует обратить внимание на следующий показательный пример.

Заемщикам Государственного дворянского банка (основан в 1885 г.) предоставлялись

различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были

установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 года).

60 процентов стоимости дворянских имений. По прошествии 5 лет допускался пересмотр

срока ссуды без увеличения суммы долга. К этому прогрессивному и эффективному

механизму, который в России стал использоваться более 100 лет назад, только

недавно стали обращаться американские банки при долгосрочном кредитовании.

Между тем к началу Первой мировой войны залоговое право оставалось многослойным.

Нормы о залоге наряду с тем, что основополагающие из них были включены в ч.I

т.X Свода Законов Российской империи, также содержались во множестве других

законодательных и подзаконных актов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать,

но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого

применения института залога для обеспечения действительной оборотоспособности

вещей, и прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего

советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм,

крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Второе рождение институт залога (ипотеки) начал переживать в государстве

Российском только в последние годы. Импульс позитивным процессам в данной

области был дан в 1992 г., когда был принят Закон РФ "О залоге". В настоящее

время обращение к ипотеке возросло прежде всего за счет того, что она наконец

получила свое правовое очертание в виде Федерального закона "Об ипотеке (залоге

недвижимости)".