7.1 Изменение договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения может быть изменен:
по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью;
вследствие признания нанимателем другого члена семьи;
по требованию члена семьи нанимателя;
при переустройстве и перепланировке жилого помещения и др.
Согласно ст. 59 ЖК граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.
Статья 60 ЖК предусматривает, что совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.
В соответствии со ст. 61 ЖК совершеннолетний член счемьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК.
Необходимость раздела (выдела) общей площади жилого помещения вызывается разного рода причинами: изменением состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей, расторжением брака между супругами и т.п.
В тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех членов семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.
Если при заселении жилого помещения кому-либо из членов семьи была предоставлена дополнительная площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежит разделу и не оказывает влияния на размер доли такого члена семьи в остальной части жилого помещения.
При рассмотрении спора о разделе жилых помещений возможны отдельные случаи отказа в иске в связи с небольшими размерами жилого помещения, проживанием в данном помещении нескольких нанимателей, интересы которых будут существенно ущемлены в результате раздела. В разделе жилых помещений в одной квартире может быть отказано, если с учетом санитарных и технических требований невозможно заключение на жилые помещения этой квартиры нескольких договоров найма жилого помещения. Возникший конфликт в этом случае может быть разрешен путем обмена жилых помещений.
Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если законодательством не установлено иное.
В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в силу ст.ст. 30, 57 и 116 ЖК и ст. Ї92 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения имеют равное с нанимателем, собственником и другими членами их семей право пользования жилым помещением. Если для защиты интересов несовершеннолетнего ребенка установлена опека (попечительство), защита его жилищных прав осуществляется опекуном (попечителем), который, в частности, может в интересах ребенка требовать установления порядка пользования жилым помещением, заключения отдельного договора найма и т.д. Поскольку на совершение таких сделок опекун (попечитель) должен получить согласие органов опеки и попечительства, при разрешении возникших споров суду необходимо привлекать эти органы к участию в деле.
В соответствии с п. 9 этого же постановления судам следует иметь в виду, что при изменении договора найма жилого помещения (ст, 61 ЖК) подсобные помещения остаются в общем пользовании. Поэтому требования члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения может быть удовлетворено судом, если в соответствии с приходящейся на его долю площадью в жилых помещениях квартиры либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением имеется возможность выделить ему в пользование изолированное жилое помещение.
Подсобные помещения в этом случае остаются в общем пользовании.Договор найма жилого помещения может быть изменен в случае переустройства и перепланировки жилого помещения. Согласно ст. 64 ЖК переустройство и перепланировка жилого помещения государственного жилищного фонда могут производиться в целях повышения благоустройства жилого помещения и допускаются с согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и разрешения наймодателя.
Отказ нанимателя или совершеннолетних членов его семьи на переустройство или перепланировку жилого помещения может быть оспорен в судебном порядке, если имеется разрешение наймодателя на переустройство или перепланировку (при капитальном ремонте).
Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние.