<<
>>

Оценка имущества предприятия

Имущество играет значительную роль в формировании стои-мости предприятия, так как является неотъемлемым элементом оценки в каждом из подходов к оценке стоимости бизнеса:

при оценке затратным подходом все имеющееся имущество предприятия учитывается по рыночной стоимости;

при оценке сравнительным — учитывается сходство предприятий-аналогов, в том числе и по наличию активов, например, применяются мультипликаторы «цена/стоимость основных средств», «цена/стоимость активов»;

в доходном подходе учитывается доход, приносимый предприятием как имущественным комплексом, а не используемые в производстве, «не функционирующие» активы прибавляются к величине стоимости, полученной в результате дисконтирования денежных потоков от деятельности предприятия.

Оценщик в рамках затратного подхода определяет стоимость материальных и нематериальных активов.

Оценка машин и оборудования

Оценивая предприятие, нужно рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е.

стоимость его машин, приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т.д. В отличие от недвижимости, машины и оборудование не связаны жестко с землей и, как правило, могут быть перемещены в другое место без причинения им невосполнимого физического ущерба.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать: отдельный экземпляр оборудования, множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования, производственно-технологические системы.

Этапы оценки стоимости машин и оборудования (в том числе офисного):

посещение рабочих помещений и осмотр машин и обору-дования;

изучение инвентарных списков, предоставленных руководством предприятия;

применение методов оценки машин и оборудования.

В отчете об оценке должно быть указано, проводил ли оценщик инвентаризацию лично.

При оценке предприятий со значительным количеством различного имущества в отчете может быть зафиксировано следующее: «Настоящая оценка основывалась на инвентарных списках основных фондов, предоставленных администрацией предприятия. Дополнительная инвентаризация не проводилась».

Методы оценки машин и оборудования тоже опираются на три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход в оценке машин и оборудования основан на определении стоимости восстановления или стоимости замещения, связанных с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Стоимость восстановления оцениваемых машин и оборудования — это стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.

Стоимость замещения оцениваемых машин или оборудования — это минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функ-циональным, конструктивным и эксплуатационным характери-стикам в текущих ценах.

Из указанных определений стоимостей восстановления и замещения машин и оборудования видно, что стоимость приобретения нового объекта (идентичного или аналогичного объекту оценки) является элементом затратного подхода. Следовательно, информационной базой для сравнительного подхода являются сведения о продажах аналогов, которые, как и оцениваемые машины и оборудование предприятия, ранее использовались и накопили физический и, возможно, другие типы износа.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

функциональное сходство (по области применения, назна-чению);

конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

параметрическое сходство (по значению параметров).

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости или стоимости замещения вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется двумя методами.

Метод срока жизни.

Этот метод базируется на соотношении:

И ., ЭВ

ев сэж'

где И — износ, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;

СВ — стоимость воспроизводства, руб.;

СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Данный метод основан на применении оценочной шкалы (табл. 6.1).

Таблица 6.1 Оценочная шкала для определения физического износа* Физиче-

ский

износ,% Оценка техниче-ского состояния Общая характеристика технического состояния 0—20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, которые устраняются в ходе планируемого ремонта 21-40 Удовлетвори

тельное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации 41—60 Неудовлетвори

тельное Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта 61—80 Аварийное Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов 81 — 100 Непригодное Элементы находятся в непригодном к экс-плуатации состоянии * Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудо-вания на предприятии. М.: Центр экономики и маркетинга, 1977. 161

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь такое же функциональное назначение и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет осуществляется в два этапа:

нахождение объекта-аналога;

внесение корректировок в цену аналога.

Доходный подход в оценке машин и оборудования заключается в прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта, но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. Поэтому доход от отдельного объекта определяется поэтапно:

рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка);

методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы (доход производственной системы распределяется по ее подсистемам);

с помощью метода дисконтирования денежного потока или метода капитализации дохода определяется стоимость объекта.

В целом сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование. Стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов. А поиск обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен. Таким образом, нередко единственно возможным является затратный подход.

Основную долю в стоимости имущества предприятия занимает, как правило, недвижимость. Рассмотрим далее особенности ее оценки.

Оценка недвижимого имущества

В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, не-

движимость — это земельный участок и все строения, постоянно закрепленные на нем.

Термины «недвижимое имущество» и «движимое имущество» впервые появились в законодательстве Российской Империи при Петре I в 1712 г. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле полезные ископаемые и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (например, шахты).

Сейчас согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: «...земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления пред-принимательской деятельности, признается недвижимостью». Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.

Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;

доходы от объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов;

обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:

а) анализ предположительного вакантного земельного участка,

б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования анализируются текущая ситуация и перспективы развития района (города, региона) местоположения объекта.

Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что спо-собствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 6.2.

Таблица 6.2 Общая классификация недвижимости Тип классификации Виды недвижимости По характеру исполь-зования Для жилья: дома, коттеджи, квартиры Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений По степени специали-зации Специализированная — недвижимость, которая в силу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам, если вообще сдается, или продается на открытом рынке для продолжения ее использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конст-руктивными особенностями, размерами и специ-фикой, что рынок таких зданий не существует во-обще или в данной местности; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие об-щественному сектору

Неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях По целям владения Для ведения бизнеса

Для проживания владельца

В качестве инвестиций

В качестве товарных запасов и НЗП

Для освоения и развития

Для потребления истощимых ресурсов По степени готовности к эксплуатации Введенная в эксплуатацию Требующая реконструкции или капитального ремонта

Незавершенное строительство По воспроизводимости в натуральной форме Невоспроизводимая: земельные участки, место-рождения полезных ископаемых Воспроизводимая: здания, сооружения, многолетние насаждения В процессе оценки изучаются проектные данные, данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в ре-зультате осмотра, а также сведения об использовании и проис-хождении объектов, полученных от заказчика.

Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трех подходов.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

Условия применения сравнительного подхода:

объект не должен быть уникальным;

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;

дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

информация должна быть исчерпывающей;

факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основные этапы сравнительного подхода представлены на рис. 6.1.

Сравнительный подход

Изучение рынка

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки

I ~

Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки

I

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки

Согласование скорректированных цен для установления стоимости объекта оценки

Рис. 6.1. Последовательность действий при оценке недвижимости согласно сравнительному подходу

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены.

Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются, принято изучать каждую продажу аналога и со-поставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно по-добранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

местоположение (различия в соседском окружении и районе);

условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

-л дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество помещений и т.п.);

экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Основные способы расчета корректировок:

парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректи-ровок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: Т, I и т.п.).

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Пример 6.1. Предположим, необходимо сделать корректировки на различия между складскими помещениями. Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, сходны у всех трех сравниваемых объектов.

Данные о трех складских помещениях Элемент сравнения Условный номер склада Объем, м3 1 000 1 100 1 000 Местоположение относительно центра города Район средней отдаленности Район средней отдаленности Отдаленный

район Цена продажи, тыс. руб. 2 000 2 200 1 700 Исходя из этих данных можно сделать следующие выводы:

различие в ценах продаж складов № 1 и № 2 на 200 тыс. руб. вызвано разницей в объеме этих складов на 100 м3;

различие в ценах складов № 1 и № 3 на 300 тыс. руб. обусловлено разницей в местоположении (район средней отдаленности и отдаленный район);

различие в ценах продаж складов № 2 и № 3 на 500 тыс. руб. вызвано отличиями в объеме и местоположении — 200 тыс. руб. за счет разницы в объеме на 100 м3 (см. анализ продаж по складам № 1 и № 2) и на 300 тыс. руб. — из-за различного местоположения относительно центра города.

В результате сравнения парных продаж складских помещений уста-новлена величина корректировки на местоположение и объем. Полу-ченную корректировку можно применять при оценке других похожих объектов.

Приведем основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов.

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут положительными, если объект сравнения лучше объекта оценки — отрицательными.

Основные методы внесения корректировок:

метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные — больше 100 % (коэффициенты >1);

смешанный метод — используются корректировки и адди-тивные в виде денежных сумм, и мультипликативные — в виде процентов.

Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательной способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости.

Пример 6.2. Расчет скорректированной цены объекта сравнения. Параметр сравнения Объект оценки Объект сравнения Описание объекта Двухкомнатная квартира на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома Двухкомнатная квартира на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома Цена предложения, тыс. руб. — 1 100 Снижение стоимости в процессе торгов Рыночная стоимость Цена предложения Корректировка — 0,95 Местоположение Кировский район, ул. Б, д. 53 Кировский район, ул. Б, д. 29 Корректировка — 1,0 Общая площадь, м2 44,0 43,0 Жилая площадь 26,2 30,0 Площадь кухни 6,1 6,0 Корректировка — 1,0 Этаж/этажность 5/5 2/5 Корректировка — 0,90 Материал стен Панель Кирпич Корректировка — 0,90 Наличие лоджии, балкона Балкон Нет Корректировка — 1,02 Санузел Совмещенный Раздельный Корректировка — 0,98 Изолированность Комнаты смежные Комнаты смежные Корректировка — 1,00 Планировка Типовая Типовая Корректировка — 1,00 Состояние квартиры Хорошее Хорошее Корректировка — 1,00 Общая корректировка — 0,8547 Итоговая скорректированная цена объекта оценки, тыс. руб. 940,125 Источник информации Агентство недвижимости «Юлий Цезарь» Корректировка на передаваемые юридические права и огра-ничения учитывает степень подготовленности правоустанавли-вающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наиболее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5—10%.

Корректировка на местоположение учитывает влияние на стоимость объектов удаленности от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенностей экологии, соседского окружения.

Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Пример 6.3. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. руб.

Корректировка стоимости за счет подъездных путей по мнению оценщика составляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «В» на 10%.

Корректировочный коэффициент на менее престижное положение объекта оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей — 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счет чего его стоимость выше, чем у аналога, на 5%).

Тогда скорректированная цена продажи объекта-аналога составит:

1500 х 0,90 х 1,05 = 1400 (тыс. руб.).

Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составляет 1400 тыс. руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода является со-гласование скорректированных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректиро-ванных цен применяются статистические методы. Например, анализируются показатели:

среднеарифметическое значение скорректированных цен (на его величину могут повлиять разбросы крайних значений);

мода скорректированных цен — наиболее часто встречающегося значения в числовом ряду (в числовом ряду «200, 220, 180, 200, 210» мода равна 200);

медиана скорректированных цен — середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (меньше корректировок — меньше вероятность ошибок, но по одному объекту нельзя судить о состоянии рынка).

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода систематизированы в табл. 6.3.

Таблица 6.3 Основные преимущества и недостатки

сравнительного подхода к оценке недвижимости Преимущества Недостатки Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция Статистически обоснован Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов Позволяет получать точные результаты при оценке объектов на активных рынках При наличии большого количества информа-ции достаточно прост в применении Нет абсолютно одинаковых продаж

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж (особенно нежилых помещений)

Зависимость от активности и стабильности рынка Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто по- купаются-продаются и не используются для получения дохода.

Задача 6.1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Отличия объектов сравнения Оцениваемая

квартира Данные о недавно проданных квартирах кв. 1 кв.2 кв. 3 Балкон - - + + Этаж/этажность 3/5 5/5 5/5 3/5 Цена продажи, тыс. руб. ? 450 455 495 Ответ: стоимость оцениваемой квартиры — 490 тыс. руб.

Задача 6.2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках. Параметры Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4 Цена и условия сделки Обмен с доплатой 100 тыс. руб. на комнату 20 тыс. руб. наличными Обмен на легковой автомобиль «А» 1974 г. выпуска 30 тыс. руб. наличными Улучшения — — Фундамент 10 х 10 Фундамент 10 хЮ Размер участка, соток 20 15 14 15 Местополо

жение Ударная ул. Ударная ул. Горная ул. Солнечная

ул. Имеются также следующие данные:

стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной;

рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1974 г. выпуска — 25 тыс. руб.;

стоимость комнаты — 125 тыс. руб.;

затраты на возведение фундамента 9 тыс. руб. (10 х 10м).

Ответ: 20 тыс. руб.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспро-изводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов (рис. 6.2).

Затратный подход

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С,)

" ' і:"""-

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений

(Сне)

Стоимость воспроизводства Стоимость замещения Расчет накопленного износа (Им) Физический Функциональный Внешний износ износ износ Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (С,):

Су = Сне — Им

Определение ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ недвижимости (Сх,): С* = С, + С,

Рис. 6.2. Этапы проведения оценки

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В расчетах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых зданий включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен-

ки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.-

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4 Примеры прямых и косвенных затрат Вид затрат Примеры Прямые

затраты Расходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т.п.) Затраты на приобретение строительных материалов Расходы на возведение временных сооружений, заборов и ограждений для строительных площадок Затраты на обеспечение безопасности строительства Расходы на коммунальные услуги при строительстве и др. Косвенные

затраты Затраты на получение разрешения на строительство Затраты на получение лицензий Расходы по страхованию в период строительства Расходы по уплате налогов во время строительства Расходы на профессиональные услуги (оплата услуг архитектора, топографа, юриста и т.п.)

Расходы на оплату процентов по кредиту и др. Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м2, 1 м3, 1 койко-место и др.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и'сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании

ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле

С11с = ПИ + ки + пп,

іде ПИ— прямые издержки;

КИ— косвенные издержки;

ПП — прибыль предпринимателя.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя — сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Метод стоимости укрупненных элементов — это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем при использовании метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.

После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

Физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.

Функциональный износ — износ из-за несоответствия со-временным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений» и др.

Внешний износ (экономический износ) — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа — общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотно-шение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).

Физический и функциональный износ можно разделить на два вида:

исправимый — износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

неисправимый — износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа:

метод разбивки; ,

метод экономической жизни;

метод сравнения продаж.

Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. Накопленный износ определяют по формуле:

ще И и — накопленный износ объекта оценки;

Иф — физический износ объекта оценки в долях;

Ифунш — функциональный износ объекта оценки в долях;

— внешний износ объекта оценки в долях.

Физический износ обычно определяется с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госкомстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включа-ющему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

быстро изнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

«сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным ры-

ночным стандартам. Величина износа определяется как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в старом складе — 80 тыс. руб., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. — устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом:

»1функц Восстановительная Физический износ

= стоимость существующих - существующих -

элементов элементов

Стоимость Стоимость демонтажа Стоимость

. . возврата + существующих + устройства новых

материалов элементов элементов.

«Сверхулучшения» — характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если при оценке используется стоимость замещения, пред-полагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.

Аналогично определяется неустранимый функциональный износ:

— за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода,

относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;

за счет позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции;

за счет «сверхулучшений» — определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.

Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительными затратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

Основные методы оценки внешнего износа:

сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод экономической жизни — определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:

свсэж’

где И — износ, руб.;

СВ — стоимость воспроизводства, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;

СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет;

И(%)=——— х 100%,

сэж

где И — износ в процентах от стоимости воспроизводства.

Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом — количеством лет, прошедших со дня постройки.

Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.

Задіча 6.3. По мнению оценщика, эффективный возраст здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни — про-должительности его эксплуатации до капитального ремонта или заме-ны согласно ВСН 58-88(р). Таким образом, срок экономической жизни строения: 70 лет, эффективный возраст: 15 лет. Определить износ стро-ения.

Решение: И (%) = 15 : 70 х 100 = 21,43 (%).

Ответ: износ здания равен 21,43%.

Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 6.3.

При оценке накопленного износа методом сравнения продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Подбор недавно проданных (продаваемых) аналогов объекта оценки

I

Расчет стоимости земельного участка (С,)

І

Определение стоимости улучшений с учетом износа (Су) с исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП ):

С, = ЦП - Сз

' ¦

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (Сж)

1Г Стоимость Стоимость воспроизводства (ВС) замещения (Сэ) Расчет накопленного строениями износа:

Ии = ОнС - Су

Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

І

Определение среднегодового износа (И™) в абсолютном выражении (руб.):

Игод = Ии: ЭВ

І

Определение величины среднегодового износа в процентах:

И (%) = 100 х И „и : Сис

Рис. 6.3. Определение износа методом сравнения продаж

Пример 6.4. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб., его эффективный возраст — 11 лет, стоимость земельного участка — 60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст строения — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Чтобы оценить предлагаемый на продажу дачный участок, рассчитаем среднегодовой износ аналога:

Су = 600 - 50 = 550 тыс. руб.;

Ии = 650-550= 100 тыс. руб.; и" (%) = (100 : 600) х ЮО = 16,67(%);

|и" = 16,67: 10=1,67%.

г as 1 1

Определим стоимость объекта оценки:

Ия= 11 лет х 1,67% =18,37%;

С* = 60 + 500 - (500 х 0,1837) =

=' 60 + 500 - 91,85 = 468,15 (тыс. руб.).

Стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.

Итак, с течением времени вследствие разнообразных причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 6.5.

Таблица 6.5

Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости Преимущества Недостатки Иногда является единственно возможным к применению Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного ис-пользования

Наиболее целесообразно при-менение при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, техникоэкономическом анализе нового строительства, оценке общественно-государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность Значительная трудоемкость Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости за-тратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ Проблематичность оценки земельных участков в России

Отдельная оценка земельного участка от строений с учетом принципа ННЭИ, однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически Преимущества Недостатки найти данные об аналогичных продажах)

Применим для оценки в целях страхования и налогообложения

Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках невозможно либо связано со значительными затратами

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и со-оружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта Наиболее точные результаты получают на основе примене-ния затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Б.2.3. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 6.4.

Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового и чистого операционного.

Потенциальный валовой доход (PGI) — максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле

где S — площадь объекта оценки;

А — ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;

п — количество месяцев в периоде.

Изучая рынок, необходимо учитывать разницу между контрактной и рыночной арендной платой, которая должна использоваться в доходном подходе. Для этого проводят анализ договоров аренды в целях выявления условий, способных повлиять на величину арендной платы, например:

— каковы дата и срок заключения договора об аренде (могли измениться условия на рынке);

существовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором;

предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арендуемого помещения в счет арендной платы;

не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

Доходный подход

X

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

*

Расчет действительного валового дохода

X Расчет расходов, связанных с объектом оценки Условно

постоянные Условно-переменные

(эксплуатационные) Резервы Z

Определение величины чистого операционного дохода

X

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

т

Прямая

капитализация Капитализация доходов по норме отдачи на капитал Дисконтирование Капитализация денежных по расчетным потоков моделям Рис. 6.4. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Если у сравниваемых объектов имеются существенные отличия, проводят корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые в сравнительном подходе, только в данном случае будет оцениваться влияние отличий не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.

Действительный валовой доход (EGI) — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов:

EG1 - PGI — L + 1, где L — убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных задолженностей;

/ — дополнительные доходы от использования объекта.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитывается текущая ситуация в соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения. Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.

Затем рассчитывается чистый операционный доход — действи-тельный валовой доход от объекта оценки за исключением опе-рационных расходов:

NOJ = EG] - ОЕ,

ще N01 — чистый операционный доход;

ОЕ- операционные расходы.

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке. Операционные расходы делятся на три группы:

постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество и др.);

переменные расходы — эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его эксплуатации, технических ха-рактеристик здания и особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты обслуживающему персоналу и т.п.);

Ъ)резервы (расходы назамещение) — расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по замене элементов сгрое- ния со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).

Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты проводятся по формуле

где PV — текущая стоимость недвижимости;

N01 — ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;

R — обшдя ставка капитализации.

В качестветУО/ может использоваться нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Основной метод расчета ставки капитализации — метод сравнения продаж. В этом случае сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценки (R)-

где N01 — ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год;

SP — цена продажи аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициентах, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается ставка капитализации для обьскта оцснк (R0): ^

Элементы метода прямой капитализации используют в методе остатка.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

186

Последовательность применения метода остатка:

расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

расчет стоимости неизвестной компоненты;

определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться по следующим формулам:

где lL — годовой доход, относимый к земле;

VL — стоимость земли;

Rt —ставка капитализации для земли.

где іь — годовой доход, приходящийся на здание;

— общий годовой доход, приносимый собственностью.

ще \\ — стоимость здания;

й — ставка капитализаи1''™ п~,а эпаиыы

где V — стоимость собственности.

Аналогично применяются:

метод остатка для земли (когда стоимость здания можно определить достаточно точно);

метод остатка для собственного капитала (если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга);

метод остатка для заемного капитала (когда известна стоимость собственного капитала).

Если невозможно рассчитать чистый операционный доход, стоимость объекта оценки определяют с применением валового рентного множителя:

V =/х RM.

Валовой рентный множитель (RM) — среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу {/) определенного вида имущества.

Если доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на стадии строительства или реконструкции, условия рынка нестабильны, структура доходов и расходов неравномерна), применяют метод дисконтирования денежных потоков. Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и реверсии:

ще N01. — ожидаемый чистый операционный доход /-го аналога за первый после даты оценки год;

FV — цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);

DR — ставка дисконтирования; п — период владения.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Перечислим наиболее популярные методы определения ставки дискон-тирования в оценке недвижимости:

метод суммирования;

метод рыночного анализа;

метод инвестиционной группы.

Метод суммирования (кумулятивный метод) предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконтирования: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования, ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента (качество управления).

Риск ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары. Основные причины низкой ликвидности: рынок недвижимости локален, что сокращает возможное количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значительных финансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы недвижимости существенно варьируется.

Риск качества управления объектом связан с процессом управления инвестициями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал (принятие решений относительно направления ин-вестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости развития и реконструкции объекта). Составляющие ставки Значение, % дисконтирования Безрисковая ставка 10 Поправки на риск: вложения в недвижимость 5 ликвидности 6 инвестиционного менеджмента 5 Итого ставка дисконтирования 26 Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных, мнения и предпочтения инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок.

Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) заключается в соотнесении ставки процента и ставки дохода с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования проектов по приобретению и развитию объекта:

DRo = mDRm +(1 -m)xDRr,

где DRt — общая ставка дисконтирования;

ПК — ставка дисконтирования для заемных средств;

DR — ставка дисконтирования для собственных средств.

Пример 6.6. Нужно определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25% прибыли на собственные средства.

Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы Показатель Доля средств в объеме капита-ловложений Требуемая норма дохода Взвешенное

значение Заемные средства 0,60 0,20 0,12 Собственные средства 0,40 0,25 0,10 Итого ставка дисконти-рования 0,22 Ставка дисконтирования составляет 22%.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования. Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:

назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;

капитализация дохода за год, следующий за годом окончания периода прогнозирования:

R ’

— ожидаемый чистый операционный доход от объекта оценки за один год после окончания периода прогнозирования;

R — ставка капитализации для реверсии.

Ставка капитализации для реверсии обычно определяется по расчетным моделям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.

Расчетные модели, используемые в оценочной практике:

модель возмещения равными долями;

модель бесконечного потока дохода;

метод Инвуда и др.

Модель возмещения равными долями основана на возмещении капиталовложений ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка капитализации определяется суммированием ставок дисконтирования и возмещения. Ставка возмещения применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капитал овло- жений в течение периода владения.

Расчеты проводят по формуле

где N — оставшийся срок службы объекта оценки.

Применение этой модели оправдано для недвижимости со значительным износом, а также если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода по другим причинам.

Пример 6.7. Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка дисконтирования — 20%, нужно определить ставку капитализации для ре-версии.

Найдем ставку возмещения: 1 : 25 = 0,04;

Рассчитаем ставку капитализации для реверсии:

Л=20 + 4 = 24(%).

Ставка капитализации для реверсии равна 24%. В течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества.

Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:

имеется бесконечный поток дохода;

поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции.

Таким образом, если стоимость актива не изменяется, доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

R = DR.

Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за п периодов.

Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:

Особенность метода Инвуда — формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.

В целом, доходный подход точнее, чем сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

6.2.4. Особенности оценки земельных участков

Оценка земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем строений, что вызвано следующими причинами:

различается налогообложение земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

требуется раздельная оценка земельного участка и строений при применении затратного подхода к оценке недвижимости;

принято решение о сносе имеющихся строений в целях наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В России не всегда земля находится в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка за-частую определяют стоимость прав его аренды.

Стоимость права аренды имущества — единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса РФ направлено на развитие рынка земли. Оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Основными физическими характеристиками земельного участка, которые необходимо отразить в отчете об оценке, являются:

площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества и недостатки, вызванные физическими характеристиками;

излишки земли: наличие площадей земли, излишних для обслуживания существующих строений и имеющих (или не имеющих) перспективу их последующего эффективного использования;

топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дренаже и др.;

улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существу-ющих элементов инфраструктуры в будущем и др.);

местоположение: описание ближайшего окружения земельного участка, включая характеристику имеющихся шоссе, подъездных путей, остановок общественного транспорта, перспективность местоположения;

характеристика окружающей среды с учетом негативного влияния: повышенная солнечная активность, ограничивающий землепользование уровень осадков, уровень загрязнения и др.

При анализе наилучшего использования земельного участка учитывается физическая пригодность участка (оценка перспектив создания строений, размер, топография, качество фунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры, форма участка и др.), соответствие варианта использования действующему законодательству выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, зонирования, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности строительства в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Основные методы рыночной оценки земельных участков:

сравнительного анализа продаж;

капитализации земельной ренты;

соотнесения;

извлечения;

остатка;

разбивки на участки.

Рассмотрим эти методы подробнее.

Метод сравнительного анализа продаж позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

права собственности;

условия финансирования;

особые условия продажи;

рыночные условия (изменяются во времени);

месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения);

условия зонирования;

физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф);

доступные коммунальные услуги;

экономические характеристики;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

Особую категорию представляют собой городские земли, на

их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке.

Пример 6.8. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе «А», если земельные участки в районе «А» дешевле, чем в районе «С», на 10% и дороже, чем в районе «Д», на 15%.

Данные о недавних продажах аналогичных участков: № продажи Цена

продажи, тыс. руб. Характеристики относительно объекта оценки Район доступность

коммунальных

услуг форма 1 120 Хуже на 20% Аналогичная А 2 100 Аналогичная Хуже на 30% Д 3 170 Аналогичная Аналогичная С

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений. №

продажи Цена

продажи, тыс. руб. Корректировки в долях Скорректированная цена продажи, тыс. руб. доступность

коммунальных

услуг форма район 1 40 1,20 1,00 1,00 144,00 2 55 1,00 1,30 1,15 149,50 3 65 1,00 1,00 0,90 153,00 Ответ: стоимость оцениваемого земельного участка составит округленно 150 тыс. руб.

Метод капитализации земельной ренты основан на определении стоимости земельных участков капитализацией арендной платы.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый по результатам анализа рынка, по формуле ,

V = -С

‘ *L

ще К, — стоимость земельного участка;

IL — доход от владения землей;

Rt — ставка капитализации для земли.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод соотнесения (соотношения, распределения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Предполагается, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного исполь-зования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков, получаемые значения считаются ориентировочными.

Пример 6.9. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог — личный участок с постройками за 1250 тыс. руб.

Сначала рассчитаем долю стоимости строений в ценах других извест

ных нам продаж. № продажи Цена продажи зе-мельного участка с постройками, тыс. руб. Стоимость построек, тыс. руб. Доля улучшений а стоимости объекта 1 1 200 900 0,9: 1,2 = 0,75 2 900 650 0,65 : 0,9 = 0,72 3 1 100 800 0,8: 1,1 =0,73 Итого типичная для рынка доля строений в стоимости объекта 0,73 Итого типичная доля земельного участка в стоимости объекта 1,00-0,73 = 0,27 1250 х 0,27 = 337,5 тыс. руб.

Ответ: можно предположить, что стоимость земельного участка составляет 337,5 тыс. руб.

Метод извлечения (выделения) применяется, когда стоимость строений в общей цене участка невелика в сравнении со сложившейся практикой и с максимально возможными улучшениями. В этом случае цена строения рассчитывается отдельно и вычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены продажи земли. Метод рекомендуется для оценки загородных участков, где доля улучшений мала и достаточно легко определяется.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка. Стоимость земельного участка определяется по формуле

где С — стоимость земельного участка;

С — стоимость объекта недвижимости в целом;

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется, если на участке земли выполнены максимально возможные улучшения. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Основные этапы метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход от всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Пример 6.10. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб. Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс. руб. в год. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли - 18%.

Чистый операционный доход от здания составит:

1100 х 0,25 = 275 (тыс. руб.).

Тогда чистый операционный доход от земли составит:

310-275 = 35 (тыс. руб.).

Стоимость земельного участка:

35:0,18= 196 (тыс. руб.).

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития — subdivision development) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно вклю-чают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховку, гонорары ИТР;

расходы на маркетинг.

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорож-ной сети города и на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений объемов спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользо-вателей.

Оценка нематериальных активов

Понятие нематериальных активов, применяемое в российском бухгалтерском учете, установлено ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов», согласно которому это:

объекты интеллектуальной собственности:

исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезная модель,

исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных,

имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем,

исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров,

исключительное право патентообладателя на селекционные достижения;

деловая репутация организации — разность между ценой покупки предприятия как единого имущественно-хозяйственного комплекса и стоимостью его чистых активов;

организационные расходы — расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставный капитал организации:

затраты по созданию пакета учредительных документов и расчетов по обоснованию направлений его деятельности,

гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги по регистрации фирмы,

расходы по оплате услуг посреднических и консультационных фирм,

оплата сборов и пошлин в размере, признанном в соответствии с учредительными документами.

Могут быть оценены следующие нематериальные активы: гудвилл, клиентура, обученный персонал, торговая марка, патенты, собственные технологии и т.п.

Обратите внимание, что в бухгалтерском учете трудовые навыки персонала не относятся к НМА и не оцениваются.

Гудвилл — это способность предприятия эффективно функ-ционировать и привлекать клиентов. За счет наличия гудвилла покупатель готов заплатить за предприятие сверх рыночной стоимости его материальных активов.

Гудвилл представляет собой совокупность элементов бизнеса или персональных качеств руководителя (ведущего специалиста), которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия или данного лица и которые приносят фирме избыточную прибыль, превышающую разумный доход на другие активы предприятия.

Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием или с определенным физическим лицом и не может быть продан отдельно от них, хотя оценить его можно. Обычно дополнительная прибыль получается в результате влияния двух элементов: особенностей предприятия и персональных качеств руководителя (например, для оценочных и аудиторских фирм) или ведущего специалиста (особенно для медицинских фирм).

Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода. С учетом степени риска аналогичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные активы (исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит, у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли, потому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками, которые могут отказаться от услуг фирмы.

Итак, гудвилл — это совокупность активов предприятия, определяющих его имидж и способствующих получению избыточного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.

Основные этапы оценки:

определение стоимости чистых материальных активов;

нормализация фактически полученной компанией прибыли;

расчет прибыли, получаемой за счет использования материальных активов (умножение среднеотраслевой ставки рентабельности материальных активов на их стоимость);

определение величины избыточной прибыли как разницы между нормализованной прибылью, полученной за счет материальных активов;

капитализация избыточной прибыли;

определение полной стоимости бизнеса как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.

Для целей оценки нематериальных активов, отличных от гудвилла и имеющих рыночную стоимость, вьщеляют различные права, льготы, массивы информации и ноу-хау, которые могут быть идентифицированы и отдельно оценены.

Пример оценки недвижимого имущества предприятия

Описание объекта оценки

Определим рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО «XXX». Описание объекта оценки представлено в табл. 6.6.

Таблица 6.6 Показатель Объект Наименование объекта Склад Тип объекта оценки Отдельный материальный объект Состав оцениваемого объекта Земельный участок площадью 0,62 га Здание — склад Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.2005 Данные не были предоставлены Собственник объекта оценки ЗАО «XXX» Цель оценки Определение рыночной стоимости для учета объекта в составе активов пред-приятия Ценность в качестве исторического, культурного и архитек-турного объекта Не выявлена Опасности, вызванные окружающей средой Отсутствуют Оценка проводится для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:

оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

при проведении оценки предполагалось отсутствие каких- либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

при проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;

оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком;

мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

Описание земельного участка

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в табл. 6.7.

Таблица 6.7 Параметр Характеристика Местоположение участка г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д Кадастровый номер участка 0123465 Форма участка Сложная Площадь участка, м2 625 Рельеф участка Ровный Водные ресурсы Нет информации Экологическое состояние Удовлетворительное Оцениваемые улучшения участка Здания ЗАО «XXX»: инв.

номер наименование 116 склад шиферный Описание окружения Со стороны пр. В, ул. А и ул. Д расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С — промышленные предприятия Окружающий тип землепользования Административная и жилая застройка Параметр Характеристика Транспортная доступность По ул. А и ул. С Инженерные сети и коммуникации Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение Разрешенное использование Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке Имущественные права Оценщику был представлен договор о предоставлении земельного участка в пользова-ние на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАО «XXX» на основании постановления мэрии от ... г. № ... Общие сведения об улучшениях

Описание здания склада приведено в табл. 6.8.

Таблица 6.8 Параметр Характеристика Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки инв. номер наименование

строения общая площадь 116 склад 411,5 Текущее исполь-зование зданий Обслуживающего назначения Собственник ЗАО «XXX» Адрес

собственника 630014, г. Н-ск Описание прав собственности Согласно справке № 104-с от 12.10.1999, выданной Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Н-ской области (далее КУГИ) следующее имущество, расположенное по адресу: г. Н-ск, ул 15, включено в уставный капитал ЗАО «XXX» и является его собственностью: инв. номер Наименование строения 116 Склад Физические

характеристики Общая площадь складского помещения составляет 411,5 м2 при длине здания 22,1 ми ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 м2. Высота помещений составляет 6,0 м. Строи-тельный объем по данным технического паспорта равен 2500 м3 Хронологический

возраст 30 лет Анализ рынка недвижимости Н-ска. Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости Н-ска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока: предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:

анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование — под административную или промышленную застройку;

анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с ограничениями:

—максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по мнению оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского;

финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;

физическая осуществимость: планировки типовые, размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;

соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных участков в Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта сумма для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхо да. Стоимость объекта (Ст) определяется по формуле: Cjn = С5 +

+ С, В общем случае она имеет следующий вид:

ще С — стоимость земельного участка (градостроительный сбор)

ПЙ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП — прибыль предпринимателя;

И — накопленный износ.

II

Прямые издержки на дату оценки составляют 939 158 руб.

Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами.

В Н-ске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт — 3,174 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

общее количество тепла на объект — 0,05 гкал;

расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

по теплу - 43 115 руб. (0,05 х 862 300);

по электроэнергии — 63 480 руб. (20 х 3174).

Итого 106 595 руб. (43115 + 63 480).

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации — все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому.

Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:

ПП = 20% х (939 158 + 106 595) = 209 150 (руб.).

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приведен в табл. 6.9.

Таблица 6.9

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки Параметр Величина, руб. Градостроительный сбор 350 000 Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС 939 158 Оплата за мощности 106 595 Прибыль инвестора 209 150 Полная восстановительная стоимость на дату оценки 1 604 903 Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адек-ватных условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб. (стоимость земли — 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) — 1 254 903 руб.).

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

Различают три типа износа:

физический износ (И фи);

функциональный изно(И,; м);

внешний износ (И ).

' ' mictir

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция.

Физический износ. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соот-ветствующих сборников укрупненных показателей восстанови-тельной стоимости. Расчет физического износа склада приведен в табл. 6.10.

Таблица 6.10 Расчет физического износа склада Элемент здания Удельный вес

элемента, % Количество участков с разным износом, шт. Расчет удельного веса элемента, % Физический износ, % Средне- взвешеное значение физического износа, % Фундаменты 10 10 23 2,3 Стены и перегородки 21 21 24 5,04 Покрытия 24 24 27 6,5 Полы 9 2 3/6 34/26 1,02/1,56 Кровля 4 4 40 1,6 Проемы 8 8 40 3,2 Отделка внутренняя 4 4 45 1,8 Разные работы 2 2 24 0,48 Элемент здания Удель-ный вес элемента, % Количество участков с разным износом, шт. Расчет

удель

ного

веса

ЭЛсМбМ”

та, % Физиче-ский износ, % Средне- взвешеное значение физического износа, % Санитарно-технические

устройства 12 1 12 40 4,8 Электроосвещение 6 1 6 35 2,1 Итого — — — — 30,4 Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению 1,25 Итого физический износ здания, руб. 476 857 Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта яв - ляются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 476 857 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 903 - 476 857 = 1 128 046 (руб.).

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 2 ноября 2005 г. округленно составила 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта посредством сравнительного пос хода. Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов. Результаты их сравнения с объектом оценки представлены в табл. 6.11.

Таблица 6.11 Данные о сопоставимых продажах складских помещений Характеристика

объекта Объект

оценки Аналог

№1 Аналог

№2 Аналог

№3 Аналог

№4 Цена продажи, приведенная по времени, тью. руб. 755 600 728 551 Условия финан- Собст Собст- Собст- Собст- Собст- сирования венные венные венные венные венные средства средст-

ва средства средства средства Характеристика

объекта Объект

оценки Аналог

№1 Аналог

№2 Аналог

№3 Аналог

№4 Корректировка — 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, тыс. руб. — 755 600 728 551 Условия продажи (чистота сделки) Продажа на откры-том рынке Продажа на откры-том рынке Продажа на откры-том рынке Продажа на откры-том рынке Продажа на откры-том рынке Корректировка — 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, тыс. руб. — 755 600 728 551 Местоположение Район «А» Район «А» Район «А» Район «А» Район «В» Корректировка — 1,00 1,00 1,00 1,10 Скорректированная цена, тыс. руб. — 755 600 728 606 Состояние

объекта Хорошее Хорошее Хорошее Отличное Хорошее Корректировка — 1,00 1,00 0,90 1,00 Скорректированная цена, тыс. руб. — 755 600 655 606 Наличие парковки Нет Есть Нет Нет Нет Корректировка — 0,90 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена, тыс. руб. — 680 600 655 606 Отклонение от целевого использо-вания Нет Нет Нет Нет Нет Корректировка — 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректирован-, ная цена, тыс. руб. — 680 600 655 606 Вес, % — 20 40 20 20 Итого стоимость объекта оценки, тыс. руб. 628 Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 628 тыс. руб. Оценка объекта согласно доходному подходу. Данных о недо- загрузке площадей и неплатежах аренды по складским поме-щениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстанови-тельной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (со-гласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 833 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%.

Данные о чистом операционном доходе приведены в табл. 6.12.

Таблица 6.12 Расчет чистого операционного дохода за один год Показатель Сумма, руб. Потенциальный валовой доход 177 768 Действительный валовой доход 172 435 Операционные расходы: налог на имущество 5 770 аренда земельного участка 17 145 управленческие расходы (5%) 8 622 резерв на восстановление имущества 11 833 Чистый операционный доход 129 065 По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску при-нимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

129 065 : 0,23 = 561 152 (руб.).

Согласование результатов и их объединение в итоговую оценку стоимости. При оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший «вес» (50%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нем подобного инвестиционного проекта.

Рынок недвижимости Н-ска на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений, аналогичных объекту оценки, достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточно высока. В связи с этим сравнительному подходу придается «вес» — 40%.

Результаты согласования приведены в табл. 6.13.

Таблица 6.13 Согласование результатов оценки Подход к оценке Стоимость, тыс. руб. Вес, % Значение, руб. Затратный 1 128 000 10 112 800,0 Сравнительный 628 000 40 251 200,0 Доходный 561 152 50 280 576,0 Итого — 100 644 578,9 В итоге при согласовании получается следующий результат: 644 578,9 руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 645 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 645 000 руб.

210

<< | >>
Источник: В.А. Щербаковы. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 2005

Еще по теме Оценка имущества предприятия:

  1. Имущество сельскохозяйственных предприятий и события страхования
  2. 2.2. Оценка экономического состояния предприятия с использованием взаимосвязей показателей финансово-экономической устойчивости,платежеспособности и риска
  3. 2.3. Комплексная оценка степени устойчивости промышленного предприятияс использованием рейтинговых систем
  4. 2.1. Типы государственных предприятии.
  5. 2.3. Управление государственным сектором и оценка егоэффективности.
  6. 3.1. Пути повышения эффективности управления государственными предприятиями.
  7. § 5. Аренда предприятий (ст. 656-664) 232. На что обращают внимание суды при оценке объекта договора аренды предприятия?
  8. Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  9. § 4. Государственные и муниципальные унитарные предприятия Статья 113. Унитарное предприятие
  10. 7.2. Прибыль как показатель эффективности хозяйственной деятельности предприятия
  11. 12.7. Ликвидационная процедура предприятия
  12. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ГОРОСКОПА ФИРМЫ ИЛИ ПРЕДПРИЯТИ
  13. Основы оценки стоимости предприятия [бизнеса)
  14. Подготовка и анализ финансовой отчетности в оценке бизнеса
  15. Доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса]
  16. Оценка имущества предприятия
  17. Составление отчета об оценке
  18. Управление стоимостью предприятия
  19. 1.1. Основы управления реструктуризацией предприятия