Комментарий к статье 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Значение коммент. ст. состоит в детальном регулировании порядка перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст.22 ЖК, а также в установлении правовых последствий принятия соответствующих актов о переводе.

2. Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (подп.6 п.1 ст.14 ЖК). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа, но вряд ли оправдано с точки зрения осуществления права распоряжения жилыми помещениями, относящимися к различным видам жилищного фонда. Так, например, в Санкт-Петербурге перевод жилых помещений, относящихся к частному жилому фонду, в нежилые производился по решению собственника жилого помещения при условии обеспечения им требований, установленных законом (ст.42 Закона Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга").

3. В п.2 коммент. ст. предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер (подп.3, 4, 5 п.2 коммент. ст.), юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права).

4. В пп.3, 4 коммент. ст. закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения).

5. В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.

Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется (сравни со ст.26 ЖК).

Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.

Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении (пп.5, 7 коммент. ст.) не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.

6. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.

Комментарий к статье 24.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение

или нежилого помещения в жилое помещение

1. Коммент. ст. содержит основания, по которым может быть отказано в переводе помещений. Из смысла данной статьи следует, что данный отказ связывается с нарушением требований ст.22 ЖК, касающихся условий перевода и требований пп.1, 2 ст.23 ЖК, определяющих порядок перевода помещений.

2. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе. Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст.13 ГК РФ). Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст.16, 1069 ГК РФ).